대전지방법원 2025타경3990. 대전광역시 서구 괴정동 123-7 소재 ‘토르’ 4층 407호입니다. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건이며, 건물은 철근콘크리트구조 5층, 전체 28세대로 파악됩니다. 소유자는 황인식입니다.

이 물건의 말소기준권리는 2021년 1월 13일 대전동부새마을금고가 설정한 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원이며 공동담보목록 제2021-9호가 기재되어 있습니다. 이후 경매개시결정과 하나카드·대전신용보증재단의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기된 채권보다 점유·임대차의 실제 관계에 있습니다. 조사 명단의 26명을 전부 407호의 개별 임차인이라고 볼 근거는 확인되지 않으며, 반대로 407호와 무관하다고 제외할 근거도 충분하지 않습니다. 여기에 비정상적인 전입일 한 건이 있어 단순히 ‘인수 0원’으로 확정할 수 없는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 점유는 별도 검증

말소기준은 을구 1번 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 경매개시결정, 하나카드의 19,029,379원 가압류, 대전신용보증재단의 2,909,646원 가압류는 매각으로 소멸합니다.

2026년 7월 21일 등기된 주식회사새마을금고자산관리회사로의 근저당권 이전은 기존 근저당권의 채권자 변경입니다. 별개의 후순위 근저당권이 추가된 것으로 해석해서는 안 되며, 원래 근저당권의 설정일과 우선순위를 기준으로 판단합니다.

전입·점유 관련 조사 명단 26명

조사 명단의 전입일을 말소기준일과 대조하면 25명은 2021.01.13 이후 전입으로 표시됩니다. 정우진 등 후순위 전입자의 경우 해당 전입일을 기준으로 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 반면 정주영의 전입일은 0201.02.24로 기재되어 있어 정확한 전입일 확인 없이는 대항력을 판단할 수 없습니다.

전입일에 기초한 예비 판정입니다. 실제 임차관계, 407호 점유 여부, 보증금, 확정일자와 계약상 권리는 별도 확인 대상입니다. ‘대항력 없음’은 표시된 전입일을 기준으로 한 판단이며 모든 법률상 가능성을 확정적으로 배제하는 의미는 아닙니다.

각 명단에 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당받지 못한 임차보증금의 실제 인수 규모를 금액으로 확정할 수 없습니다. 특히 대항력이 인정되는 임차인이 있고 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않는다면 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이 경우 낙찰가만이 아니라 낙찰가와 실제 인수액의 합계로 취득 부담을 판단해야 합니다.

② 가격 검증 — 감정가 166,000,000원은 싼 가격인가?

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 166,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가 대비 할인은 없습니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 12개월 실거래 평균과 최신 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)

집행비용 3,124,000원은 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준의 단순 계산이며, 채권 양수 및 공동담보 관계에 따른 실제 배당과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 162,876,000원이 근저당권에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 전체 채권 미배당액은 2,139,063,025원입니다. 이 수치는 채권자 측에서 회수하지 못한 금액으로, 매수인이 같은 금액의 채무를 인수한다는 뜻이 아닙니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근입니다. 단독주택·다가구주택·다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교와 공원이 혼재한 정비된 주택지대로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 시내버스 정류장 및 간선도로 접근성을 고려한 교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다. 건물 이용은 공동주택(도시형생활주택)입니다.
• 토지. 장방형 평지의 공동주택 부지로 북동측 포장도로에 접합니다. 토지 전체 면적은 533.5㎡이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,008,000원/㎡로 표시됩니다.
• 규제. 가축사육제한구역 및 교육환경 보호 관련 절대·상대보호구역이 기재되어 있으며, 소로3류 도로와 접합니다.
• 건축 상태. 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 감정평가상 이용상태는 외부관찰·탐문·관련 공부 등을 기초로 하므로 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 전체 28세대의 소규모 도시형생활주택입니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 환금성과 매도가격을 객관적으로 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 정주영 전입일 확인. 0201.02.24로 기록된 전입일의 정확한 연도와 실제 전입 이력을 확인해야 합니다. 날짜가 정정될 경우 대항력 판단이 달라질 수 있습니다.
• 407호 점유자 특정. 조사 명단 26명 중 실제 407호의 점유자·계약자·거주자가 누구인지, 다른 호실 관련 명단이 포함되었는지 명확하게 구분해야 합니다.
• 임대차 보증금 확인. 보증금, 확정일자, 계약기간, 최초 점유 및 전입 이력, 배당요구 여부를 대조하고 미배당 보증금 인수 가능성을 따로 계산해야 합니다.
• 배당요구 3명 확인. 어윤정(2025.12.22), 우동연(2025.12.02), 나유진(2025.12.05)의 배당요구가 어느 임대차와 호실에 관련되는지 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계. 대전동부새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2021-9호와 근저당권 이전 등기를 대조해야 합니다. 전체 채권최고액을 407호만의 개별 대출금으로 간주해서는 안 됩니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수할 권리, 임차인 현황, 특별매각조건 및 점유 관계에 관한 최신 법원 원본을 입찰 전 재확인해야 합니다.
• 최신 시세 확인. 같은 건물 또는 유사한 다세대·도시형생활주택의 면적·층·상태가 비교 가능한 최근 실거래를 확보하고, 하락 추세 여부까지 확인해야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.
• 내부 상태와 관리비. 감정평가 당시 외부관찰에 따른 이용상태와 실제 내부 상태가 다를 수 있습니다. 공용부분 관리비 체납 가능성, 설비 상태 및 명도 문제를 별도 점검해야 합니다.
• 회차별 자금계획. 신건 166,000,000원, 1회 유찰 가정 132,800,000원, 2회 유찰 가정 106,240,000원을 비교하되, 확인된 인수액을 반드시 취득 부담에 더해 검토해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 근저당보다 확인되지 않은 임대차가 더 중요하다”

토르 407호는 등기상 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2021년 대전동부새마을금고 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다. 채권최고액과 거액의 미배당 채권은 원칙적으로 매수인에게 그대로 이전되는 채무가 아닙니다.

그러나 전입·점유 관련 26명 명단, 정주영의 비정상적인 전입일, 보증금·확정일자 미확인, 개별 407호 임대차 귀속 불확실성이 겹칩니다. 배당 추정상 인수 0원이라는 숫자만으로 안전한 경매라고 결론 내릴 수 없습니다.

더구나 최저매각가 166,000,000원은 감정가와 같고, 가격 경쟁력을 검증할 수 있는 최근 실거래 자료도 확인되지 않았습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 실제 인수액이 확정되지 않는 한 실질취득 부담과 가격 메리트는 판단할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류·권리 재확인 우선입니다. 정주영의 전입일과 407호 실제 점유자, 임대차 보증금 및 최신 실거래가를 확인하기 전에는 낮은 매력도로 평가하는 것이 타당합니다. 이 사건은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 먼저 ‘누구의 어떤 권리를 인수하게 되는가’를 확정하는 것이 핵심입니다.