대전지방법원 2025타경3990. 이번 물건은 대전광역시 서구 괴정동 토르 4층 403호입니다. 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 주거용 부동산입니다. 소유자는 황인식이며, 2021년 1월 13일 소유권보존등기와 대전동부새마을금고의 근저당권설정이 이루어졌습니다. 이 근저당의 채권최고액은 2,280,000,000원이고, 공동담보목록 제2021-9호가 기재되어 있습니다.

이후 대전동부새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시되었고, 김영빈의 주택임차권등기, 하나카드의 가압류가 등재되었습니다. 근저당권은 이후 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었으나, 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이지 새로운 선순위 담보권의 설정은 아닙니다.

권리 순서만 보면 후순위 권리들이 정리되는 구조입니다. 하지만 이 사건에서 중요한 것은 등기부에 나타난 권리뿐 아니라 실제 점유와 전입관계입니다. 현황조사에 등재된 인원이 많고 일부 전입일은 원본 확인이 필요하므로, 현 단계에서는 매수인이 부담할 금액을 최종 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인이 핵심

말소기준권리는 2021.01.13 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 김영빈의 주택임차권등기와 하나카드 가압류는 모두 이 권리보다 뒤에 설정되어, 제시된 권리관계에서는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 근저당권 자체도 매각에 따른 소멸 대상이며, 이후의 근저당권 이전은 기존 권리의 동일성을 유지하는 승계입니다.

② 임차인·전입자 분석 — 가장 중요한 확인 구간

현황조사에 등재된 이름은 26명입니다. 다만 이 명단을 모두 403호의 실제 임차인으로 확정해서는 안 됩니다. 건물 내 다른 호실의 전입자가 포함되었는지, 실제 점유자가 누구인지, 각각의 임대차관계가 어떻게 구성되어 있는지 대조해야 합니다.

대부분의 전입신고일은 2021.01.13 말소기준권리 이후로 기재되어 있습니다. 이 날짜만을 기준으로 하면 선순위 대항력은 인정되기 어렵습니다. 그러나 정주영의 전입일은 '0201-02-24'로 표기되어 있어 이를 정상적인 날짜나 확정된 선순위 전입으로 취급할 수 없습니다. 보증금도 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 별도 관리해야 합니다.

후순위 표시는 기재된 전입일을 말소기준권리와 비교한 결과입니다. 확정일자 및 보증금 미상자의 우선변제권은 확정하지 않았습니다. 배당요구 미확인은 배당요구가 없다는 확정 판단이 아닙니다. 현황조사에 등재된 명단과 403호의 실제 임대차관계는 별도 확인이 필요합니다.

대항력과 우선변제권은 구분해야 합니다. 말소기준권리보다 늦게 전입했다고 해서 보증금이 없거나 명도 문제가 사라지는 것은 아닙니다. 특히 확정일자, 배당요구, 점유관계에 따라 배당절차에서 다투어질 항목과 인도 과정에서 확인할 사항이 달라집니다.

③ 시세 분석 — 비교 거래 확인 전까지 가격 판단 보류

토르는 2021.01.05 준공된 28세대 규모의 도시형생활주택입니다. 실거래 비교에 활용할 수 있는 확정된 최근 거래가격이 확인되지 않아 감정가 106,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

시세 조회 기준으로 나타나는 면적은 23.8973㎡이나, 이를 본건 403호와 동일한 면적의 거래 표본으로 확정할 수 없습니다. 그러므로 감정가와 비교 거래가의 차이, 최근 거래 추세, 실질취득액 대비 할인율을 산정하지 않습니다.

단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있지만, 이를 이 물건의 낙찰 가능성이나 적정 가격을 보장하는 지표로 사용할 수는 없습니다. 우선 403호에 맞는 비교 거래와 권리관계부터 확인하는 것이 합리적입니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 공동담보의 실제 채권 관계, 당해세, 임차인의 최우선변제 및 배당순위 변동은 반영되지 않았습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.

최저매각가 106,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 2,284,000원을 제외한 103,716,000원이 근저당권 배당액으로 산출됩니다. 하나카드 가압류에 대한 배당과 소유자 잔여금은 각각 0원으로 계산됩니다. 신청채권액 1,929,938,404원도 이 매각대금만으로 충족되지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격보다 인수위험이 우선

유찰 시나리오에서 최저매각가는 106,000,000원 → 84,800,000원 → 67,840,000원으로 낮아집니다. 다만 채권 미배당액은 반대로 증가합니다. 이는 담보채권의 배당 부족을 보여주는 것이지, 매수인이 그 미배당 채권 전체를 부담한다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 시내버스 정류장 및 간선도로 접근성을 감안한 교통상황은 보통입니다. 북동측 포장도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 공동주택으로, 외벽은 스톤코트·징크판넬·석재타일 마감 등이 적용되어 있습니다. 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 소로3류에 접하고 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,008,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 다만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 외부관찰·주변 탐문·공부를 통해 표준적으로 평가하였으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.
• 환금성. 28세대의 소규모 주거시설입니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 매도 소요기간이나 적정 시장가격을 정량적으로 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 정주영 전입일 원본 확인. '0201-02-24'라는 날짜를 실제 전입일로 해석하지 말고 주민등록 관련 원본 및 매각물건명세서와 대조해야 합니다. 403호 점유 여부, 대항력 및 보증금도 함께 확인해야 합니다.
• 현황조사 전입 명단 대조. 등재된 26명의 이름을 실제 403호 임차인 26명으로 보아서는 안 됩니다. 호실별 점유관계와 실제 임대차계약자를 확인해야 합니다.
• 김영빈 임차권등기 확인. 보증금 20,000,000원, 임대차계약일, 점유개시일, 전입일, 확정일자 및 임차권등기 내용을 원본과 대조하고 매각 후 소멸관계를 확인해야 합니다.
• 배당요구 관계 점검. 어윤정, 우동연, 나유진의 배당요구 접수 내역과 김영빈의 임차권등기 관련 문건을 확인하고, 실제 배당요구 자격과 범위를 구분해야 합니다.
• 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 2,280,000,000원의 공동담보 대상과 근저당권 이전 내역을 확인해야 합니다. 공동담보 채권액을 본건의 실질취득비용으로 더해서는 안 됩니다.
• 명도 및 내부 상태. 실제 점유자와 계약관계를 확인하고, 내부 상태 및 인도 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 등 매수 후 부담 가능 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 토르 403호와 면적·층·상태가 비교 가능한 최근 실거래를 확인한 후 낙찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행상황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.06억보다 먼저 확인할 것은 실제 인수액”

대전 괴정동 토르 403호는 등기상 말소기준권리가 명확하고, 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조라는 점에서는 분석의 출발점이 분명합니다. 그러나 정주영의 비정상적인 전입일, 미확인 보증금, 실제 403호 점유자 특정 문제가 남아 있습니다.

예상배당표에 기재된 매수인 인수액은 0원이지만, 이를 최종 인수액으로 확정할 수 있는 단계는 아닙니다. 실제 선순위 대항력 임차인이 확인된다면 그 보증금의 미배당액을 포함해 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.

아울러 신건 최저매각가 106,000,000원이 최근 시장가격보다 낮다는 근거도 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 최초 감정가에 나왔다거나 향후 유찰로 최저가가 낮아진다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

최종 판단은 보류입니다. 정주영의 실제 전입일과 해당 호실 점유관계, 김영빈의 임차권등기, 나머지 전입 명단의 호실 귀속 및 보증금, 동일 유형의 실거래가격이 확인된 뒤에야 권리 안전성과 적정 입찰가격을 함께 평가할 수 있습니다. 이 물건은 가격을 정하기 전에 권리와 점유를 먼저 확정해야 하는 사례입니다.