대전지방법원 2025타경3990. 대전 서구 괴정동의 다세대·도시형생활주택 '토르' 3층 306호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 106,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 건물은 2021년 사용승인된 28호 규모의 도시형생활주택입니다.

겉으로 보이는 매각가격보다 중요한 것은 매각대금을 내고 나서 추가로 부담할 권리가 있는지입니다. 이 건물에는 2021년 설정된 대전동부새마을금고의 채권최고액 2,280,000,000원 근저당권 기록과, 2024년 등기된 이호중의 100,000,000원 주택임차권이 존재합니다. 근저당권에는 공동담보목록이 표시돼 있어 그 채권최고액을 이 호실만의 채무로 해석해서는 안 됩니다.

특히 이호중은 2021년 전입·점유를 시작했고 임차권등기까지 마친 사람입니다. 한편 현황조사에는 추가로 26명의 이름이 나타납니다. 이들의 개별 임대차계약과 실제 306호 점유관계는 확정되지 않았습니다. 따라서 등재된 사람을 모두 독립적인 임차인으로 단정할 수도, 모두 무관하다고 배제할 수도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권 순위 확인이 핵심

등기된 임차권자는 이호중입니다. 임대차계약일과 주민등록일은 2021.01.20, 점유개시일은 2021.01.22이며, 건물 전부에 관하여 100,000,000원의 임차보증금이 등기되어 있습니다.

최초 임차권등기에는 확정일자가 2023.01.19로 표시되었으나, 2025.02.27 경정등기에서 2021.01.20으로 정정되었습니다. 이는 새로운 별도 임차보증금이 발생한 것이 아니라 기존 임차권등기 내용의 경정입니다. 따라서 보증금 100,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 등재 27명, 실제 점유관계 확인 필요

확인되는 이름은 27명입니다. 그중 이호중은 보증금 100,000,000원의 임차권등기와 계약·점유 관련 사항이 확인됩니다. 나머지 26명은 전입일은 표시되지만 보증금과 확정일자 등 임대차 세부사항이 확인되지 않습니다.

전입신고가 경매개시결정보다 빠르다는 사실만으로 곧바로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 주택 인도·점유, 유효한 임대차관계, 선순위 담보권과의 관계를 함께 확인해야 하므로, 미확인 인원은 대항력 가능·미상으로 분류합니다.

대항력은 주민등록일만으로 확정하지 않았습니다. 승계는 보증기관의 대위·승계 신고 여부를 의미하며, 임차권등기 경정은 별도 임차인으로 집계하지 않습니다.

③ 가격과 인수액 — 유찰돼도 총부담이 크게 줄지 않을 수 있다

현재 최저가는 106,000,000원입니다. 등기된 이호중의 보증금은 100,000,000원이므로, 현재 회차 예상배당에서는 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 이 가정이 실제로 성립하면 이호중 보증금의 미배당 인수액은 0원입니다.

그러나 매각가격이 보증금보다 낮아지고 이호중의 대항력 있는 보증금이 매수인에게 인수되는 구조라면, 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 따라서 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득 부담은 보증금 100,000,000원 부근에서 유지될 수 있습니다.

회차별 인수액은 이호중 보증금에 대한 시나리오 추정치입니다. 각 회차의 집행비용과 배당 가정에 따라 단순한 보증금·매각가 차액과 일치하지 않을 수 있습니다. 실제 권리순위가 달라지거나 다른 전입자의 인수채무가 인정되면 실질취득 부담도 달라집니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

이 배당 가정에서는 집행비용 2,284,000원을 제외한 후 이호중에게 100,000,000원이 배당되고, 하나카드에는 3,716,000원이 배당됩니다. 하나카드 채권의 미배당액은 15,313,379원이며 소유자 잔여액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근에 위치합니다. 단독·다가구·다세대주택과 소규모 근린생활시설, 학교 및 공원이 혼재하는 주택지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 시내버스 정류장과 간선도로 접근성을 감안한 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 북동측 포장도로를 통해 진출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 공동주택(도시형생활주택)으로 이용되고 있습니다. 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 등의 설비가 표시되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며, 소로3류 도로와 접합니다. 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 토지 전체 면적은 533.5㎡, 공시지가는 1,008,000원/㎡입니다.
• 건축물 현황. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 표시되지 않았습니다. 다만 감정평가는 외부관찰과 탐문 등을 통해 이루어져 실제 내부 이용상태와 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 28호 규모의 도시형생활주택으로, 대단지 아파트와 동일한 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 대상 호실에 직접 대응하는 실거래가 확인되지 않아 매도 가능가격과 거래 소요기간은 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 2021.01.13 대전동부새마을금고 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시된 경위와, 2026.07.21 근저당권 이전등기의 관계를 확인해야 합니다. 실제 선순위 담보권 존속 여부가 가장 중요한 법률 쟁점입니다.
• 이호중 임차권 확인. 2021.01.20 계약·전입, 2021.01.22 점유개시, 2024.10.14 임차권등기 및 2025.02.27 확정일자 경정의 효력을 매각물건명세서와 등기 원본으로 대조해야 합니다.
• 보증금 100,000,000원의 실제 배당순위. 예상배당표상의 전액 배당 가정이 유효한지, 담보권자·조세채권과의 선후관계 및 배당요구 절차를 확인해야 합니다.
• 26명 미확인 전입자 조사. 각각의 실제 임차인 여부, 306호 점유와의 연관성, 임대차계약·보증금·확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 전입일이 빠르다는 이유만으로 모두 대항력 있는 임차인으로 확정해서는 안 됩니다.
• 이호중과 종전 강제경매 관계. 이호중이 채권자로 등재된 2025타경2675 사건과 이번 경매 사이의 관계, 임대차 실재성 및 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰가 산정. 1회·2회 유찰 가격뿐 아니라 각 회차의 보증금 미배당 인수액을 함께 계산해야 합니다. 이호중 외 다른 인수액은 확정되지 않았다는 점도 반영해야 합니다.
• 306호 실거래 검증. 대상 호실의 전용면적을 확인한 뒤, 동일 면적·동일 용도·유사 층의 최근 거래와 비교해야 합니다. 가격 비교자료가 검증되기 전에는 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
• 현장점유·명도·관리비. 실제 점유자와 사용관계를 확인하고, 인도·명도 절차 및 공용부분 관리비 체납 여부를 점검해야 합니다.
• 최종 매각조건 확인. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 배당요구 관련 문건과 매각조건 변경 여부를 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.06억 낙찰가가 취득원가는 아니다”

대전 토르 306호는 가격보다 임차권의 실제 인수 여부와 권리순위 확정이 우선인 물건입니다. 이호중의 100,000,000원 임차보증금은 현재 신건의 가정배당에서는 전액 회수되는 것으로 계산되지만, 이것이 실제 배당을 보장하는 것은 아닙니다.

유찰로 매각가격이 낮아지면 대항력 있는 보증금의 미배당 인수액이 늘어 실질취득 부담이 약 1억원 수준에 머무를 수 있습니다. 따라서 유찰 후 최저가가 내려간다는 사실만으로 가격상 이익이 커진다고 볼 수 없습니다.

여기에 추가 26명의 전입·임대차관계가 미확정이고, 2021년 근저당권의 말소 표시와 이후 이전등기 사이의 불일치도 해소되지 않았습니다. 검증된 동일 호실 비교 시세 역시 확인되지 않습니다.