대전지방법원 2025타경3990. 대전 서구 괴정동의 공동주택 '토르' 3층 303호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 106,000,000원, 첫 매각기일은 2026년 10월 28일입니다. 철근콘크리트 구조의 5층 건물에 위치한 도시형생활주택으로, 건물은 2021년 준공된 28개 호실 규모입니다. 등기부상 소유자는 황인식이고, 대전동부새마을금고가 설정한 채권최고액 2,280,000,000원의 공동담보 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됩니다.
등기상 선후관계만 보면 말소기준권리가 분명합니다. 2021년 1월 13일 설정된 근저당이 기준이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기상 권리의 소멸과 임차인의 실제 점유·인수 위험은 별도로 확인해야 합니다. 특히 현재 확인되는 전입 명단이 많고 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 사건을 일반적인 임차인 없는 물건처럼 평가할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 3층 303호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 괴정로22번길 20 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트 구조 · 5층 중 3층 · 28개 호실 |
| 준공일 | 2021.01.05 |
| 소유자 | 황인식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 대전동부새마을금고 |
| 신청 청구액 | 1,929,938,404원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.13 · 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 2,280,000,000원 |
| 공동담보 | 제2021-9호 |
| 근저당권 이전 | 2026.07.21 · 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 입찰보증금 | 법원 매각공고 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도
최초 근저당권자인 대전동부새마을금고의 을구 1번 근저당이 말소기준입니다. 2025년 임의경매개시결정과 2026년의 가압류 2건은 모두 이 근저당보다 후순위로 매각에 따라 소멸할 권리입니다.
다만 2026년 7월 21일에는 기존 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권에 관한 권리자 승계로, 별개의 선순위 근저당권이 새로 설정된 것이 아닙니다. 배당표에는 최초 근저당권자 명칭이 표시돼 있으므로, 실제 배당을 받을 권리자 및 채권양도 관계는 최신 등기와 경매기록을 대조해야 합니다.
② 임차·점유 조사 — 가장 중요한 미확정 위험
현황조사 등에서 확인되는 이름은 26명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 사람은 없지만, 이 명단 전체를 303호의 실제 임차인 26명으로 단정할 수도 없습니다. 건물 전체가 28개 호실인 점을 감안해, 전입자별 실제 해당 호실과 임대차관계를 구분해야 합니다.
유효하게 기재된 전입일들은 말소기준인 2021년 1월 13일보다 늦습니다. 해당 날짜가 정확하고 실제 점유관계도 부합한다면, 이 근저당에 대항하는 선순위 임차인으로 보기 어렵습니다. 그러나 정주영의 전입일은 '0201-02-24'로 기록되어 있어 선후관계를 신뢰할 수 없습니다. 대항력 있음이라는 단정 대신 대항력 가능·미상으로 분류하고 원본 확인이 필요합니다.
| 조사 대상 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 김석호 | 2021.01.19 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 정우진 | 2025.01.31 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 김미지 | 2022.08.11 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 김동현 | 2023.08.30 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 신동욱 | 2023.05.24 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 전서영 | 2025.04.16 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 손다빈 | 2022.02.03 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 이승찬 | 2023.06.12 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 김은솔 | 2021.01.29 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 김지원 | 2025.02.24 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 송유진 | 2023.03.10 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 김주현 | 2024.01.09 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 김가영 | 2021.01.20 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 김미리 | 2021.01.20 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 어윤정 | 2021.01.18 | 후순위 전입 | 미상 | 배당요구 2025.12.22 |
| 유재형 | 2022.05.04 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 김영빈 | 2025.10.13 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 우동연 | 2023.07.07 | 후순위 전입 | 미상 | 배당요구 2025.12.02 |
| 이연지 | 2025.01.15 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 이가영 | 2022.10.31 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 강대호 | 2021.03.22 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 유다은 | 2024.02.27 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 변서윤 | 2022.12.07 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 이상현 | 2022.02.21 | 후순위 전입 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 정주영 | 0201.02.24 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 · 미확인 |
| 나유진 | 2025.06.26 | 후순위 전입 | 미상 | 배당요구 2025.12.05 |
후순위 전입은 확인된 날짜와 말소기준일의 선후관계를 나타냅니다. 각 사람의 303호 실제 점유 여부, 임대차계약의 존재, 보증금 및 확정일자까지 확정한 판정은 아닙니다. 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권이 인정되는 것도 아닙니다.
현재 핵심은 303호에 누가 실제로 거주하거나 점유하고 있는지입니다. 현장 확인과 매각물건명세서, 주민등록 전입세대 확인, 임대차계약 및 배당요구 관련 기록을 대조해야 합니다. 조사된 인원 전체가 본건의 점유자라는 가정도, 아무도 점유하지 않는다는 가정도 적절하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트는 아직 입증되지 않았다
토르는 2021년 준공된 28개 호실 규모의 도시형생활주택입니다. 감정가는 106,000,000원이며 신건 최저매각가도 같습니다. 그러나 본건과 면적이 일치하는 최근 실거래 표본이 확인되지 않아, 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.
| 건물명 | 토르 |
|---|---|
| 준공일 | 2021.01.05 |
| 전체 호실 | 28개 |
| 면적 참고치 | 23.8973㎡ · 본건 면적 일치 여부 미확인 |
| 감정가 | 106,000,000원 |
| 신건 최저가 | 106,000,000원 |
| 최근 동일 면적 거래 | 비교 가능한 거래가 확인되지 않음 |
| 최근 12개월 평균 | 확인 필요 |
| 최신 실거래가 | 확인 필요 |
| 최근 가격 추세 | 판단 보류 |
| 동일 건물 경매 평균 유찰 | 0회 (확인된 통계) |
면적 참고치 23.8973㎡는 본건과 정확히 일치한다고 확인된 값이 아닙니다. 따라서 이를 근거로 평당 가격이나 거래가 대비 할인율을 제시할 수 없습니다. 또한 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수 0회라는 수치만으로 높은 낙찰 수요 또는 우수한 환금성을 판단하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,284,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,280,000,000원 | 103,716,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 19,029,379원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 2,909,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,301,939,025원 | 103,716,000원 |
| 채권자 미배당 합계 | — | 2,198,223,025원 |
채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 대전동부새마을금고 근저당은 공동담보이고, 2026.07.21 기존 근저당권의 이전이 등기되어 있습니다. 실제 배당채권액·배당권자·공동담보 관련 배당조정 및 임차인 최우선변제·당해세 등은 별도 확인이 필요합니다.
이 계산에서는 매각대금 106,000,000원 가운데 집행비용 2,284,000원을 제외한 103,716,000원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정합니다. 이후 가압류 채권자는 배당을 받지 못하고 소유자 잔여금도 없습니다. 다만 채권자의 미배당금과 매수인이 인수하는 금액은 다릅니다. 후순위 권리가 매각으로 소멸한다면 해당 채권자의 미회수액을 낙찰자가 그대로 부담하는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 106,000,000원 | 103,716,000원 | 2,198,223,025원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 84,800,000원 | 82,873,600원 | 2,219,065,425원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 67,840,000원 | 66,218,880원 | 2,235,720,145원 |
유찰 시나리오에서는 매각가가 낮아질수록 채권자에게 배당되는 금액이 감소하고 미배당금이 늘어납니다. 이는 매수인이 부담하는 채무가 늘어난다는 의미는 아닙니다. 다만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되는 경우에는 별도로 매수인 인수액이 발생할 수 있습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다가구주택·다세대주택·소규모 근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고, 인근 시내버스 정류장과 간선도로 접근성을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2021년 준공된 철근콘크리트 구조의 공동주택으로, 스톤코트·징크판넬·석재타일 등의 외장과 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 설비가 확인됩니다.
- 도로. 북동측 포장도로를 통해 진출입할 수 있으며, 토지는 장방형 평지의 공동주택 부지입니다.
- 토지규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경 보호 관련 절대보호구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 일부 구역은 접촉·저촉 관계로 표시되어 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 참고치는 1,008,000원/㎡입니다. 이는 개별 303호의 실거래 시세가 아닙니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으나, 감정 당시 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 외부관찰·주변 탐문·공부 등을 통해 평가됐습니다.
- 환금성. 28개 호실 규모의 도시형생활주택으로, 매매가격을 판단할 수 있는 면적 일치 거래표본이 확인되지 않았습니다. 따라서 매도 가능가격과 거래 소요기간은 별도로 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 303호의 실제 임차인 특정. 조사된 26명 가운데 본건 호실에 해당하는 사람이 누구인지, 임차인인지 단순 전입자인지 구분해야 합니다.
- 정주영 전입일 검증. '0201.02.24'라는 비정상 기재를 원본과 대조하고, 실제 전입일·점유일·보증금·확정일자 및 대항력 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 배당요구자 확인. 어윤정·우동연·나유진의 배당요구 접수 서류와 실제 임대차관계·우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 소액임차인 최우선변제. 해당 호실 임차인의 보증금과 적용 기준을 확인하고, 실제 배당에 반영될 수 있는 금액을 재산정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 2021-9호 공동담보목록과 근저당권 이전 등기를 대조해 담보 범위와 배당권자를 확인해야 합니다.
- 현장 점유·명도. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 협의 가능성을 사전에 조사해야 합니다.
- 실거래가격 검증. 본건의 정확한 전용면적을 확인한 뒤, 최근 12개월의 유사 면적 거래와 최신 거래를 비교해 응찰가격의 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·체납. 관리주체를 통해 체납 관리비와 낙찰 후 부담할 수 있는 공용부분 관리비 등을 확인해야 합니다.
- 매각 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서, 법원 매각공고의 변경 사항을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸보다 임차인 특정이 먼저”
이 물건의 등기상 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 대전동부새마을금고의 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 채권최고액이 2,280,000,000원이라는 이유만으로 낙찰자가 그 채무를 부담하는 것은 아니며, 반대로 배당계산상 인수가 0원이라고 해서 실제 점유와 임차인 인수 위험까지 사라지는 것도 아닙니다.
이 사건에서 먼저 해결해야 할 문제는 26명의 조사 명단 중 303호 관련자를 특정하고, 비정상 전입일이 기재된 정주영의 대항력 여부를 확인하는 것입니다. 보증금과 확정일자를 확인하지 못한 채 0원 인수를 확정하거나, 최저가 106,000,000원을 저렴한 매수가격이라고 평가할 수 없습니다.
결론은 권리 소멸 구조 확인, 임차·점유 위험 미해소, 가격 판단 보류입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 통해 호실별 임차관계가 정리되고, 최근 동일 조건 실거래가격까지 확인된 이후에 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
