대전지방법원 2025타경3990. 대전광역시 서구 괴정동 ‘토르’ 2층 204호입니다. 2021.01.05 준공된 28세대 규모의 공동주택으로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 소유자 황인식 명의로 2021.01.13 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 날 대전동부새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 그 근저당권을 기초로 2025.11.18 임의경매가 개시됐습니다.

등기부상 구조만 보면 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 전형적인 임의경매입니다. 하지만 이 물건의 실질적인 쟁점은 등기된 채권액이 아니라 204호에 실제로 누가 거주하고 있으며, 그 점유자가 매수인에게 보증금 반환을 주장할 수 있는지입니다. 현황조사에 나타난 26명의 전입자와 개별 호실의 대응관계를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준은 2021.01.13 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원으로 감정가보다 매우 크지만, 공동담보목록 제2021-9호가 기재되어 있어 이 금액 전체를 204호만의 채무라고 해석해서는 안 됩니다. 근저당권은 2026.07.21 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기되었으며, 이는 기존 근저당권의 이전이지 새로운 후순위 근저당권 설정이 아닙니다.

말소기준 이후 등기된 하나카드의 가압류 19,029,379원, 대전신용보증재단의 가압류 2,909,646원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 후순위 등기채무가 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 임차인 보증금 인수는 등기권리 소멸 여부와 구분해 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 26명의 전입기록을 어떻게 볼 것인가

현황조사 등을 통해 확인되는 명단은 26명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 명의로 표시된 사람은 없지만, 모든 사람이 204호의 독립적인 임차인인지, 다른 호실의 전입자 또는 동일 세대 구성원인지까지 확인된 것은 아닙니다. 26명의 보증금이 각각 존재한다고 추정하거나 합산해서는 안 됩니다.

전입일이 2021.01.13보다 늦은 사람은 25명입니다. 이들의 전입 기록만 놓고 보면 말소기준권리보다 후순위이나, 임대차계약의 당사자, 실제 점유 호실, 보증금, 확정일자 및 배당요구 적법성은 별도로 확인해야 합니다.

대항력 판정은 기재된 전입일과 2021.01.13 말소기준권리의 선후관계를 중심으로 한 잠정 판단입니다. 실제 주택 인도·점유, 임대차계약, 주민등록의 정확성, 확정일자 등은 추가 확인 대상입니다.

③ 가격 판단 — 최저가 1.04억을 시세로 착각하면 안 된다

‘토르’는 2021년 준공된 28세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 이번 경매는 유찰 0회 신건으로, 감정가 104,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 가격이 실제 거래시세보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

단지 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 0회로 표시되지만, 이 수치만으로 적정 낙찰가나 향후 경쟁 강도를 판단하기는 어렵습니다. 대규모 아파트 단지와 달리 28세대 도시형생활주택은 거래 표본과 수요층을 개별적으로 확인할 필요가 있습니다.

유찰 회차는 가격과 배당의 가정 시나리오입니다. 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 채권 미배당은 매수인 인수채무와 다르며, 인수 0원은 임차인 보증금의 실제 법률관계가 확정되었다는 뜻이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)

매각대금 104,000,000원 중 집행비용 2,256,000원을 제외한 101,744,000원이 근저당권에 배당되는 계산입니다. 하나카드와 대전신용보증재단에 대한 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

신청채권자의 청구금액은 1,929,938,404원인데, 배당모형상 해당 근저당권에 돌아가는 금액은 101,744,000원입니다. 이후 근저당권이 자산관리회사로 이전되었으므로 실제 배당 수령권자와 채권액은 배당 단계의 기록을 확인해야 합니다.

채권최고액을 기준으로 작성한 추정 배당입니다. 공동담보 관계, 실제 피담보채권액, 조세채권, 임차인 최우선변제, 집행비용 변동 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 채권자에게 배당되지 않은 금액이 자동으로 매수인에게 이전되지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근입니다. 단독주택·다가구주택·다세대주택·소규모 근린생활시설·학교·공원 등이 혼재한 정비된 주택지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다. 북동측 포장도로를 통해 진출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 공동주택으로, 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 등의 기본 설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 절대·상대보호구역에 관한 지정 사항이 있습니다. 토지면적은 533.5㎡, 공시지가는 1,008,000원/㎡입니다. 이 토지면적은 개별 204호의 전용면적이 아닙니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 확인되지 않으며, 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 내부 확인 없이 외부관찰과 주변 탐문 등에 기초하여 평가된 부분이 있어 실제 이용상태의 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 28세대의 소규모 도시형생활주택입니다. 최근 거래가격에 근거한 가격 검증이 이루어지지 않아, 매도 시 환금성과 적정 처분가격은 보수적으로 접근해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정주영의 전입일 원본 확인. 기재된 0201-02-24가 실제 주민등록 전입일인지 먼저 확인하고, 2021.01.13 말소기준권리와 정확하게 선후관계를 대조해야 합니다.
• 204호 점유자 특정. 현황조사 명단의 26명 가운데 실제 204호의 임차인, 동거인 또는 다른 호실의 관계인이 누구인지 구분해야 합니다. 실제 점유자가 확인되지 않으면 명도 위험도 평가하기 어렵습니다.
• 임대차계약서·보증금 확인. 임차인의 계약일, 주택 인도일, 전입일, 보증금, 확정일자, 계약 종료 여부 등을 확인해 대항력과 우선변제 가능성을 따져야 합니다.
• 배당요구 3명 검토. 우동연·나유진·어윤정의 배당요구 관련 접수기록과 배당요구 종기 준수 여부를 확인해야 합니다. 배당요구만으로 배당 순위나 보증금 인수 여부가 결정되지는 않습니다.
• 공동담보·근저당권 이전 확인. 2,280,000,000원의 공동담보 근저당권과 자산관리회사로의 권리이전 내역을 확인하고, 실제 배당 수령권자와 해당 물건의 담보관계를 대조해야 합니다.
• 낙찰가보다 실질취득비용 계산. 인수 보증금이 발생한다면 낙찰가에 합산해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서 최저가만으로 매수자금의 총액을 확정해서는 안 됩니다.
• 시세·환금성 확인. 최근 거래사례와 실제 매물가격을 확인해 104,000,000원의 적정성을 검증해야 합니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실은 할인 근거가 아닙니다.
• 현장·관리비·원본 확인. 실제 내부 상태, 임대관계, 공용부분 관리비 체납, 매각물건명세서, 현황조사서와 등기사항전부증명서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기권리 소멸”과 “인수 위험 해소”는 다르다

이 물건은 말소기준 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이를 곧바로 안전한 경매물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.

핵심은 현황조사 등에 기재된 26명의 전입자입니다. 그중 25명은 기재된 전입일 기준으로 후순위이지만, 정주영 1명은 전입일 표기에 문제가 있고 보증금도 미상입니다. 게다가 26명 중 누가 204호의 실제 점유자인지도 확인해야 합니다.

예상배당에서 계산된 인수 0원은 잠정 수치입니다. 만일 유효한 선순위 대항력이 있는 임차인의 보증금이 확인되면 낙찰가 외에 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 반대로 정확한 전입일과 실제 점유관계를 확인하여 선순위 대항력 임차인이 없다는 사실이 확인된다면 주요 인수 위험은 상당 부분 줄어들 수 있습니다.

현재는 실거래 비교를 통해 감정가 104,000,000원의 가격 메리트도 입증되지 않았습니다. 따라서 결론은 입찰 판단 보류입니다. 정주영의 전입일, 204호 실제 점유관계, 보증금 및 우선변제 관계를 확인한 다음 실질취득비용과 시세를 비교해야 합니다.