대전지방법원 2025타경3990. 대전광역시 서구 괴정동의 다세대주택 ‘토르’ 5층 503호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 106,000,000원입니다. 등기상 소유자는 황인식이며, 대전동부새마을금고가 설정한 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다.
등기 구조만 보면 말소기준권리가 명확합니다. 다만 이 사건은 등기부보다 점유·전입관계 확인이 훨씬 중요합니다. 현황조사 관련 명단에 다수의 전입자가 나타나고, 보증금 및 확정일자가 확인되지 않는 사람이 포함되어 있기 때문입니다. 각 인물이 실제로 503호를 점유하는지, 동일 건물의 다른 호실과 관련된 사람인지도 구분해야 합니다.
특히 정주영의 전입일은 0201.02.24로 기재되어 있습니다. 문자 그대로라면 말소기준일보다 앞서지만, 연도가 비정상적이므로 이를 확정적인 선순위 전입으로 받아들일 수 없습니다. 그렇다고 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 이 사람은 대항력 가능·미상으로 분류하고 실제 전입일, 점유 여부, 보증금, 해당 호실을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 5층 503호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 괴정로22번길 20 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 · 토르 |
| 단지 규모 | 28세대 · 사용승인 2021.01.05 |
| 소유자 | 황인식 (단독소유) |
| 감정가 | 106,000,000원 |
| 최저매각가 | 106,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 대전동부새마을금고 |
| 청구금액 | 1,929,938,404원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 발급일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유가 변수
2021.01.13 설정된 대전동부새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원으로, 공동담보목록 제2021-9호가 기재되어 있습니다. 따라서 이 금액을 503호에만 설정된 독립 채권액으로 해석해서는 안 됩니다.
이후 하나카드 주식회사 가압류 19,029,379원, 대전신용보증재단 가압류 2,909,646원이 설정되었습니다. 이들 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
2026.07.21에는 기존 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기되었습니다. 원인은 2025.12.26 확정채권양도입니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 별도의 새로운 선순위 근저당권이 생긴 것으로 해석하지 않습니다.
② 전입·임차관계 — 명단 26명, 실제 임차관계는 확인 필요
현황조사 관련 명단에는 26명이 기재되어 있습니다. 다만 이는 503호의 실제 임차인이 26명이라는 뜻이 아닙니다. 건물 내 개별 호실과 사람별 점유관계를 확인하지 못했으므로 실제 503호 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계인으로 표시된 사람은 없습니다.
전입일 비교상 정주영을 제외한 25명은 모두 말소기준일인 2021.01.13 이후에 전입한 것으로 표시됩니다. 따라서 기재된 날짜를 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 하지만 각 명단의 실제 거주 호실, 보증금, 확정일자 및 임차관계 자체가 확인되지 않았으므로 세부 권리 판단은 원본 대조가 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
대항력 표시는 2021.01.13 말소기준일과 기재된 전입일을 비교한 잠정 판단입니다. 확정일자·보증금·점유 호실이 확인되지 않은 상태이며, 정우진 등 기재된 모든 사람이 503호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다.
③ 보증금 인수 가능성 — 낙찰가보다 실질취득이 중요
현재 배당 계산에서는 매수인 인수액을 0원으로 추정하고 있습니다. 그러나 이는 확인되지 않은 임차보증금을 인수액에 반영하지 않은 계산상 결과입니다. 이를 실제 인수채무가 없다는 확정 결론으로 사용해서는 안 됩니다.
특히 정주영과 관련해 유효한 선순위 대항력이 인정된다면, 그 임차인의 보증금 중 배당되지 않은 부분이 매수인에게 남을 수 있습니다. 따라서 실질취득비용은 다음 원칙으로 보아야 합니다.
선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당을 받지 못하는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 총 취득비용은 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 현재는 해당 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용의 상한을 산정할 수 없습니다.
따라서 신건 최저가 106,000,000원만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 우선 선순위 임차관계를 확정하고, 실제 인수액을 포함한 총취득비용을 계산한 다음 매매 시세와 비교해야 합니다.
④ 시세·가격 판단 — 가격 메리트 확인 불가
감정가는 106,000,000원이며 신건 최저매각가도 동일합니다. 그러나 동일 호실 규모에 대응하는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세가 확인되지 않았습니다.
또한 단지 관련 면적 23.8973㎡가 경매 대상 호실과 일치하는지도 확정되지 않았습니다. 그러므로 현재 가격을 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,284,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,280,000,000원 | 103,716,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 | 19,029,379원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 2,909,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 2,301,939,025원 | 2,198,223,025원 미배당 |
신건 가격으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,284,000원을 제외한 103,716,000원이 근저당권자 배당으로 계산됩니다. 후순위 가압류 채권자에게 배당할 잔여액은 없으며, 소유자에게 돌아갈 금액도 없습니다.
총 채권액 2,301,939,025원 중 예상 배당액은 103,716,000원으로, 미배당 합계는 2,198,223,025원입니다. 다만 근저당권은 공동담보와 관련되어 있고 채권최고액을 기준으로 계산되었으므로, 이 표는 실제 확정 배당표가 아닌 가정 계산입니다.
집행비용은 추정액이며 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 채권 잔액, 공동담보 배당 조정 등이 반영되지 않을 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 자동으로 인수하는 금액이 아닙니다. 임차보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
⑥ 회차별 시나리오 — 유찰이 곧 안전을 뜻하지 않는다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 106,000,000원 | 103,716,000원 | 2,198,223,025원 |
| 1회 유찰 (80%) | 84,800,000원 | 82,873,600원 | 2,219,065,425원 |
| 2회 유찰 (64%) | 67,840,000원 | 66,218,880원 | 2,235,720,145원 |
유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 채권자의 미배당액은 증가합니다. 그 자체가 낙찰자의 채무 인수를 뜻하지는 않습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 매수인의 실질취득비용은 최저가와 다르게 움직일 수 있습니다.
⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근의 공동주택 밀집 주거지입니다. 단독주택, 다가구·다세대주택, 근린생활시설, 학교와 공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며 급배수·위생·전기·소화전·승강기 및 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 포장도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 533.5㎡, 공시지가는 1,008,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 건물 부지에 관한 정보로, 경매 대상 호실의 대지권 면적과는 구분해야 합니다.
- 규제. 소로3류 도로에 접하며 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 관련 지정이 있습니다.
- 건물 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이나, 이해관계인 부재로 외부관찰 및 주변 탐문 등을 통한 평가가 이루어져 실제 내부 이용상태는 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 28세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 동일 면적의 최근 거래 수준이 확인되지 않아 매각의 용이성이나 적정 처분가격을 수치로 확정하기는 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 정주영 전입일 검증. 0201.02.24라는 기재를 주민등록 전입 관련 원본으로 확인해야 합니다. 실제 전입일과 점유 개시일, 해당 호실을 구분하고 선순위 대항력 인정 여부를 판단해야 합니다.
- 26명과 503호의 관계 확인. 단지 전체 관련 전입자와 실제 503호 임차인을 구분해야 합니다. 공동주택 전체 명단을 단일 호실의 임차인 수로 취급하면 인수 위험을 잘못 계산할 수 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 실제 임차관계가 확인되는 사람에 대해 보증금, 확정일자, 배당요구 및 잔여 보증금을 검토해야 합니다. 인수 여부가 확정되기 전에는 계산상 0원을 확정 인수액으로 보지 않아야 합니다.
- 배당요구 확인. 어윤정·우동연·나유진의 배당요구 서류, 실제 호실과 우선변제 요건을 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권 채권최고액 2,280,000,000원은 공동담보목록 제2021-9호와 관련되어 있습니다. 실제 채권 잔액, 공동담보 범위와 배당 관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 주식회사새마을금고자산관리회사로의 이전 등기와 경매절차상 채권자 지위를 확인해야 합니다.
- 면적·시세 확인. 503호의 전용면적과 대지권을 확인한 뒤 해당 면적에 맞는 최근 실거래, 최신 거래 및 가격 추세를 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유자와 점유권원을 확인해야 합니다. 배당으로 권리가 정리되는 임차인인지, 보증금 반환이 필요한 대항력 임차인인지에 따라 명도 부담이 달라집니다.
- 현장 비용 점검. 내부 상태, 수선 필요성, 관리비 체납 및 공용부분 미납 여부를 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 배당요구 서류 및 감정평가서를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정”과 “인수 위험 없음”은 다르다
이 사건의 말소기준권리는 분명합니다. 대전동부새마을금고 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 근저당권의 이전 등기도 확인됩니다.
그러나 등기부만 깨끗하다고 해서 입찰이 안전해지는 것은 아닙니다. 전입 조사 명단에 26명이 등장하고, 그중 정주영은 비정상적으로 기재된 전입일 때문에 선순위 가능성을 확인해야 합니다. 실제 503호 점유자와 보증금이 확정되지 않았다는 점이 이 사건의 가장 큰 권리분석 변수입니다.
신건 최저가 106,000,000원은 단지 출발 가격일 뿐입니다. 선순위 보증금 인수가 인정된다면 실제 취득비용은 그보다 높아질 수 있으며, 유찰되더라도 그 비용이 비례해서 낮아지는 것은 아닙니다. 반대로 원본 확인으로 해당 임차인의 선순위 권리가 부정되고 실제 인수액이 없다는 점이 확정되면 가격 평가를 다시 할 수 있습니다.
현재 결론은 입찰 보류와 임차관계 확인 우선입니다. 선순위 전입 여부, 실제 보증금, 해당 호실 및 최근 거래가격을 확인한 다음 실질취득비용을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
