대전지방법원 2025타경3990. 대전 서구 괴정동의 도시형생활주택 '토르' 5층 505호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 106,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 황인식이며, 2021.01.13 설정된 대전동부새마을금고 근저당을 기초로 2025.11.18 임의경매가 개시됐습니다. 신청채권액은 1,929,938,404원이고, 최초 근저당 채권최고액은 2,280,000,000원입니다. 해당 근저당에는 공동담보목록 제2021-9호가 기재되어 있습니다.
등기부에는 임차권자 정주영의 보증금 95,000,000원이 확인됩니다. 현황조사에는 그 밖에도 여러 전입 명의자가 기록되어 있습니다. 특히 정주영에 대해서는 전액 인수라는 배당 가정이 존재하지만, 등기된 실제 전입·점유 날짜가 말소기준보다 늦다는 결정적인 검토 사항이 있습니다. 이처럼 권리분석 결과를 확정하기 어려운 상황에서, 감정가가 낮아 보인다는 이유만으로 응찰하기에는 위험이 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 5층 505호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 괴정로22번길 20 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 면적 | 전용 23.8973㎡ |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 총 28개호 |
| 준공일 | 2021.01.05 |
| 소유자 | 황인식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 대전동부새마을금고 |
| 청구금액 | 1,929,938,404원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.13 · 을구 1번 근저당권 |
| 임차권등기 | 정주영 · 보증금 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 확인일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권의 충돌
말소기준은 2021.01.13 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,280,000,000원으로, 이 부동산의 최저매각가보다 매우 큰 금액입니다. 다만 공동담보목록이 있으므로 채권최고액 전부가 이 호실만의 채무라는 의미는 아닙니다. 같은 근저당은 2026.07.21 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기되었습니다. 근저당권 이전 자체가 새로운 말소기준을 만드는 것은 아닙니다.
2025.11.18 임의경매개시결정과 2026.01.21 하나카드 가압류 19,029,379원은 말소기준 이후에 해당하여 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 정주영의 임차권등기 역시 2026.01.08에 마쳐졌으나, 임차권등기일만이 아니라 실제 대항요건을 갖춘 시점을 구별해야 합니다.
정주영 임대차계약: 2021.02.08
정주영 확정일자: 2021.02.15
정주영 주민등록·점유개시: 2021.02.24
임차권등기: 2026.01.08
등기상 기재일을 따르면 정주영은 근저당 설정 이후에 주택의 인도와 주민등록을 갖췄습니다. 따라서 해당 근저당보다 선순위인 대항력을 취득한 것으로 단정할 수 없으며, 기재된 날짜만으로는 선순위 인수 대상이라고 보기 어렵습니다. 반면 예상배당표에는 '대항력 있음·우선변제권 없음·전액 인수'라는 반대 판단이 적용되어 있습니다. 실제 인수 여부는 매각물건명세서, 임차권등기 관련 기록, 대항요건 취득 경위 및 권리 변동을 재확인해야 합니다. 95,000,000원 인수는 확정채무가 아니라 보수적 위험 시나리오입니다.
② 임차인·전입 명의 조사 — 505호의 점유관계 특정 필요
현황조사와 임차권등기에 나타나는 명의는 총 26명입니다. 보증금과 임대차 범위가 확인된 사람은 정주영이며, 나머지 25명은 보증금·확정일자·실제 점유 호실을 추가 확인해야 합니다. 26명을 모두 505호의 독립적인 임차인으로 확정하거나, 이들의 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다. 각 명의자의 505호 관련성과 실제 점유 여부를 먼저 확인해야 합니다.
| 명의자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
대항력 표시는 2021.01.13 근저당과의 등기상 선후관계를 기준으로 한 검토 결과입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 명의자는 실제 임대차 및 점유관계도 미상입니다. 정주영의 전입일은 임차권등기상 주민등록일자 2021.02.24를 기준으로 표시했습니다. 우선변제 미확인은 권리의 존재·행사 여부를 확정하지 않았다는 뜻입니다. 보증기관 대위·승계로 확인된 중복신고 명의는 없습니다.
우동연: 2025.12.02 배당요구
나유진: 2025.12.05 배당요구
정주영: 2026.01.08 배당요구 기록
배당요구 사실만으로 우선변제권이나 대항력이 인정되는 것은 아닙니다. 보증금 및 확정일자가 미상인 명의자는 실제 권리관계를 확인해야 하고, 각 배당요구가 이 505호에 직접 관련되는지도 원본 대조가 필요합니다.
③ 가격과 실질취득 — 최저가만으로 평가할 수 없다
토르는 2021.01.05 준공된 28개호 규모의 도시형생활주택입니다. 해당 호실의 전용면적은 23.8973㎡입니다. 동일 면적대의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가 106,000,000원이 주변 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.
특히 예상배당표에서는 정주영의 보증금 95,000,000원 전액을 매수인이 인수하도록 가정하고 있어, 이를 그대로 적용하면 입찰가 외에 상당한 부담이 발생합니다. 다만 앞서 확인한 선후관계 충돌 때문에 이 금액을 확정 인수액으로 사용할 수는 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 가정 | 단순 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 106,000,000원 | 95,000,000원 | 201,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 84,800,000원 | 95,000,000원 | 179,800,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 67,840,000원 | 95,000,000원 | 162,840,000원 |
각 회차의 인수 95,000,000원은 예상배당 계산에서 동일하게 적용된 금액입니다. 단순 합산 부담은 매각가와 해당 가정 금액의 합계이며, 취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않았습니다. 이 표는 확정적인 법률상 인수채무를 산정한 표가 아닙니다.
다만 일반적인 선순위 임차인의 배당·인수 구조에서는 보증금과 실제 배당금의 차액을 인수하게 되며, 그에 따라 실질취득비용이 달라질 수 있습니다. 이 사건은 애초에 선순위 대항력 판정이 일치하지 않으므로 보증금 95,000,000원이 확정 취득원가라거나 낙찰가 하락과 무관하게 취득원가가 일정하다고 적용할 근거도 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,284,000원 |
| 인수 가정 · 정주영 임차보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,280,000,000원 | 103,716,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 | 19,029,379원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
이 배당 가정에서는 매각대금 106,000,000원 중 집행비용 2,284,000원을 제외한 103,716,000원이 선순위 근저당 채권에 배당됩니다. 하나카드 가압류와 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없습니다.
표의 근저당 채권액 2,280,000,000원은 채권최고액 기준입니다. 실제 신청채권액 1,929,938,404원과는 구별되며, 공동담보의 다른 물건에 대한 배당과 실제 채권 잔액에 따라 최종 배당관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화와 인수 위험
| 구분 | 매각가 | 채권배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 106,000,000원 | 103,716,000원 | 2,195,313,379원 |
| 1회 유찰 가정 | 84,800,000원 | 82,873,600원 | 2,216,155,779원 |
| 2회 유찰 가정 | 67,840,000원 | 66,218,880원 | 2,232,810,499원 |
채권총액 2,299,029,379원을 기준으로 한 미배당 추정치는 신건에서도 2,195,313,379원입니다. 다만 이 금액이 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 근저당·가압류 채권의 미회수액과, 매수인이 별도로 인수할 수 있는 임차보증금은 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 괴정중학교 서측 인근입니다. 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재한 주거지대로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근 시내버스 정류장 및 간선도로 접근성을 감안한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 도시형생활주택이며, 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 등 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 포장도로에 접하며, 토지는 장방형 평지의 공동주택 부지로 이용됩니다.
- 토지규제. 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 1,008,000원/㎡. 토지면적은 533.5㎡로, 개별 505호의 전유면적이나 독립적인 소유 토지면적과는 구분해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다. 다만 이용상태는 외부관찰·주변 탐문 등을 통해 평가되어 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.
- 환금성. 총 28개호의 소규모 도시형생활주택입니다. 최근 동일 면적 거래가격과 거래량이 확인되지 않아 매도 가능 가격과 처분 기간을 별도로 조사해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 날짜 재확인. 2021.01.13 설정된 을구 1번 근저당권의 원본 및 공동담보 관계를 확인하세요.
- 정주영 대항력 판정. 임대차계약일 2021.02.08, 확정일자 2021.02.15, 주민등록·점유개시일 2021.02.24와 근저당 설정일의 선후관계를 대조하세요.
- 보증금 95,000,000원 인수 여부. 배당상 전액 인수 가정과 등기상 후순위 전입 사실의 충돌을 매각물건명세서·임차권등기 및 관련 법원 기록으로 해소하세요.
- 505호 점유자 특정. 현황조사의 26개 명의가 모두 해당 호실에 관련되는지 확인하고, 다른 호실 전입자나 동일 세대원 중복 여부도 구별하세요.
- 배당요구 검토. 어윤정·우동연·나유진·정주영의 배당요구, 보증금·확정일자·점유 호실 및 채권 내용을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 제2021-9호 공동담보목록과 근저당권 이전 이후의 권리관계를 확인하세요. 전체 채권최고액을 해당 호실의 단독 부담액으로 해석해서는 안 됩니다.
- 가격 검증. 전용 23.8973㎡와 비교 가능한 동일·인근 도시형생활주택의 최근 12개월 거래, 최신 거래 및 하락 여부를 조사하세요.
- 현장·명도. 실제 점유자와 임대차 관계를 확인하고, 인도 및 명도에 필요한 시간과 비용을 검토하세요.
- 관리비와 세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 가능성 및 취득 부대비용을 확인하세요.
- 매각 직전 원본 대조. 법원 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서와 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 1.06억”보다 중요한 것은 인수 판정
이 사건은 금액이 작아 보여도 권리분석은 단순하지 않습니다. 정주영의 임차보증금 95,000,000원이 전액 인수된다는 배당 가정을 적용하면 신건의 단순 합산 취득부담은 201,000,000원입니다. 반면 등기상 전입·점유개시 시점은 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 보증금이 실제로 낙찰자에게 승계되는지부터 다시 판정해야 합니다.
그 밖에도 다수의 전입 명의자가 확인되지만 실제 505호와의 관계와 보증금이 모두 확정된 상태는 아닙니다. 최근 거래가격이 확인되지 않은 상황에서 경매 최저가만으로 투자 매력을 인정할 수도 없습니다.
결론은 권리관계 확인 전 입찰 보류입니다. 우선 정주영의 선순위 대항력 여부와 인수금액을 확정하고, 나머지 전입 명의자의 실제 점유관계를 정리해야 합니다. 이후 실거래 시세와 취득·명도 비용을 비교해도 늦지 않습니다. 현재 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 보증금 인수 여부를 정확하게 판정하는 일입니다.
