대전지방법원 2025타경3990. 대전광역시 서구 괴정동 123-7, 토르 5층 501호입니다. 감정평가상 공동주택인 도시형생활주택으로 이용 중이며, 토르는 2021년 1월 준공된 28세대 규모의 건물입니다. 소유자는 황인식이고, 2021년 1월 13일 대전동부새마을금고를 근저당권자로 하는 채권최고액 2,280,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 2025년 11월 18일 대전동부새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

2026년 7월 21일에는 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 채권자 지위 이전이지, 별도 채권최고액이 추가된 새로운 근저당권 설정은 아닙니다. 따라서 2,280,000,000원을 중복 계산해서는 안 됩니다. 중요한 문제는 근저당권보다 앞서는 권리가 실제로 존재하는지, 그리고 501호에 실제로 누가 거주하고 어떤 임대차계약을 체결했는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당은 명확하다

2021년 1월 13일 설정된 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 임의경매개시결정과 하나카드·대전신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2026년 10월 6일 등기된 유다은의 주택임차권도 그보다 후순위입니다.

② 임차인·점유관계 — 가장 큰 확인 사항

임차 및 전입 관련 조회 명단에는 26명이 나타납니다. 그러나 명단에 있는 모든 사람이 이 사건 501호의 실제 임차인 26명이라고 단정할 수는 없습니다. 각 인물의 호실과 실점유 여부, 임대차계약 체결 여부를 개별적으로 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 인물은 없습니다.

후순위 전입 판정은 기재된 전입일과 2021.01.13 말소기준권리의 선후관계를 비교한 결과입니다. 실제 임차인 여부와 점유 호실, 보증금 및 우선변제 가능성은 별개로 확인해야 합니다. 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.

어윤정은 2025.12.22, 우동연은 2025.12.02, 나유진은 2025.12.05에 배당요구 관련 문건이 접수된 것으로 나타납니다. 세 사람 모두 기재된 전입일은 말소기준권리 이후지만, 보증금과 확정일자가 알려지지 않았습니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 우선변제권이나 실제 배당액을 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 검토 — 시세 확인 전에는 저렴하다고 볼 수 없다

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 106,000,000원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 평균, 최근 거래가격, 최신 거래 및 가격 추세를 확인할 수 없어 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.

회차별 매각가격은 제시된 유찰 시나리오에 따른 금액으로 실제 향후 매각가격이나 입찰 가능 일정을 확정하는 것은 아닙니다. 토르의 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 0회로 나타나지만, 실제 매각률과 낙찰가격 통계는 확인되지 않습니다. 이를 근거로 향후 유찰 가능성이나 가격 하락을 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)

배당액은 채권최고액 기준 시뮬레이션으로 실제 채권잔액, 공동담보 관계, 집행비용, 당해세, 임차인의 우선변제 및 최우선변제 등이 반영되면 달라질 수 있습니다. 유다은의 보증금과 다른 점유자들의 미상 보증금은 위 배당표에서 확정적으로 배당 처리되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근입니다. 주변에 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교와 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장과 간선도로 접근성을 고려한 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 5층 건물입니다. 급배수·위생·전기·소화전 설비와 승강기, 주차장 등의 설비가 있습니다.
• 토지·도로. 장방형 평지의 주거용 건부지로 이용 중이며 북동측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 533.5㎡, 공시지가는 1,008,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류 도로와 접합니다. 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역 등의 토지이용 제한이 있고 어린이공원과 접합니다.
• 환금성. 28세대 규모의 도시형생활주택으로, 실거래 비교자료가 확인되지 않아 개별 501호의 매매가격과 환금성을 확정적으로 평가하기 어렵습니다.
• 현장 확인. 감정평가의 이용상태는 외부 관찰과 주변 탐문, 관련 공부를 통해 판단됐으며 실제 이용상태와 다를 수 있습니다. 임대관계 역시 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정주영 전입일 정정 확인. 0201-02-24 표기의 실제 전입일을 주민등록 관련 원본과 대조하고, 말소기준권리 이전의 대항력 성립 가능성을 확인해야 합니다.
• 501호 실제 점유자 확인. 조회 명단 26명을 실제 501호 점유자와 구별하고, 임대차계약서·전입세대확인서·현황조사 내용을 교차 검증해야 합니다.
• 미상 보증금 조사. 실제 임차인으로 확인되는 사람들의 보증금, 확정일자, 점유개시일, 배당요구 여부를 확인해 매수인에게 남을 수 있는 금액을 계산해야 합니다.
• 유다은 임차권. 보증금 30,000,000원, 전입·확정일자 2024.02.27, 임차권등기 2026.10.06을 확인하고 실제 배당 및 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다.
• 공동담보·채권양도 확인. 공동담보목록 제2021-9호와 2026.07.21 근저당권 이전등기를 확인하고 채권최고액과 실제 피담보채권을 구별해야 합니다.
• 실거래 가격 대조. 토르 및 인근 유사 도시형생활주택 중 면적과 이용상태가 비교 가능한 최근 거래를 확인해야 합니다. 단순 감정가나 유찰률만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비·명도. 실제 점유자를 기준으로 명도 가능성과 이사 협의, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 서류 최종 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 감정평가서를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “말소기준은 명확하지만, 인수 위험은 미확정”

대전 토르 501호는 말소기준권리 자체는 명확합니다. 근저당권 이후의 경매개시결정과 가압류, 유다은의 후순위 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권의 채권자 지위가 이전됐다는 이유로 채무를 중복 산정할 필요도 없습니다.

하지만 임차관계의 불확실성이 핵심 리스크입니다. 보증금 미상 전입 관련 명단이 다수 존재하며, 특히 정주영의 전입일은 비정상적으로 기재되어 선순위 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 배당표의 인수액 0원은 확인된 권리를 기준으로 한 계산 결과일 뿐, 실제 취득 과정에서 발생할 부담을 보증하지 않습니다.

실거래 시세 또한 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 106,000,000원을 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 권리의 말소 구조는 확인되지만, 임차인·실점유·실질취득액·시세의 검증이 먼저입니다. 현 단계에서는 입찰 보류와 원본 자료 확인이 합리적인 결론입니다.