대전지방법원 2025타경3990. 대전광역시 서구 괴정동 123-7, 토르 5층 504호입니다. 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 단지는 28세대 규모입니다. 감정가는 106,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다.

등기부의 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 소유자는 황인식이고, 2021.01.13 설정된 대전동부새마을금고의 채권최고액 2,280,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권에는 공동담보목록 제2021-9호가 기재되어 있습니다. 따라서 거액의 채권최고액을 이 호실 하나의 담보대출 잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

문제는 등기부보다 점유와 임대차입니다. 현황조사에는 다수의 전입자가 기재되어 있으나 각자의 보증금, 확정일자 및 실제 점유 호실을 확인할 수 없습니다. 명단의 인원이 곧 504호에 거주하는 임차인의 수라는 뜻도 아닙니다. 특히 전입일 연도가 비정상적으로 기록된 사람이 있어, 전입 시점과 대항력 여부를 원문으로 재확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기권리는 소멸

말소기준권리는 2021.01.13 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원이며, 대전동부새마을금고를 근저당권자로 하여 설정되었습니다. 이후 등기된 임의경매개시결정, 하나카드 가압류, 대전신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

2026.07.21에는 확정채권양도를 원인으로 기존 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사에 이전되었습니다. 이는 새로운 독립 근저당권의 설정이 아니라 기존 근저당권의 이전이므로, 원래 근저당권의 말소기준 순위를 변경하지 않습니다.

② 전입자·임차인 분석 — 가장 중요한 확인 사항

현황조사상 기재된 전입 명단은 26명입니다. 이 가운데 대다수는 말소기준권리인 2021.01.13 이후의 전입일로 기록되어 있습니다. 다만 정주영은 0201-02-24로 표기되어 있어 정상적인 연도인지 확인할 수 없습니다. 이 기록만을 근거로 선순위 대항력이 확정되었다고 판단해서는 안 됩니다.

아울러 감정평가상 임대관계가 확인되지 않았고, 현황조사의 명단만으로 전입자별 실제 임차 여부, 504호 점유 여부, 보증금 및 확정일자를 확정할 수 없습니다. 따라서 아래 명단의 26명을 모두 이 호실의 임차인으로 간주하지 않습니다.

전입일은 조사상 기재된 날짜를 표시했습니다. 대항력은 실제 주택 인도와 주민등록의 관계, 점유 호실 및 선순위 권리와의 선후관계를 함께 확인해야 합니다. 배당요구 여부가 확인되지 않은 경우에는 신청하지 않았다고 단정하지 않습니다.

배당요구 접수 확인자는 어윤정(2025.12.22), 우동연(2025.12.02), 나유진(2025.12.05)입니다. 세 사람 모두 기록상 전입일은 말소기준권리 이후입니다. 다만 배당요구 사실만으로 배당액이나 우선변제 순위가 확정되는 것은 아닙니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 구체적인 임차인 배당액은 산정하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 감정가만으로 저렴하다고 볼 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 106,000,000원입니다. 그러나 이 호실과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세가 확인되지 않습니다. 참고 면적은 23.8973㎡이나 동일 면적 거래와의 매칭도 확인되지 않아, 감정가가 최근 시세보다 낮다는 판단을 할 근거가 없습니다.

유찰 시 최저매각가가 낮아지더라도 그것만으로 경제적인 취득이라고 볼 수는 없습니다. 우선 실제 504호의 임차관계를 확인해야 하며, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 남는다면 낙찰가에 인수 보증금을 합한 실질취득액으로 시세를 비교해야 합니다.

단지의 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있지만, 이를 해당 호실의 예상 낙찰가나 매각 가능성을 입증하는 충분한 근거로 보기 어렵습니다. 이 물건의 가격 판단에는 무엇보다 유사 면적의 최근 거래와 실제 인수 부담이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면 집행비용으로 2,284,000원이 지출되고, 나머지 103,716,000원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다.

배당 계산상 채권 총액은 2,301,939,025원, 채권자 예상배당 총액은 103,716,000원이며, 예상 미배당액은 2,198,223,025원입니다. 이 미배당액은 채권자 측의 배당 부족액을 뜻하며, 매수인이 같은 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다.

배당표는 집행비용 추정치와 등기채권 중심의 계산입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제, 실제 채권잔액, 공동담보 배당 조정 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 근저당권 이전 등기 역시 실제 배당금 수령자를 확인할 필요가 있습니다.

회차별 배당 시나리오

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 괴정동 소재 괴정중학교 서측 인근입니다. 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 북동측 포장도로를 통해 진출입하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경 보호 관련 절대보호구역 및 상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,008,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 이용상태는 외부 관찰, 주변 탐문 및 관련 공부를 바탕으로 평가되어 내부 상태와 다를 수 있습니다.
• 환금성. 28세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 직접 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않으므로 매도가격과 매각 소요기간을 낙관적으로 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입일 원문 확인. 정주영의 전입일 0201-02-24 기재가 실제로 무엇을 의미하는지 전입세대확인서와 주민등록 관련 서류로 대조해야 합니다. 연도 확인 없이는 선순위 여부를 확정할 수 없습니다.
• 504호 실제 임차인 특정. 조사상 26명의 명단을 호실별로 구분해야 합니다. 실제 504호에 거주하는 사람과 임대차계약상 임차인을 확인하는 것이 우선입니다.
• 보증금·확정일자 확인. 임대차계약서, 확정일자, 점유 개시일, 배당요구 여부를 교차 확인해야 합니다. 선순위 임차인과 미배당 보증금이 확인되면 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
• 배당요구 확인. 어윤정·우동연·나유진의 배당요구 접수 사실과 해당 호실의 관계 및 배당 대상 여부를 매각물건명세서 등으로 확인해야 합니다.
• 공동담보·채권이전 확인. 공동담보목록 제2021-9호와 주식회사새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전 내용을 대조하고, 실제 배당순위와 배당금 수령자를 확인해야 합니다.
• 실거래가격 확인. 토르의 유사 면적과 유사 층, 비슷한 상태의 최근 실거래를 확인하여 감정가 106,000,000원의 적정성을 검토해야 합니다.
• 현장 확인. 실제 점유자, 내부 구조 및 상태, 임대관계, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다. 점유자가 존재하면 명도 절차와 추가 비용도 고려해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 기록을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 채권보다 확인되지 않은 점유가 문제”

대전 괴정동 토르 504호는 등기상 말소기준권리가 명확합니다. 근저당권을 중심으로 후순위 가압류가 소멸하는 구조이고, 배당모형에서도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 그러나 그것만으로 이 물건이 인수 위험 없는 안전한 경매라고 결론 내리기는 어렵습니다.

현황조사상 26명의 전입 명단이 있으나 실제 504호 임차인이 누구인지 확정되지 않았습니다. 무엇보다 정주영의 전입일은 비정상적으로 기록되어 있고, 보증금과 확정일자도 알려져 있지 않습니다. 선순위 대항력과 보증금 인수 문제가 해결되지 않는다면 최저가만을 기준으로 경제성을 계산하는 것은 위험합니다.

또한 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 신건 최저가 106,000,000원이 시장가격에 비해 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 28세대 규모의 도시형생활주택이라는 점까지 감안하면 가격뿐 아니라 재매각 가능성과 점유 리스크를 함께 검토해야 합니다.

등기권리의 말소 구조는 비교적 명확하지만, 임차인 인수 위험과 가격 메리트는 아직 미확정입니다. 지금 필요한 것은 신건 입찰에 대한 낙관이 아니라 전입자 호실 확인 → 대항력·보증금 확인 → 실질취득액 산정 → 최근 실거래 비교의 순서입니다. 확인이 끝나기 전에는 입찰을 보류하는 보수적 접근이 적절합니다.