대전지방법원 2025타경3990. 대전 서구 괴정동의 도시형생활주택 '토르' 4층 402호입니다. 2021년 준공된 28세대 규모의 공동주택으로, 소유자는 황인식입니다. 2021.01.13. 소유권보존등기와 함께 대전동부새마을금고 명의로 채권최고액 2,280,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2025.11.18. 해당 금융기관이 임의경매를 개시했습니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-9호와 연결되어 있으므로 채권최고액 전부를 402호만의 실제 대출잔액으로 해석하면 안 됩니다.

등기상 권리 순서를 보면 매각으로 소멸하는 권리가 대부분입니다. 그런데 권리분석에서 중요한 것은 등기부만이 아닙니다. 누가 실제로 402호를 점유하고 있고, 어떤 임대차계약으로 들어왔으며, 매수인에게 주장할 수 있는 권리가 있는지까지 확인해야 합니다. 이 사건은 그 확인이 특히 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인이 필요하다

핵심은 2021.01.13. 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이므로 그 뒤 설정된 가압류, 경매개시결정 및 후순위 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 채권최고액이 2,280,000,000원이라는 사실만으로 낙찰자가 그 채무를 인수하는 것은 아닙니다.

임차인·점유자 분석 — 402호 점유 여부가 핵심

임차권등기가 확인되는 사람은 유재형 1명입니다. 별도로 현황조사 명단에 25명이 등장하지만, 이들을 모두 402호에 거주하는 독립적인 임차인으로 취급해서는 안 됩니다. 각자의 점유 호실과 실제 임대차계약 존재 여부부터 확인해야 합니다.

전입 후순위 표시는 기재된 주민등록일을 기준으로 한 비교입니다. 보증금·계약관계가 확인되지 않은 사람의 실제 임차인 여부와 우선변제권은 확정하지 않았습니다. '점유 확인'은 인수액이 발생한다는 뜻이 아닙니다.

② 가격 판단 — 신건 최저가를 시세로 착각하지 말 것

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 106,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가가 그대로 입찰 기준이 됩니다. 하지만 동일 호형의 최근 거래가격을 확인하기 전에는 106,000,000원이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

특히 토르는 28세대 규모의 도시형생활주택입니다. 대단지 아파트처럼 단지 내 거래가 활발하다고 전제하기 어렵고, 거래가격도 개별 호수의 위치·층·향·내부 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 일반 아파트 가격이나 주변 지역 평균만으로 이 물건의 가격 경쟁력을 확정해서는 안 됩니다.

유찰로 최저가가 낮아지는 것은 입찰 기준가격이 변경되는 것일 뿐, 자동으로 시세차익이 생긴다는 뜻이 아닙니다. 특히 향후 선순위 대항력 임차인이 확인된다면 낙찰대금과 인수 보증금을 합한 실질취득액으로 가격을 비교해야 합니다. 현재 확인된 후순위 유재형의 보증금 85,000,000원은 매수인 인수액에 더하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

현재 회차 최저가로 매각된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 대금은 선순위 근저당권 배당에 사용됩니다. 하나카드와 대전신용보증재단의 가압류 채권에는 배당이 없을 것으로 추정됩니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권은 채권최고액을 기준으로 계산했으며 공동담보에 관한 실제 채무액·배당수령권자·다른 담보의 회수액은 별도로 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 시나리오

인수 예상 0원은 확인된 등기상 후순위 권리에 관한 판단입니다. 실제 점유자 및 선순위 대항력 여부가 확정되지 않았으므로 모든 회차에서 최종 인수액이 0원이라고 보장하는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 괴정동 소재 괴정중학교 서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다가구주택·다세대주택·소규모 근린생활시설·학교·공원 등이 혼재한 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있습니다. 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 공동주택으로, 스톤코트·징크판넬·석재타일 등의 외벽 마감과 새시창호가 적용됐습니다. 기본 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 장방형 평지의 공동주택 건부지이며, 북동측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 533.5㎡이고 공시지가는 1,008,000원/㎡입니다. 이는 필지의 토지정보로서 402호의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류 도로에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 사항이 확인됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 다만 실제 이용상태는 외부관찰·탐문·공부 등을 바탕으로 평가되어 내부 현황과 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 28세대 규모의 도시형생활주택이므로 대규모 아파트와 동일한 거래 유동성을 가정하기 어렵습니다. 최근 거래사례, 임대수요, 관리 상태를 확인해야 환금성을 평가할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 정주영의 전입일 원본 확인. 0201-02-24로 기재된 전입일을 주민등록자료와 현황조사 원본에서 확인하고, 실제 점유개시일 및 402호 관련성을 대조해야 합니다.
• 점유자 25명의 호실 확인. 각각이 402호와 관련된 실제 임차인인지, 다른 호실의 거주자인지 확인해야 합니다. 단순 전입 명단을 전부 402호 임차인으로 계산해서는 안 됩니다.
• 유재형 임차권등기 확인. 2022.05.04. 주민등록, 2022.04.07. 확정일자, 85,000,000원 미반환 보증금과 후순위 임차권등기의 소멸 관계를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 배당요구 원본 확인. 어윤정·우동연·나유진의 배당요구서에 기재된 목적물과 보증금, 우선변제 관련 증빙을 확인해야 합니다.
• 공동담보 내역 확인. 대전동부새마을금고의 채권최고액 2,280,000,000원은 공동담보 근저당권입니다. 공동담보목록 제2021-9호와 근저당권 이전등기, 실제 채권액을 대조해야 합니다.
• 실거래 시세 확보. 토르 및 인근 유사 도시형생활주택의 최근 12개월 실거래가격과 최신 거래사례를 확인해야 합니다. 감정가만을 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
• 명도 가능성 점검. 실제 점유자, 점유권원, 임대차계약 종료 여부를 확인한 다음 인도명령 또는 별도 명도절차 필요성을 검토해야 합니다.
• 관리비와 내부 상태. 관리비 체납 및 공용부분 부담 가능성, 설비 상태와 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 배당요구서와 최신 기일 변동 여부를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸과 실제 안전은 다르다”

대전 괴정동 토르 402호는 말소기준권리가 분명하고 후순위 등기권리가 매각으로 소멸할 구조라는 장점이 있습니다. 거액의 공동담보 근저당권과 미배당 채권도 그 자체로 낙찰자가 떠안는 채무는 아닙니다.

하지만 이 사건에서 가장 중요한 위험은 등기부 밖의 점유관계입니다. 유재형의 후순위 임차권등기와 달리, 현황조사에 등장하는 25명에 대해서는 실제 점유 호실과 계약관계가 확정되지 않았습니다. 특히 정주영의 전입일은 판정에 직접 영향을 줄 수 있어 원본 검증이 필요합니다.

가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 106,000,000원이 최근 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 28세대 도시형생활주택의 거래·환금성 특성까지 고려하면 단순히 감정가에서 유찰 할인율을 적용하는 방식만으로 안전마진을 결정할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류 후 사실관계 확인입니다. 정주영의 전입일 및 대항력, 402호 실제 점유자, 최근 실거래가격을 확인하기 전에는 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 권리 소멸 구조는 유리하지만, 점유와 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.