대전지방법원 2025타경3990. 대전 서구 괴정동 '토르' 3층 305호가 경매에 나왔습니다. 건물의 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)이고, 단지는 2021년 사용승인된 28세대 규모입니다. 전용면적 참고값은 23.8973㎡로 표시되어 있으나 비교 대상 면적과의 일치 여부가 확인되지 않아, 이 수치를 본건 확정 면적으로 단정하지는 않습니다.
이 사건은 단순히 최저매각가만 살펴서는 안 됩니다. 등기된 주택임차권에는 김주현의 보증금 70,000,000원이 기재돼 있으며, 예상배당 모형은 이를 배당하지 않고 매수인에게 전액 인수시키고 있습니다. 그런데 기존 근저당권의 등기 상태와 실제 말소기준을 살펴보면 해당 인수 판정이 그대로 확정된다고 보기 어려운 충돌이 있습니다. 가격보다 먼저 해결해야 할 문제는 권리 순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 3층 305호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 괴정로22번길 20 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 총 28세대 |
| 사용승인 | 2021.01.05 |
| 소유자 | 황인식 (단독소유) |
| 감정가 | 106,000,000원 |
| 최저매각가 | 106,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 대전동부새마을금고 |
| 청구액 | 1,929,938,404원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
임차권자 김주현의 주민등록일은 2024.01.09입니다. 이는 2025.11.18 임의경매개시결정보다 앞서지만, 2021.01.13 원근저당 설정일보다 늦습니다. 따라서 단순히 경매개시결정일과 전입일만 비교해 매수인에게 보증금 7,000만원이 반드시 인수된다고 확정할 수는 없습니다. 반대로 원근저당이 실제로 유효하게 말소됐다면 임차권의 순위 판단은 달라질 수 있습니다.
기존의 2025.04.04 강제경매개시결정은 2025.09.12 말소등기됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.11.18 접수됐습니다. 2026.01.21 하나카드 가압류 19,029,379원은 현재 계산상 기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 305호와 다른 전입자를 구분해야 한다
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|
대항력은 전입신고일만으로 확정되지 않으며, 해당 호실의 실제 인도·점유, 선순위 권리 및 임대차의 유효성을 함께 확인해야 합니다. 다른 전입자들의 우선변제·인수 여부는 모두 미확정입니다.
| 임차권자 | 김주현 |
|---|---|
| 임차목적물 | 별지 건물 전부 · 토르 305호 |
| 임대차계약일 | 2023.12.07 |
| 확정일자 | 2023.12.08 |
| 점유개시일 | 2024.01.06 |
| 주민등록일 | 2024.01.09 |
| 임차권등기일 | 2025.12.24 |
| 보증금 | 70,000,000원 |
| 배당요구 관련 표기 | 2025.12.24 · 실제 접수 및 효력 재확인 |
| 대항력 | 순위·존속 미확정 |
| 우선변제 | 재확인 필요 |
| 매수인 인수 | 70,000,000원 모형상 인수 · 최종 판정 보류 |
김주현은 계약일과 확정일자가 등기 내용에 기재된 임차권자입니다. 하지만 배당계산은 우선변제권이 없는 것으로 처리해 보증금을 전액 인수시키고 있습니다. 확정일자의 존재, 대항력의 효력, 배당요구 및 선순위 근저당 존속 여부를 반영한 법적 순위를 다시 판단해야 합니다. 임차권등기가 매각으로 말소되는지와 보증금 반환채무가 매수인에게 남는지는 별도의 문제입니다.
③ 실질취득액 — 최저가와 실제 부담은 다르다
예상배당 계산에서는 김주현의 보증금 70,000,000원을 매수인 인수액으로 처리합니다. 이 가정을 그대로 적용하면 현재 회차의 실질취득액은 다음과 같습니다.
실제 인수 확정액이 아닌 계산 모형의 결과입니다. 취득 관련 부대비용과 미확인 임차권리는 포함하지 않았습니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 가정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 106,000,000원 | 70,000,000원 | 176,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 84,800,000원 | 70,000,000원 | 154,800,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 67,840,000원 | 70,000,000원 | 137,840,000원 |
위 회차별 금액은 매각대금에서 김주현에게 배당되는 금액을 0원으로 두고, 보증금 70,000,000원 전액이 매수인에게 남는다는 동일한 조건을 적용한 것입니다. 유찰 일정과 인수액의 확정을 의미하지 않습니다.
특히 2회 유찰 시 낙찰가 가정액 67,840,000원이 보증금 70,000,000원보다 낮아집니다. 대항력 있는 임차인이 매각대금에서 먼저 변제받는 구조라면, 매각대금에서 지급된 만큼 잔여 인수액이 줄어 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다. 그러나 이 사건의 현재 계산은 배당 0원·보증금 전액 인수를 전제로 하므로 그 경우와 동일하게 계산할 수 없습니다. 실제 배당순위가 확정되면 모든 회차의 인수액과 실질취득액을 다시 산정해야 합니다.
④ 시세·가격 메리트 — 거래 비교보다 권리 확정이 먼저
토르는 28세대 규모이고, 준공 관련 기준일은 2021.01.05입니다. 그러나 이번 물건과 면적이 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않아 최근 12개월 평균가격·최신 거래가격·가격 추세를 신뢰성 있게 산정할 수 없습니다. 따라서 최저가 106,000,000원 또는 인수 가정 실질취득액 176,000,000원이 주변 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정 · 재검증 필요)
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,284,000원 |
| 임차권 · 김주현 | 70,000,000원 | 0원 (인수 가정) |
| 1. 가압류 · 하나카드 | 19,029,379원 | 19,029,379원 |
| 신청채권(회차 시나리오) | 1,929,938,404원 | 0원 |
| 원근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,280,000,000원 (채권최고액) | 산정 누락 · 재검증 |
| 소유자 잔여(모형상) | — | 84,686,621원 |
채권최고액은 실제 배당채권액과 같지 않으며 공동담보의 배당 관계도 확인해야 합니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 및 미확인 권리는 반영되지 않았습니다. 계산상 소유자 잔여금은 실제 교부 가능액으로 해석할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다가구주택·다세대주택·소규모 근린생활시설·학교·공원이 혼재한 주거지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 있습니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 기본적인 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 설비가 확인됩니다.
- 토지. 장방형 평지의 주거용 공동주택 부지이며, 북동측 포장도로를 통해 진출입합니다. 토지면적은 533.5㎡, 공시지가 참고값은 1,008,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역·교육환경 관련 절대보호구역 및 상대보호구역과 관련된 제한이 기재돼 있습니다.
- 건물 이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 실제 내부 상태는 이해관계인의 부재로 외부관찰·탐문·공부 등을 통해 평가돼 현장 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 28세대 소규모 공동주택입니다. 본건에 대응하는 실거래 비교가 확인되지 않아 예상 매각가격과 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2021.01.13 근저당권의 설정·말소 여부와 2026.07.21 이전등기를 등기사항전부증명서 원본, 공동담보목록 및 관련 등기로 확인해야 합니다.
- 김주현 보증금 인수 판단. 계약일 2023.12.07, 확정일자 2023.12.08, 점유개시일 2024.01.06, 주민등록일 2024.01.09 및 임차권등기일 2025.12.24를 선순위 담보권과 대조해야 합니다.
- 호실별 점유자 확인. 별도 전입자 25명이 실제 305호와 어떤 관계인지 확인하고, 각자의 임대차계약·점유·전입·보증금·확정일자를 구분해야 합니다. 정주영의 전입일 표기(0201-02-24)도 원본 정정 확인이 필요합니다.
- 배당표 재작성. 신청채권 1,929,938,404원, 기존 공동담보 근저당 채권최고액 2,280,000,000원 및 가압류 19,029,379원의 관계를 반영해 실제 배당순위를 검증해야 합니다.
- 실질취득액 상한. 현재 계산상 인수액 70,000,000원 외에 추가 인수 위험이 있는지 확인하고, 모든 인수금과 취득 부대비용을 포함해 응찰가 상한을 설정해야 합니다.
- 실거래 재확인. 305호와 동일하거나 충분히 비교 가능한 면적·유형의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인해야 합니다. 감정가만으로 할인 여부를 판정하면 안 됩니다.
- 현장·명도·관리비. 실제 점유자, 주택 내부 상태, 체납 관리비 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 배당요구 문건 및 변경된 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1억 600만원”만 보고 접근할 물건이 아니다
대전 토르 305호는 신건 최저매각가가 106,000,000원이지만, 보증금 70,000,000원을 매수인에게 전액 인수시키는 현재의 계산 모형에서는 실질취득 부담이 176,000,000원입니다. 여기에는 가격 비교의 불확실성뿐 아니라 임차권의 법적 순위, 원근저당의 존속 여부, 다수 전입자의 호실별 임차관계라는 미확인 위험이 함께 존재합니다.
더 중요한 것은 7,000만원 전액 인수라는 계산 자체도 아직 확정할 수 없다는 점입니다. 2021년 원근저당과 2026년 이전등기의 관계를 해결하면 인수 판단이 달라질 수 있고, 다른 유효한 임차권리가 밝혀질 경우 부담이 추가될 가능성도 있습니다. 신청채권과 소유자 잔여금을 둘러싼 배당계산 역시 재검증이 필요합니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 이는 물건 가치가 낮다고 확정한 평가가 아니라, 현재의 권리·배당·실질취득액 정보만으로 안전한 응찰가를 산출할 수 없다는 의미입니다. 말소기준 확정 → 305호 임차관계 확인 → 배당 재산정 → 최근 실거래 비교의 순서로 검증한 뒤 투자 여부를 판단하는 것이 타당합니다.
