대전지방법원 2025타경3990. 대전 서구 괴정동 '토르' 4층 401호는 다세대주택으로 분류된 도시형생활주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 106,000,000원입니다. 소유자는 황인식이며, 2021년 1월 13일 소유권보존등기와 대전동부새마을금고의 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 해당 근저당의 채권최고액은 2,280,000,000원으로, 본건 매각가보다 훨씬 큽니다. 다만 공동담보 근저당이므로 이 금액을 본건에만 발생한 실제 채무 또는 낙찰자가 떠안을 금액으로 해석해서는 안 됩니다.

권리분석의 핵심은 등기된 근저당의 말소 여부와 실제 점유자의 대항력 여부를 분리해서 보는 것입니다. 후순위 임차권등기 자체는 매각으로 소멸할 것으로 분류되지만, 불명확한 선순위 전입 기록과 확인되지 않은 임대차 관계가 남아 있습니다. 따라서 권리가 모두 깨끗하다고 단정하거나 실질취득액을 106,000,000원으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

말소기준은 2021.01.13 접수 제2989호 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 어윤정의 임차권등기, 하나카드 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 2026.07.21 근저당권자가 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었으므로, 배당 단계에서는 권리승계 사실과 실제 채권자를 반드시 확인해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 가장 중요한 확인 사항

현황조사 및 임차권등기 등에는 다수의 전입·임차 관련 기록이 확인됩니다. 이 가운데 어윤정의 임차보증금 100,000,000원은 등기에서 확인되는 금액입니다. 나머지 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 일부 표기의 정확성과 실제 401호 점유 여부도 대조해야 합니다.

표의 후순위 판정은 확인되는 전입일이 말소기준일보다 늦다는 의미입니다. 실제 점유·주택 인도 및 임대차 관계를 모두 확인한 법률적 확정 판정은 아닙니다. 보증기관 대위·승계로 확인된 신고는 없으나, '기사항전' 표기는 독립적인 임차인 성명인지 확인되지 않아 인원이나 보증금 합산 대상으로 확정하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

현 회차 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 추산 집행비용을 제외한 103,716,000원이 근저당권 채권에 배당되는 구조입니다. 그러나 근저당 채권최고액과 하나카드 청구액을 합산한 규모에 비해 매각대금이 작아 추산 미배당액이 큽니다.

근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 한 모형 수치이며, 실제 채권 잔액 및 공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다. 2026.07.21 근저당권이 이전되었으므로 최종 배당권자도 확인해야 합니다. 임차인 우선변제, 당해세, 최우선변제 및 실제 집행비용은 충분히 확정되지 않은 추정표입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 확대

⑤ 시세 비교 — 매력적인 가격인지 판단 보류

토르는 28세대 규모의 도시형생활주택입니다. 확인되는 단지 준공일은 2021.01.05이며, 감정가와 신건 최저가 모두 106,000,000원입니다.

다만 이 호수와 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균, 최신 실거래가 및 가격 추세를 확인할 수 없습니다. 따라서 106,000,000원이 주변 실거래보다 낮다는 판단은 할 수 없습니다. 비교 대상 면적의 호별 일치 여부도 확인되지 않았으므로 다른 면적이나 단지 평균을 임의로 시세로 대체해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근의 공동주택 지역입니다. 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교와 공원이 혼재한 정비된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물이며 외벽은 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 등의 마감으로 구성됩니다. 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 설비가 확인됩니다.
• 토지. 장방형 평지의 공동주택 부지입니다. 북동측 포장도로에 접하며 제2종일반주거지역에 속합니다. 토지 공시지가는 1,008,000원/㎡입니다.
• 규제. 학교 관련 절대보호구역 및 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 소로3류 도로에 접하고 어린이공원과 접하는 토지이용 관련 내용도 확인됩니다.
• 환금성. 28세대 규모의 소규모 도시형생활주택이므로 대단지 아파트와 동일한 수준의 환금성을 전제로 해서는 안 됩니다. 실거래 비교표본이 충분히 확인되지 않아 실제 매도 가능 가격과 거래 유동성은 별도 검토가 필요합니다.
• 현장 상태. 이용상태는 외부 관찰, 주변 탐문과 관련 공부 등을 참고하여 평가되었으며 실제와 다를 수 있습니다. 임대관계도 명확히 확인되지 않아 내부 상태와 점유 실태를 재조사해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 정주영 전입일 원본 확인. '0201-02-24'가 잘못 기재된 날짜인지, 실제 임대차와 점유가 언제 시작되었는지 확인해야 합니다. 보증금·확정일자·주택 인도 사실까지 대조해야 합니다.
• 401호 실제 점유자 특정. 여러 명의 전입 기록이 실제 동일 호수에 대응하는지, 다른 호수의 정보가 섞여 있지 않은지 확인해야 합니다. 명세서·현황조사·전입세대 확인자료를 서로 대조하세요.
• 어윤정 임차권 확인. 보증금 100,000,000원, 전입 2021.01.18, 확정일자 2021.01.18, 임차권등기 2025.02.11의 순서를 재확인하고 임차권 말소 및 배당 여부를 검토하세요.
• 배당요구 확인. 우동연의 2025.12.02, 나유진의 2025.12.05 배당요구 관련 문건을 검토하고, 각 임대차보증금과 우선변제 요건을 확인해야 합니다.
• 근저당 공동담보 확인. 채권최고액 2,280,000,000원과 공동담보목록 제2021-9호를 확인하고, 본건의 실제 채권 잔액 및 공동담보 관계를 검토하세요.
• 근저당권 이전 확인. 2026.07.21 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 근저당권의 승계 내용을 대조하고, 현재 배당권자를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 확인된 선순위 임차보증금이 존재하면 최저가에 인수액을 더해 계산하세요. 인수 여부와 금액이 확정되기 전에는 최저가만을 근거로 수익성을 평가하지 마세요.
• 최근 실거래 확인. 동일 건물 또는 인근의 용도·면적·층·상태가 유사한 거래를 확인해야 합니다. 비교 시세가 없는 상태에서는 감정가에 할인 메리트를 부여할 수 없습니다.
• 명도 및 관리비. 현장 점유 상황을 확인하고 인도명령 가능 여부, 인도·명도 협의, 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
• 최신 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 변경된 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리와 인수하는 보증금은 다르다”

대전 토르 401호의 등기상 권리 순서는 비교적 명확합니다. 2021년 대전동부새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 그 이후 임차권등기와 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이것만으로 매수인 인수액 0원을 확정할 수는 없습니다.

가장 중요한 문제는 정주영의 비정상적인 전입일과 미확인 보증금, 그리고 여러 전입자의 실제 점유 관계입니다. 어윤정의 후순위 임차권 보증금 100,000,000원은 선순위 인수금으로 단정할 수 없지만, 그와 별개로 불명확한 점유자의 대항력이 인정될 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

더구나 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 최저가 106,000,000원이 저렴하다는 근거도 없습니다. 배당모형상 거액의 채권 미배당은 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아니지만, 실제 임차인의 인수 위험을 해결해 주는 자료도 아닙니다.

결론은 권리 확인 전 보류, 가격 판단 역시 보류입니다. 정확한 전입일, 보증금, 점유관계 및 배당 순위를 확인하여 실질취득액을 산정한 뒤 동일 조건의 최근 실거래와 비교해야 합니다. 지금은 최저가가 아니라 확인되지 않은 인수 위험이 이 물건의 가장 큰 변수입니다.