대전지방법원 2025타경3990. 대전광역시 서구 괴정동의 도시형생활주택 '토르' 2층 205호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 5층 건물로, 총 28개호가 있는 소규모 공동주택입니다. 소유자는 황인식이며, 2021년 1월 13일 소유권보존등기와 같은 날 대전동부새마을금고의 채권최고액 2,280,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 대전동부새마을금고가 임의경매를 신청했고 하나카드와 대전신용보증재단의 가압류가 뒤따랐습니다. 근저당권은 확정채권양도를 원인으로 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전되었습니다. 등기상으로는 말소기준 근저당과 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 임차인 보증금 인수가 없다는 결론은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 2층 205호 도로명: 대전광역시 서구 괴정로22번길 20 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 28개호 · 본건 2층 205호 |
| 건물 사용승인 관련 일자 | 2021.01.05 (단지 준공 정보) |
| 전용면적 참고 | 23.8973㎡ (면적 일치 미확인 · 본건 확정면적으로 사용 불가) |
| 소유자 | 황인식 (단독소유 · 2021.01.13 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 신청채권자 | 대전동부새마을금고 |
| 경매 청구액 | 1,929,938,404원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.13 을구 1번 대전동부새마을금고 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 2,280,000,000원 (공동담보 제2021-9호) |
| 근저당권 양수인 | 주식회사새마을금고자산관리회사 |
| 점유 관련 사항 | 전입·점유 조사 명단 26명 · 본건 호실별 점유관계 및 임대차 조건 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 임차인 인수는 구별
등기부상 말소기준은 2021.01.13 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정 및 하나카드·대전신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 2026.07.21 등기된 근저당권 이전은 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 새로운 선순위 담보권이 별도로 설정된 것은 아닙니다.
② 임차인·전입자 분석 — 26명의 실제 관계 확인 필요
현황조사 등에 나타나는 전입·점유 조사 명단은 26명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다. 다만 26명 전부가 205호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 건물이 28개호인 점을 고려하여 각 전입자가 어떤 호실과 연결되는지 확인해야 합니다. 실제 205호 임차인 수는 현재 확정할 수 없습니다.
정주영 외 25명의 기재 전입일은 말소기준권리인 2021.01.13보다 뒤입니다. 따라서 기재된 전입일만으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 구조입니다. 그러나 전입일만으로 모든 임대차관계·우선변제권 및 점유 관계가 확정되는 것은 아니며, 보증금과 확정일자도 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·배당 |
|---|
대항력 표시는 기재 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 예비 판단입니다. 우선변제권의 행사 요건, 실제 점유 호실 및 보증금은 확인되지 않았습니다. 정주영은 전입일 표기를 재확인해야 하므로 별도 판정 유보합니다.
이번 물건의 핵심은 여러 전입자의 존재 자체보다 205호와 연결되는 실제 임차관계, 대항요건, 보증금 규모를 구분하는 일입니다. 정우진·김석호 등을 포함한 조사 명단 전체에 대해 호실별 임대차 여부가 밝혀져야 인수 가능성을 좁힐 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 1.04억이 싼지 아직 판단할 수 없다
감정가는 104,000,000원, 현재 최저매각가도 동일한 104,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
감정평가상 본건은 도시형생활주택으로 이용 중이지만, 본건과 면적이 일치하는 실거래 비교 사례가 확정되지 않았습니다. 따라서 최근 12개월 평균 거래가격, 최신 거래가격 및 가격 추세를 근거로 최저가가 시세보다 낮은지 판정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 104,000,000원 | 2,200,195,025원 | 미확정 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 83,200,000원 | 2,220,636,625원 | 미확정 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 66,560,000원 | 2,236,977,105원 | 미확정 |
유찰 이후 금액은 제시된 회차별 가정입니다. 미배당액은 채권자 측 계산으로, 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 임차인 보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,256,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,280,000,000원 | 101,744,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 | 19,029,379원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 2,909,646원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
이 시뮬레이션에서 집행비용 2,256,000원을 제외한 101,744,000원 전액이 근저당권 배당에 배정됩니다. 후순위 가압류권자와 소유자에게는 잔여금이 없습니다. 전체 계산상 채권자 미배당 합계는 2,200,195,025원입니다.
하지만 여기에는 중요한 전제가 있습니다. 근저당권 채권최고액 2,280,000,000원은 공동담보가 설정된 채권최고액입니다. 이를 본건 205호 단독의 확정 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 배당은 공동담보 목적물, 다른 담보물의 처분·배당관계, 확정된 피담보채권액 및 임차인·조세채권에 따라 달라질 수 있습니다.
채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 선순위 조세채권, 임차인 최우선변제, 실제 우선변제권, 공동담보에 따른 배당 조정은 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당표나 매수인 인수액 확정 자료로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다가구주택·다세대주택·소규모 근린생활시설·학교·공원 등이 혼재한 정비된 주택지대이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통 수준입니다. 북동측 포장도로로 진출입할 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 공동주택으로, 외벽은 스톤코트·징크판넬·석재타일 등으로 마감되었습니다. 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 일반 아파트 단지가 아닌 28개호의 소규모 공동주택이라는 점을 가격 비교와 환금성 검토에 반영해야 합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 제한사항이 확인됩니다. 공시지가 참고값은 1,008,000원/㎡입니다.
- 감정조사 한계. 이해관계인의 부재로 외부관찰, 주변 탐문 및 관련 공부에 의해 이용상태가 조사되었습니다. 실제 내부 상태와 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 28개호의 소규모 도시형생활주택입니다. 본건과 면적이 일치하는 최근 거래 비교가 확보되지 않았으므로, 시장가격·매도 소요기간·실제 수요층에 대한 추가 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 정주영의 전입일 원본. 0201.02.24라는 기재 연도부터 바로잡아야 합니다. 실제 전입일이 말소기준권리보다 빠른지, 현재까지 점유가 유지되는지, 해당 전입이 205호와 연결되는지 확인해야 합니다.
- 26명과 호실의 대응관계. 현황조사 명단의 전입자가 각각 어느 호실을 점유하는지 구분하고 205호의 실제 임차인·점유자를 특정해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구. 205호 관련 실제 임차인에 대해 임대차계약서, 확정일자, 보증금 액수, 배당요구 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 낙찰가뿐 아니라 미배당 보증금 인수 가능액, 명도비, 관리비 등 실제 부담을 반영해야 합니다. 인수형 임대차가 있다면 최저가만으로 시세를 비교하면 안 됩니다.
- 공동담보 확인. 대전동부새마을금고 근저당의 공동담보목록 제2021-9호, 다른 담보 목적물과 근저당권 이전관계를 검토하여 실제 배당 구조를 확인해야 합니다.
- 실거래가격 확인. 본건 전용면적을 건축물대장과 등기부로 확정하고, 같은 면적대의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 비교해야 합니다. 가격 추세도 확인하기 전에는 할인율만으로 입찰가격을 정해서는 안 됩니다.
- 현장 및 명도. 내부 이용상태, 점유자, 출입 가능성, 주차·설비 상태를 확인해야 합니다. 점유관계가 복잡할 경우 인도 및 명도 절차에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 기타 체납 사항을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차·배당 관련 문건과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 먼저, 실제 임차인을 확정해야 한다”
대전 괴정동 토르 205호는 감정가와 최저가가 모두 104,000,000원인 신건입니다. 말소기준 근저당과 후순위 가압류의 소멸 구조는 확인되지만, 그것만으로 안전한 입찰 대상이라고 결론 내리기는 어렵습니다.
현황조사에 전입자 26명이 나타나고, 그중 정주영은 기재 전입일의 정확성부터 검증해야 합니다. 보증금·확정일자·실제 점유 호실이 불명확하므로 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 따라 실질취득비용 역시 확정되지 않았습니다.
게다가 본건에 대응하는 비교 실거래가격도 확인되지 않았습니다. 1회나 2회 유찰로 최저가가 낮아진다고 해도 보증금 인수 문제와 시세 검증이 끝나지 않으면 가격 메리트가 확보됐다고 볼 수 없습니다.
등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 임차관계와 가격 적정성은 검증되지 않았습니다. 이 물건은 신건에서 적극적으로 입찰하기보다 205호 실제 점유자·대항력·보증금과 비교 시세를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다. 현재 판단은 입찰 보류·권리 추가조사 우선입니다.
