대전지방법원 2025타경3990. 대전 서구 괴정동 소재 '토르' 2층 203호에 대한 임의경매입니다. 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용되는 건물입니다. 소유자는 황인식이며, 등기에는 대전동부새마을금고의 2021.01.13 근저당권 설정, 이후 임의경매개시결정과 카드사 등의 가압류, 김미지 명의 주택임차권등기가 확인됩니다.

문제는 그 권리들의 선후관계와 실제 존속 상태입니다. 2021년 근저당에는 채권최고액 2,280,000,000원이 기재되어 있으나 말소 처리 표시가 있고, 2026년에는 해당 근저당권의 이전등기도 기재되어 있습니다. 2025년 경매개시결정을 말소기준으로 표시한 판단과 함께, 원본 등기부에서 말소 여부·등기 순위·공동담보 범위를 재확인해야 하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 확인해야 한다

2025년 경매개시결정 이후 등기된 케이비국민카드, 하나카드, 대전신용보증재단의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 등기상 후순위 권리의 소멸과 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 또한 임차권등기의 등기일이 경매개시 이후라고 해서 임대차의 실제 대항요건 취득일도 반드시 이후인 것은 아닙니다.

② 임차인·전입자 분석 — 26명 명단을 그대로 임차인 26명으로 볼 수 없다

김미지의 주택임차권등기에는 보증금 110,000,000원, 임대차계약일 및 확정일자 2022.07.21, 주민등록일 2022.08.11, 점유개시일 2022.08.15가 기재되어 있습니다. 임차권등기명령에 따른 등기일은 2026.03.04입니다.

이와 별도로 현황조사 등에 기재된 25명의 전입자가 있습니다. 이들 대부분은 보증금, 확정일자, 점유 범위와 임대차계약의 실제 존재 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 전입 기록만으로 서로 독립적인 임차인 25명이 존재한다거나 모두 대항력이 확정되었다고 판단해서는 안 됩니다. 203호에 실제로 대응하는 전입자와 점유자를 구분하는 작업이 필요합니다.

대항력은 주택의 인도·주민등록, 선순위 권리, 임대차의 실재 및 존속 여부 등을 종합해 판단해야 합니다. '가능·미상'은 대항력 확정 판정이 아닙니다. 우선변제 역시 확정일자뿐 아니라 배당요구·순위·배당액 등을 별도로 확인해야 합니다.

③ 실질취득과 가격 — 최저가가 곧 취득비용은 아니다

현재 신건 최저가는 104,000,000원입니다. 유찰 시 제시된 회차별 매각가 시나리오는 83,200,000원, 66,560,000원입니다. 하지만 이 숫자는 어디까지나 입찰가격 시나리오입니다. 실제로 매수인이 부담할 미배당 보증금과 다른 인수권리의 존재 여부를 확정하지 않고서는 총취득비용을 판단할 수 없습니다.

김미지의 보증금 인수가 실제로 성립하는 경우에는 배당액에 따라 남는 보증금이 달라집니다. 원칙적으로 매수인이 승계하는 것은 적법하게 배당받지 못한 부분이며, 낙찰가와 보증금 전액을 아무 조건 없이 중복 합산하는 방식은 적절하지 않습니다. 반대로 선순위 근저당 때문에 대항력이 매수인에게 미치지 않는 구조라면 인수 판단 자체가 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정 · 원본 검증 필요)

다음은 매각대금 104,000,000원을 기준으로 작성된 단순 배당 시뮬레이션입니다. 가압류 채권자와 집행비용을 반영한 금액이지만, 2021년 근저당권의 실제 피담보채권·배당순위와 임차인 배당관계가 충분히 반영된 확정 배당표로 볼 수 없습니다.

위 표의 소유자 잔여 60,885,682원은 단순 계산상 잔액입니다. 선순위 근저당, 신청채권자 청구금액, 임차인의 배당순위, 당해세 및 최우선변제 등의 영향을 반영한 실제 소유자 교부액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근입니다. 단독주택, 다가구·다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 시내버스 정류장과 간선도로 접근성을 고려한 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 공동주택입니다. 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 등의 설비가 있습니다.
• 토지. 장방형 평지의 주거용 건부지이며 북동측 포장도로에 접해 있습니다. 토지면적은 533.5㎡, 공시지가는 1,008,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류 도로와 접하고, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다.
• 환금성. 28세대 규모의 도시형생활주택입니다. 비교 실거래가와 해당 호실의 실제 내부 상태가 확인되지 않아 적정 매각가격과 재매각 용이성을 추가 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 근저당 원본 확인. 2021.01.13 대전동부새마을금고 근저당의 실제 말소 여부, 2026.07.21 이전등기와의 관계, 공동담보목록 제2021-9호를 확인해야 합니다.
• 정확한 말소기준권리 확정. 2025.11.18 경매개시결정을 그대로 기준으로 볼 수 있는지 기존 근저당과 대조해야 합니다.
• 김미지 임차권 확인. 110,000,000원 보증금의 실제 우선변제순위와 배당요구 관계, 대항력 존속 여부 및 매수인 승계 범위를 확인해야 합니다.
• 나머지 25명 전입자 검증. 203호와의 관련성, 임대차 여부, 보증금, 확정일자, 점유개시일, 실제 거주 여부를 각각 구분해야 합니다.
• 특이 전입일 정정. 정주영의 전입일은 '0201-02-24'로 기재되어 있어 주민등록 관련 원본 대조가 필요합니다.
• 배당표 재산정. 신청채권자 청구금액 1,929,938,404원과 계산상 배당 0원, 소유자 잔여 발생 사이의 불일치를 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 같은 건물 또는 인근의 면적·층·이용상태가 유사한 최근 거래와 실제 임대차 가격을 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자, 점유 권원, 인도 가능성, 공용부분 미납 관리비 등을 확인해야 합니다.
• 입찰기일 및 문서 확인. 2026.10.28 매각기일에 앞서 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서와 사건기록을 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.04억에 낙찰받아도 1.04억짜리 집이라는 뜻은 아니다”

이 물건은 감정가와 최저가가 모두 104,000,000원인 신건입니다. 그러나 110,000,000원 임차보증금, 2021년 근저당, 25명의 추가 전입자, 신청채권자 배당의 불일치까지 고려하면 단순한 최저가 비교만으로 입찰 여부를 결정하기 어렵습니다.

김미지가 법적으로 보호되는 인수형 임차인이라면 매수인의 실질부담은 낙찰가 자체보다 보증금과 미배당액에 좌우됩니다. 반대로 2021년 근저당이 실제로 존속하는 선순위 권리라면 임차인의 매수인 대항 가능성부터 달라질 수 있습니다. 나머지 전입자들의 보증금도 알려져 있지 않으므로 총 인수위험의 상한을 지금 확정할 수 없습니다.

가격을 판단할 신뢰할 만한 비교 실거래도 부족합니다. 이 사건에 대한 결론은 입찰 보류·권리 원본 확인 우선입니다. 말소기준권리, 실제 임차인, 배당순위, 공동담보 및 인수금액이 해소되기 전에는 신건 가격이 유리하다는 평가를 내릴 수 없습니다.