대전지방법원 2025타경3990. 대전 서구 괴정동에 있는 소규모 도시형생활주택 '토르' 4층 404호입니다. 소유자 황인식 명의로 2021년 소유권이 보존됐고, 같은 날 대전동부새마을금고가 채권최고액 2,280,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 금융기관의 임의경매가 개시됐으며, 근저당권은 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었습니다. 최초 근저당이 말소기준이므로 그 뒤의 가압류와 임차권등기는 원칙적으로 매각에 따라 말소되는 구조입니다.
다만 이 사건에서는 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 실제 임차인·점유자의 인수위험이 없다는 판단을 구별해야 합니다. 조사상 다수의 전입자 정보가 확인되지만, 각각이 실제로 404호를 점유하는지, 동일 건물의 다른 호실에 관한 정보인지 확정되지 않습니다. 특히 비정상적인 전입일자가 포함되어 있어 매각물건명세서와 주민등록 관련 원본의 대조가 입찰 전 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 제4층 제404호 도로명주소: 대전광역시 서구 괴정로22번길 20 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 총 28개 호실 |
| 준공일 | 2021.01.05 |
| 소유자 | 황인식 (단독소유 · 2021.01.13 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 대전동부새마을금고 / 1,929,938,404원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.13 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 2,280,000,000원 |
| 공동담보 | 공동담보목록 제2021-9호 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 별도 확인
핵심은 2021.01.13 근저당권입니다. 대전동부새마을금고가 설정한 을구 1번 근저당이 말소기준으로 작용하며, 이후의 하나카드 가압류와 우동연 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 2026년 근저당권 이전은 기존 근저당권자의 변경이므로 새로운 선순위 근저당권이 추가 설정된 것으로 해석해서는 안 됩니다.
② 임차인·전입 현황 — 실제 404호 점유자를 가려야 한다
현황조사 및 임차권등기 관련 기록에는 총 26명의 인명이 확인됩니다. 그러나 이 숫자는 404호의 실제 임차인이 26명이라는 뜻이 아닙니다. 각 인명의 대상 호실, 거주 여부, 임대차계약 및 배당요구 관계를 개별적으로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김석호 | 2021.01.19 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 정우진 | 2025.01.31 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 김미지 | 2022.08.11 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 김동현 | 2023.08.30 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 신동욱 | 2023.05.24 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 전서영 | 2025.04.16 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 손다빈 | 2022.02.03 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 이승찬 | 2023.06.12 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 김은솔 | 2021.01.29 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 김지원 | 2025.02.24 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 송유진 | 2023.03.10 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 김주현 | 2024.01.09 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 김가영 | 2021.01.20 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 김미리 | 2021.01.20 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 어윤정 | 2021.01.18 | 미상 | 후순위 | 배당요구 2025.12.22 / 인수 확인 |
| 유재형 | 2022.05.04 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 김영빈 | 2025.10.13 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 이연지 | 2025.01.15 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 이가영 | 2022.10.31 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 강대호 | 2021.03.22 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 유다은 | 2024.02.27 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 변서윤 | 2022.12.07 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 이상현 | 2022.02.21 | 미상 | 후순위 | 미상 / 확인 필요 |
| 정주영 | 0201.02.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 / 인수위험 확인 필수 |
| 나유진 | 2025.06.26 | 미상 | 후순위 | 배당요구 2025.12.05 / 인수 확인 |
| 우동연 | 2023.07.07 | 80,000,000원 | 후순위 | 확정일자 2023.06.16 · 배당요구 2025.12.23 · 인수 0원 예상 |
후순위 표시는 기재된 전입일이 사실이고 해당 호실에 적용된다는 전제에서 말소기준권리와 비교한 것입니다. 전입만으로 실제 임차관계나 점유가 확정되는 것은 아닙니다. 우선변제·소액임차인 최우선변제 및 개별 호실의 인수관계는 추가 확인이 필요합니다.
③ 시세·실질취득 판단 — 1.06억이 저렴한지는 아직 모른다
토르는 28개 호실 규모의 도시형생활주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 106,000,000원이고 아직 유찰되지 않았습니다. 그러나 가격을 비교할 동일 호실 유형의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 106,000,000원 | 현재 최저가와 동일 |
| 현재 최저매각가 | 106,000,000원 | 신건 · 100% |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 확인 불가 | 시세 비교 보류 |
| 최신 실거래 | 확인 불가 | 시장 수준 미확인 |
| 매수인 인수액 | 0원(추정) | 점유관계 확인 전 미확정 |
| 실질취득액 | 확정 불가 | 인수위험 확인 후 산정 |
④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,284,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,280,000,000원 | 103,716,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 | 19,029,379원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상 매각대금 106,000,000원에서 집행비용 2,284,000원을 공제하면 근저당권에 배당할 수 있는 금액은 103,716,000원입니다. 이 계산에서는 하나카드 가압류와 소유자에게 돌아가는 잔여가 없습니다. 근저당권이 자산관리회사로 이전된 점을 고려하면 실제 배당권리자도 최종 권리변동 내역을 통해 확인해야 합니다.
근저당 채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 공동담보의 실제 채권 잔액·배당권리 이전, 당해세, 소액임차인 최우선변제, 우동연 등 임차인의 배당 여부는 확정 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가보다 인수위험 확정이 먼저
| 회차 | 최저가 | 예상 채권배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 106,000,000원 | 103,716,000원 | 2,195,313,379원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 84,800,000원 | 82,873,600원 | 2,216,155,779원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 67,840,000원 | 66,218,880원 | 2,232,810,499원 |
유찰에 따라 최저매각가가 낮아지는 시나리오는 확인할 수 있습니다. 그러나 미배당 채권 전부가 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 말소되는 근저당권과 가압류의 미배당분은 원칙적으로 매수인에게 그대로 승계되지 않습니다. 반대로 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인된다면, 낙찰가와 별도로 미배당 보증금의 인수 여부를 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근. 단독주택·다가구주택·다세대주택과 소규모 근린생활시설, 학교, 공원이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 시내버스 정류장과 간선도로 접근성을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2021년 준공된 5층 도시형생활주택으로 기본 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 포장도로를 통해 진출입할 수 있으며 소로3류 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역에 위치하고, 교육환경 관련 절대·상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 토지 공시지가는 1,008,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 28개 호실 규모로 대단지 공동주택과는 구별되는 소규모 주택입니다. 최근 동일 조건의 실거래 비교가 없어 환금성과 적정 매각가격을 수치로 검증하기 어렵습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 외부관찰·탐문·관련 공부를 토대로 평가되었으며 실제 내부 이용상태와 임대관계는 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정주영 전입일자 원본 대조. 0201.02.24 기록의 정확성을 확인하고, 실제 404호에 대한 전입·점유 및 계약관계를 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 특정. 현황조사에 등재된 26명의 인명 중 대상 호실과 관련된 사람을 구별하고, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 현재 점유자를 확인해야 합니다.
- 우동연 임차권등기. 보증금 80,000,000원, 확정일자, 배당요구, 임차권 말소 및 인도관계를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 배당요구 확인. 어윤정·나유진·우동연의 배당요구 내역과 임대차 증빙을 검토하고 다른 점유자들의 소액임차인 최우선변제 가능성도 확인하세요.
- 공동담보목록 확인. 제2021-9호의 담보물 범위, 채권 잔액, 다른 담보물 처분 및 근저당권 이전 관련 서류를 확인하세요.
- 가격 검증. 토르 및 인근 유사 면적의 도시형생활주택 최근 실거래를 확인한 뒤 실질취득액과 비교하세요. 감정가만으로 시세를 판단하지 마세요.
- 명도·관리비. 실제 점유상태, 인도 협의 가능성, 체납 관리비 중 승계 가능 범위 및 현장 시설 상태를 확인하세요.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.28 입찰 전 기일 변경·매각조건·매각물건명세서·등기사항전부증명서의 최신 내용을 재확인하세요.
맺으며 — “말소 구조는 명확하지만, 인수 0원은 아직 확정이 아니다”
대전 토르 404호는 등기만 살펴보면 2021년 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 물건입니다. 우동연의 보증금 8,000만원 임차권도 후순위이므로 그 금액을 곧바로 매수인의 인수채무로 볼 이유는 없습니다.
그러나 중요한 문제가 남아 있습니다. 현황조사에는 다수의 인명이 등재되어 있고, 정주영의 전입일자는 정상적인 날짜인지조차 확인이 필요합니다. 점유자와 대항력 확인 없이 인수 0원으로 확정하는 것은 위험합니다. 더구나 최근 실거래 비교도 확보되지 않아 1.06억이 유리한 입찰가격인지 판단할 근거가 부족합니다.
결론은 권리 일부 긍정, 입찰 판단 보류. 실제 404호 점유자, 정주영의 정상 전입일 및 임대차관계, 우동연의 임차권·배당관계, 공동담보 내역을 확인해야 합니다. 이 확인이 끝난 뒤 최근 실거래 가격과 실질취득액을 비교하는 것이 합리적인 접근입니다.
