대전지방법원 2025타경3990. 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 '토르' 5층 506호의 임의경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조의 공동주택(도시형생활주택)이며, 제201호 외 27개호로 구성됩니다. 감정가는 106,000,000원, 최저매각가도 같은 금액인 신건입니다. 소유자는 황인식이고, 신청채권자는 대전동부새마을금고입니다.
등기상 가장 앞선 담보권은 2021.01.13 설정된 대전동부새마을금고의 채권최고액 2,280,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2021-9호에 연결되어 있습니다. 이후 경매개시결정과 하나카드·대전신용보증재단의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 근저당권 말소와 임차보증금 인수 위험의 해소는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 5층 506호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 괴정로22번길 20 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 제201호 외 27개호 |
| 준공 관련 일자 | 2021.01.05 |
| 소유자 | 황인식 (단독소유) |
| 감정가 | 106,000,000원 |
| 최저매각가 | 106,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 대전동부새마을금고 |
| 청구금액 | 1,929,938,404원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.13 대전동부새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임차관계는 확인 필요
말소기준권리는 2021.01.13 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원으로 기재되어 있으며 공동담보가 설정되어 있습니다. 2026.07.21에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기되었습니다. 기존 근저당권의 이전이므로 말소기준일 자체가 새로 정해지는 것은 아닙니다.
2025.11.18 경매개시결정, 2026.01.21 하나카드 가압류, 2026.02.02 대전신용보증재단 가압류는 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·전입 조사 — 26명 명단, 대항력 재검토
현황조사에 기재된 이름은 총 26명입니다. 보증기관에 의한 대위·승계 신고자는 확인되지 않지만, 해당 명단 전체가 본건 506호의 개별 임차인인지 또는 다른 호실과 관련된 것인지는 별도로 확인해야 합니다. 따라서 아래 명단을 506호의 확정 임차인 26명으로 단정하지 않습니다.
| 이름 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김석호 | 2021.01.19 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 정우진 | 2025.01.31 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김미지 | 2022.08.11 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김동현 | 2023.08.30 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 신동욱 | 2023.05.24 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 전서영 | 2025.04.16 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 손다빈 | 2022.02.03 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 이승찬 | 2023.06.12 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김은솔 | 2021.01.29 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김지원 | 2025.02.24 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 송유진 | 2023.03.10 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김주현 | 2024.01.09 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김가영 | 2021.01.20 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김미리 | 2021.01.20 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 어윤정 | 2021.01.18 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 2025.12.22 | 없음 |
| 유재형 | 2022.05.04 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 김영빈 | 2025.10.13 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 우동연 | 2023.07.07 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 2025.12.02 | 없음 |
| 이연지 | 2025.01.15 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 이가영 | 2022.10.31 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 강대호 | 2021.03.22 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 유다은 | 2024.02.27 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 변서윤 | 2022.12.07 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 이상현 | 2022.02.21 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 정주영 | 0201-02-24 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 미확인 | 없음 |
| 나유진 | 2025.06.26 | 기준일 후 | 미상 | 미상 | 2025.12.05 | 없음 |
대항력 '기준일 후'는 기재된 전입일이 근저당권 설정일보다 늦다는 의미입니다. 실제 대항력과 우선변제권은 점유, 전입신고, 확정일자, 임대차계약 및 개별 호실 관계를 함께 검토해야 합니다. 배당요구 미확인은 배당요구가 없다고 확정한 뜻이 아닙니다.
확인 명단 가운데 정주영을 제외한 25명의 전입일은 모두 2021.01.13 말소기준권리 이후입니다. 이 기재가 실제 해당 임대차의 전입·점유 개시를 정확히 반영한다면 선순위 근저당권에 대항하기 어려운 후순위 관계입니다. 하지만 감정평가에서도 임대관계가 미상으로 확인되었으므로, 506호에 실제 거주하는 사람과 임차계약의 당사자를 구분하는 작업이 선행되어야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가의 가격 메리트는 미확정
감정가는 106,000,000원이며, 아직 유찰되지 않아 최저매각가 역시 같은 금액입니다. 그러나 본건 506호에 대응하는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가보다 낮은 금액에 낙찰받더라도 실제 시세 대비 저렴한지는 별도 검증이 필요합니다.
| 감정가 | 106,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 106,000,000원 |
| 단지명 | 토르 |
| 규모 | 28세대 |
| 최근 실거래 평균 | 비교 가능한 거래가격 미확인 |
| 시세 대비 최저가 | 산정 불가 |
| 신건 가격 판단 | 유보 · 실거래 및 임차관계 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,284,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,280,000,000원 | 103,716,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 | 19,029,379원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 2,909,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 2,301,939,025원 | 106,000,000원 |
예상배당표는 집행비용과 채권최고액을 이용한 단순 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 근저당권은 공동담보에 연결되어 있고 권리이전 등기가 있으므로 실제 피담보채무와 배당채권자, 다른 담보물의 변제 현황을 확인해야 합니다.
신건 매각가에서는 집행비용 추정액 2,284,000원을 제외한 103,716,000원이 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 가압류와 소유자에게 배분할 잔여금은 없습니다. 예상 채권 미배당 합계는 2,198,223,025원입니다. 그러나 이는 채권자 측 미배당 추정액이지 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰이 곧 안전을 의미하지는 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 106,000,000원 | 103,716,000원 | 2,198,223,025원 |
| 1회 유찰(80%) | 84,800,000원 | 82,873,600원 | 2,219,065,425원 |
| 2회 유찰(64%) | 67,840,000원 | 66,218,880원 | 2,235,720,145원 |
회차가 진행되어 최저매각가가 낮아지면 채권자의 미배당액은 증가합니다. 반면 근저당권 및 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 원칙은 변하지 않습니다. 배당 시뮬레이션의 회차별 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있지만, 임차관계가 확정되지 않은 현재 상태에서 이를 실제 확정 인수액으로 받아들여서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대전광역시 서구 괴정동 소재 괴정중학교 서측 인근입니다. 단독주택·다가구주택·다세대주택과 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재한 주택지대로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장과 간선도로 접근성을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물로 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 포장도로에 접하여 진출입할 수 있습니다.
- 토지. 장방형 평지이며, 공부상 토지면적은 533.5㎡입니다. 제2종일반주거지역에 속합니다.
- 규제. 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 28세대의 소규모 도시형생활주택으로, 실제 매도 가능가격과 매수 수요는 동일 건물 또는 유사 주택의 거래 사례를 통해 별도로 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정주영 전입일 원본 대조. 0201-02-24로 기재된 전입일의 정확한 일자를 확인하고, 2021.01.13 말소기준권리보다 앞선 대항요건이 성립했는지 검증해야 합니다.
- 506호 실제 점유자 특정. 현황조사상 26명의 명단과 개별 호실을 대조하여 본건의 실제 거주자 및 임차계약 당사자를 구분해야 합니다.
- 임대차계약 및 보증금 확인. 계약서, 보증금, 확정일자, 점유개시일, 배당요구 여부를 확인하여 실제 매수인 인수액을 다시 산정해야 합니다.
- 배당요구자 검토. 어윤정·우동연·나유진의 배당요구 문건과 각 임대차의 개별 호실 관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2021-9호 및 다른 담보물의 경매·배당 현황을 확인하고, 근저당권 이전에 따른 실제 채권관계를 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 같은 건물과 유사 면적의 실거래 및 매도 호가를 확인하고, 취득비용과 예상 수리비용을 반영해야 합니다.
- 명도와 관리비. 실제 거주자에 대한 인도·명도 절차, 관리비 체납 및 공용부분 관련 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서와 채권관계, 감정평가서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸과 인수 위험은 다르다”
대전 괴정동 토르 506호는 등기상 후순위 권리 정리가 비교적 명확한 물건입니다. 2021.01.13 설정된 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 임차관계입니다. 현황조사 명단 26명 가운데 대부분은 전입일상 후순위지만, 정주영의 전입일은 오류 가능성이 있는 형태로 기재되어 있고 모든 사람의 보증금 및 개별 호실 관계도 확정되지 않았습니다. 또한 동일 면적의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최저가 106,000,000원을 가격상 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 실제 점유자와 대항력·보증금 인수 여부를 확정한 뒤, 시세 대비 실질취득가격을 검토해야 합니다. 신건 가격이나 이후의 유찰가격만 보고 접근할 사건은 아닙니다.
