대전지방법원 2025타경3990. 대전 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근에 위치한 '토르' 5층 507호입니다. 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 2021년 준공된 총 28세대 규모의 건물입니다. 현재 최저매각가격은 149,000,000원. 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 사건의 권리분석에서 중요한 것은 감정가보다 임차관계의 실체입니다. 소유자 황인식 명의의 소유권보존과 대전동부새마을금고 근저당권이 모두 2021.01.13 등기됐고, 해당 근저당에는 채권최고액 2,280,000,000원과 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후 임차권등기와 경매개시결정, 가압류가 이어졌습니다.
등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 현황조사상 전입자와 실제 507호 점유자가 일치하는지, 각 전입자가 임차인인지, 말소기준보다 앞선 대항력을 가진 사람이 존재하는지는 별도로 확인해야 합니다. 근저당의 말소 가능성과 주택 인도의 안전성은 구분해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3990 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 제5층 제507호 도로명: 대전광역시 서구 괴정로22번길 20 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 5층 · 총 28세대 |
| 준공일 | 2021.01.05 |
| 참조 면적 | 33.7812㎡ (해당 호수 면적 일치 여부 재확인 필요) |
| 소유자 | 황인식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 대전동부새마을금고 |
| 경매 청구액 | 1,929,938,404원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준권리 | 2021.01.13 대전동부새마을금고 근저당권 (을구 1번) |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
가장 먼저 봐야 할 것은 2021.01.13 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되므로 이후에 설정된 후순위 담보권과 압류·가압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
전주영의 임차권등기는 2025.04.09에 이뤄졌고, 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2021.02.22입니다. 따라서 확인된 임차 개시 시점은 말소기준보다 늦습니다. 이 임차권 보증금 120,000,000원을 곧바로 매수인 인수액으로 더하는 것은 타당하지 않습니다.
또한 2026.07.21 근저당권자가 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전 등기됐습니다. 이는 기존 을구 1번 근저당권의 이전으로, 새로운 선순위 근저당이 추가된 것이 아닙니다. 기존 말소기준의 설정일은 그대로 유지됩니다.
② 임차인·전입자 분석 — 보증금보다 점유관계 확인
현황조사 및 임차권등기 관련 기재에는 28건의 전입·임차 관련 기록이 확인됩니다. 이것이 곧 507호의 실제 임차인 28명을 의미하지는 않습니다. 각 전입자가 해당 호실의 실제 점유자인지, 다른 호실과 관계된 기록인지, 동일인의 중복 또는 잘못된 기재인지 검증해야 합니다.
전주영의 임차보증금 120,000,000원은 등기에서 확인되지만, 나머지 다수 전입자의 보증금·확정일자와 임대차 내용은 확인되지 않습니다. 따라서 보증금을 임의로 합산하거나, 미상 보증금을 0원으로 처리해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전주영 등기 임차권자 |
2021.02.22 | 120,000,000원 | 후순위 | 배당 확인 | 소멸 대상 |
| 정주영 | 0201.02.24 연도 오류 의심 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필수 |
| 김석호 | 2021.01.19 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 김가영 | 2021.01.20 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 김미리 | 2021.01.20 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 김은솔 | 2021.01.29 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 어윤정 | 2021.01.18 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 강대호 | 2021.03.22 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 손다빈 | 2022.02.03 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 이상현 | 2022.02.21 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 유재형 | 2022.05.04 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 김미지 | 2022.08.11 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 이가영 | 2022.10.31 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 변서윤 | 2022.12.07 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 송유진 | 2023.03.10 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 신동욱 | 2023.05.24 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 이승찬 | 2023.06.12 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 우동연 | 2023.07.07 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 김동현 | 2023.08.30 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 김주현 | 2024.01.09 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 유다은 | 2024.02.27 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 이연지 | 2025.01.15 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 정우진 | 2025.01.31 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 김지원 | 2025.02.24 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 전서영 | 2025.04.16 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 나유진 | 2025.06.26 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 김영빈 | 2025.10.13 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 점유 확인 |
| 기사항전 기재 오류·중복 의심 |
2021.02.22 | 0원 기재 | 실체 미확인 | 미확인 | 원본 대조 |
표의 '후순위 전입'은 기재된 전입일을 2021.01.13 말소기준일과 비교한 분류입니다. 실제 임대차 성립, 점유, 우선변제권과 승계 여부를 모두 확정했다는 의미는 아닙니다. '기사항전'은 독립된 실제 임차인인지 확인되지 않아 별도 보증금 합산 대상에서 제외했습니다.
임대차계약·전입·점유개시·확정일자: 2021.02.22
임차권등기: 2025.04.09
범위: 건물 전부
등기상 말소기준권리보다 후순위이므로 이 보증금이 자동으로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 그러나 실제 배당 여부와 권리 소멸, 점유자 인도 문제는 매각물건명세서와 임차권등기 원본을 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
매각대금에서 추정 집행비용을 공제하면 근저당권자에게 배분 가능한 금액은 146,114,000원입니다. 근저당 채권최고액만 2,280,000,000원으로, 배당 가능액을 크게 웃돌고 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,886,000원 |
| 1. 근저당 · 대전동부새마을금고 | 2,280,000,000원 | 146,114,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 | 19,029,379원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 2,299,029,379원 | 2,152,915,379원 미배당 |
집행비용은 추정액입니다. 근저당 채권최고액을 배당 청구액의 상한으로 적용한 단순 배당 시뮬레이션이며, 실제 확정채권액, 공동담보 배당관계, 임차권자 전주영의 배당, 당해세 및 최우선변제 등이 최종 확정된 배당표는 아닙니다. 미배당액은 채권자의 배당 부족액으로, 매수인이 인수할 금액과 같지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 남는 권리 확인
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 149,000,000원 | 146,114,000원 | 2,152,915,379원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 119,200,000원 | 116,731,200원 | 2,182,298,179원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 95,360,000원 | 93,243,520원 | 2,205,785,859원 |
1회 유찰 가정 시 최저가는 119,200,000원, 2회 유찰 가정 시에는 95,360,000원입니다. 다만 이는 예상되는 후속 회차의 가격 시나리오이지, 현재 확정된 매각가격이 아닙니다.
배당표상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 산정됐지만, 정주영 등 전입관계가 불명확한 점유자에 대한 검증이 끝나지 않았으므로 모든 회차의 실질취득비용이 최저가로 확정된다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 시세·환금성 — 신건 가격의 적정성 검증
토르는 2021.01.05 준공, 28세대 규모의 도시형생활주택입니다. 조회상 참조 면적은 33.7812㎡이지만 해당 호수의 면적 일치 여부는 확인되지 않습니다. 또한 동일 면적의 비교 가능한 실거래가격이 확보되지 않아, 최저가 149,000,000원이 주변 시세보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.
이러한 상황에서 감정가 대비 100%라는 사실은 가격 메리트의 근거가 되지 않습니다. 소규모 도시형생활주택은 동일 건물 내부의 거래 표본이 적을 수 있어 인근 유사 면적·유사 용도·유사 준공연도의 실제 거래와 비교할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근입니다. 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교와 공원이 혼재한 주택지대이며 주변 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 시내버스 정류장과 간선도로 접근성을 감안한 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물로 외벽은 스톤코트·징크판넬·석재타일 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감입니다.
- 설비. 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 등의 설비가 확인됩니다.
- 도로. 장방형 평지에 위치하며 북동측 포장도로에 접해 진출입이 가능합니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류 도로에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 관련 절대·상대보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 건물 확인. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없지만, 감정평가상 내부 이용상태는 외부 관찰·탐문 등에 근거한 것으로 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 확인과 별도의 임대차계약 검증이 필요한 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정주영 전입일 원본 확인. '0201-02-24'의 실제 연도를 주민등록 전입자료에서 확인하고, 점유개시일 및 507호와의 관계를 검증해야 합니다. 선순위 대항력이 확인되면 보증금과 배당·인수 관계를 다시 분석해야 합니다.
- 507호 실제 점유자 특정. 전입 관련 28건이 모두 동일 호실의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 전입자별 호수, 점유 현황, 계약관계 및 중복 기록 여부를 확인해야 합니다.
- 전주영 임차권등기 검증. 보증금 120,000,000원, 2021.02.22 전입·점유개시·확정일자, 2025.04.09 임차권등기와 임차권의 소멸·배당 관계를 매각물건명세서 및 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 배당요구 내역 확인. 어윤정·우동연·나유진 등의 배당요구 관련 문건 접수와 우선변제 성립 여부, 보증금 및 배당요구 종기를 확인해야 합니다.
- 공동담보 및 채권양도 확인. 대전동부새마을금고 근저당의 공동담보목록 제2021-9호, 2026.07.21 근저당권 이전등기 및 실제 채권액을 검토해야 합니다.
- 미배당과 매수인 인수 구분. 예상 채권자 미배당액 2,152,915,379원은 매수인이 그대로 부담할 채무가 아닙니다. 반대로 배당표상 인수액 0원이라는 이유만으로 미확인 임대차 위험까지 없다고 볼 수도 없습니다.
- 시세 검증. 동일·유사 면적의 최근 실거래와 최신 거래가격, 인근 도시형생활주택의 거래 추세 및 환금성을 확인한 뒤 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
- 현장 상태·명도. 실제 내부 상태, 점유자, 인도 가능성, 이사 협의 비용 및 체납 공용관리비 등을 사전 점검해야 합니다.
- 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류와 매각기일 변경 여부를 원본으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 임차권 소멸 ≠ 점유 위험 해소”
대전 토르 507호의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2021.01.13 대전동부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 전주영의 보증금 120,000,000원 임차권등기는 그보다 늦게 성립한 후순위 권리입니다. 근저당권의 이전등기 역시 말소기준 순위를 바꾸지 않습니다.
문제는 실제 507호에 누가 어떤 계약으로 점유하고 있는지가 완전히 확인되지 않았다는 점입니다. 전입 관련 기록이 다수 존재하고, 정주영의 전입일에는 연도 오류가 있습니다. 이 상태에서 매수인 인수액 0원을 확정하거나 명도가 간단하다고 판단하기 어렵습니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 신건 최저가 149,000,000원이 시세보다 저렴한지 검증되지 않았고, 소규모 도시형생활주택의 환금성도 함께 검토해야 합니다.
결론은 입찰 보류·권리 재확인입니다. 말소기준 자체보다 미확인 임차관계가 핵심 위험이며, 전입 오류와 실제 점유관계, 보증금 인수 여부, 실거래 시세를 확정한 후에야 안전한 응찰가격을 논의할 수 있습니다. 신건 가격만 보고 접근할 물건은 아닙니다.
