대전지방법원 2025타경3990. 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 '토르' 3층 302호입니다. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용하는 다세대 물건이며, 소유자는 황인식입니다. 2021년 대전동부새마을금고가 설정한 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐고, 이후 가압류와 임차권등기가 확인됩니다.
등기상의 말소 구조만 보면 비교적 명확합니다. 하지만 등기부상 권리 소멸과 임차인의 대항력 소멸은 반드시 같은 문제가 아닙니다. 전입 기록이 다수이고 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 많습니다. 특히 비정상적인 전입일이 기재된 사람이 있어, 경매 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인이 실제 존재하는지 별도의 확인이 필요합니다. 매각대금보다 큰 선순위 보증금이 있다면 최저가가 내려가도 실질취득비용이 낮아지지 않을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 3층 302호 도로명: 대전광역시 서구 괴정로22번길 20 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대(도시형생활주택) |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 총 28개호 |
| 준공일 | 2021.01.05 |
| 소유자 | 황인식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 대전동부새마을금고 |
| 경매 청구액 | 1,929,938,404원 |
| 근저당 채권최고액 | 2,280,000,000원 (공동담보 설정) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 발급일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인 인수는 별도 확인
말소기준권리는 2021.01.13 접수된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 하나카드 가압류, 대전신용보증재단 가압류, 김지원의 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분석됩니다. 근저당권은 이후 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었으나 최초 근저당권의 순위 자체가 새로 생기는 것은 아닙니다.
② 점유·임차관계 — 확인이 가장 중요한 부분
현황조사와 임차권등기 등에 서로 다른 이름 26명이 기재되어 있습니다. 다만 이 숫자는 현재 302호를 점유하는 실제 독립 임차인이 26명이라는 뜻이 아닙니다. 전입 이력과 실제 점유, 임대차계약의 존재, 각 사람의 해당 호실과의 관계를 구분하여 확인해야 합니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 표시된 사람은 없지만, 전입 기록만으로 실제 임대차계약 건수를 확정할 수는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김석호 | 2021.01.19 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 정우진 | 2025.01.31 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김미지 | 2022.08.11 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김동현 | 2023.08.30 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 신동욱 | 2023.05.24 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 전서영 | 2025.04.16 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 손다빈 | 2022.02.03 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 이승찬 | 2023.06.12 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김은솔 | 2021.01.29 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 송유진 | 2023.03.10 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김주현 | 2024.01.09 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김가영 | 2021.01.20 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김미리 | 2021.01.20 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 어윤정 | 2021.01.18 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 | 없음 |
| 유재형 | 2022.05.04 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김영빈 | 2025.10.13 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 우동연 | 2023.07.07 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 | 없음 |
| 이연지 | 2025.01.15 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 이가영 | 2022.10.31 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 강대호 | 2021.03.22 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 유다은 | 2024.02.27 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 변서윤 | 2022.12.07 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 이상현 | 2022.02.21 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 정주영 | 0201-02-24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 나유진 | 2025.06.26 | 미상 | 후순위 전입 | 배당요구 | 없음 |
| 김지원 | 2025.02.24 | 20,000,000원 | 후순위 임차권 | 배당요구 | 없음 |
'후순위 전입'은 표시된 전입일이 2021.01.13 말소기준 이후라는 의미입니다. 해당 인물이 현재 독립 임차인이라는 의미는 아닙니다. '배당요구'는 접수 기록을 표시하며 우선변제권 성립이나 배당 가능성이 확정됐다는 의미는 아닙니다. '승계 없음'은 보증기관 대위·승계 신고로 표시되지 않았다는 뜻입니다.
어윤정은 2025.12.22, 우동연은 2025.12.02, 나유진은 2025.12.05에 배당요구 관련 접수 기록이 있으며, 김지원도 2026.03.06 접수 기록이 있습니다. 배당요구 사실과 우선변제권의 성립·순위는 구별해야 합니다. 나머지 전입자의 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 거래가격 검증이 선행되어야 한다
토르는 2021.01.05 준공된 28개호 규모의 공동주택입니다. 그러나 해당 302호와 면적이 일치하는 검증된 최근 실거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가 106,000,000원이 주변 시세보다 저렴하다는 판단을 내릴 수 없습니다.
| 최저매각가 | 106,000,000원 |
|---|---|
| 회차 | 신건 · 0회 유찰 |
| 건물 준공일 | 2021.01.05 |
| 건물 규모 | 28개호 |
| 동일면적 실거래 | 비교 가능한 거래 확인 필요 |
| 시세 대비 최저가 | 산정 불가 |
| 실질취득비용 | 미배당 선순위 보증금 확인 전 확정 불가 |
④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,284,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,280,000,000원 | 103,716,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 | 19,029,379원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 2,909,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정한 금액입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 하는 단순 배당 추정이며, 공동담보 관련 실제 채권액·우선배당·당해세·임차인 최우선변제 등을 확정적으로 반영하지 않은 결과입니다. 근저당권 이전 사실도 최종 배당에서 확인해야 합니다.
이 가정에서는 매각대금 106,000,000원 중 집행비용 2,284,000원을 제외한 103,716,000원이 근저당 채권에 배당되고, 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권총액 기준 미배당은 2,198,223,025원입니다. 다만 이 미배당 채권액은 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가와 낮은 실질취득비용은 별개
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 106,000,000원 | 103,716,000원 | 2,198,223,025원 |
| 1회 유찰(80%) | 84,800,000원 | 82,873,600원 | 2,219,065,425원 |
| 2회 유찰(64%) | 67,840,000원 | 66,218,880원 | 2,235,720,145원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근입니다. 단독주택·다가구주택·다세대주택·소규모 근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근 시내버스 정류장과 간선도로 접근성을 고려한 교통 여건은 보통 수준입니다. 북동측 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 공동주택입니다. 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 등 기본 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이고 소로3류 도로에 접합니다. 교육환경 보호 관련 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역 등 토지이용 제한 사항이 있습니다.
- 공시지가. 제시된 토지 공시지가는 1,008,000원/㎡이며, 토지 면적은 533.5㎡입니다. 이는 개별 302호의 전용면적이나 개별 호실 가격을 뜻하지 않습니다.
- 환금성. 총 28개호의 도시형생활주택으로, 실제 환금성은 전용면적·층·임대차 현황·인근 유사 소형 주택 거래가격을 확인해 평가해야 합니다. 현 단계에서는 실거래 기반 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정주영 전입일 원본 확인. 0201-02-24로 기록된 비정상적 날짜의 실제 전입일을 주민등록 관련 자료와 매각물건명세서 등으로 대조하고, 선순위 임차인의 성립 여부를 검증해야 합니다.
- 임차보증금 조사. 보증금이 미상인 전입자의 실제 임대차계약 여부, 계약일·보증금·점유·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 302호 점유자 특정. 전입 기록 26명이 모두 현재 점유 중인 독립 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 실제 거주자와 과거 전입자, 다른 호실과의 관련 여부를 구분해야 합니다.
- 김지원 임차권등기 확인. 보증금 20,000,000원의 임차권등기가 후순위로 소멸하는 구조인지, 실제 배당 및 점유 관계가 어떠한지 최종 서류로 확인해야 합니다.
- 공동담보·채권양도 검토. 대전동부새마을금고 근저당의 공동담보목록과 주식회사새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전 내역, 실제 배당에 적용될 채권액을 대조해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 302호와 실제 면적 및 용도가 유사한 도시형생활주택을 기준으로 최근 거래가격을 확인해야 합니다. 단순 감정가 대비 할인만으로 투자성을 평가하지 마세요.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자에 따른 인도 및 명도 절차, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분 등을 확인해야 합니다.
- 최종 입찰서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류와 기일 변경·매각조건을 반드시 재확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리가 많아도, 인수 위험은 남을 수 있다”
이 물건의 핵심은 최저가 106,000,000원이 아닙니다. 그 가격 외에 추가로 부담할 수 있는 임차보증금이 정말 없는지입니다. 근저당과 후순위 가압류·임차권등기의 말소 관계는 비교적 명확하지만, 전입 기록의 정확성과 임대차 실체가 충분히 확인되지 않았습니다. 특히 정주영의 비정상적 전입일은 대항력 여부를 확정하기 전 반드시 해결해야 하는 문제입니다.
추정 배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 이를 근거로 권리상 완전 안전이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래도 확인되지 않아 현재의 감정가가 저렴하다는 주장 역시 성립하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 확인과 시세 확인이 모두 끝나기 전까지 입찰을 보류하는 접근이 타당합니다. 선순위 보증금과 실질취득비용이 확정된 후 가격을 판단해야 합니다.
