대전지방법원 2025타경3990. 대전광역시 서구 괴정동에 위치한 '토르' 2층 206호가 경매에 나왔습니다. 2021년 준공된 5층 규모의 공동주택으로, 전체 28개 호실이 있는 도시형생활주택입니다. 이번 물건의 감정가는 104,000,000원, 신건 최저매각가 역시 104,000,000원입니다.

등기상 소유자는 황인식입니다. 2021년 1월 13일 대전동부새마을금고 명의로 채권최고액 2,280,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 공동담보목록 제2021-9호가 기재돼 있습니다. 이 금액은 공동담보 근저당의 채권최고액으로, 206호 한 세대만의 채무액 또는 낙찰자의 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

문제는 등기상 후순위 채권보다 점유와 임대차관계의 특정에 있습니다. 조사된 전입자 가운데 대부분은 근저당권 설정 이후 전입했지만, 정주영의 전입일은 0201-02-24로 표기돼 정상적인 연도 확인이 필요합니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않으므로, 현재로서는 해당 인물의 대항력을 가능·미상으로 두고 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 점유는 확인 필요

말소기준권리는 2021년 1월 13일 대전동부새마을금고의 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존등기가 이뤄졌고, 이후 임의경매개시결정과 하나카드·대전신용보증재단 가압류가 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2026년 7월 21일에는 기존 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 2025년 12월 26일 확정채권양도에 따른 동일 근저당권의 이전으로, 새로운 선순위 근저당권이 설정된 것은 아닙니다. 실제 배당 수령 권리자는 이전등기와 채권관계에 맞춰 확인해야 합니다.

② 임차인·전입자 조사 — 26명, 206호 점유 특정이 핵심

현황조사 등에서 확인되는 인원은 26명입니다. 보증기관에 의한 대위·승계 신고자는 없지만, 조사 대상 전부가 실제로 206호의 임차인이라는 의미는 아닙니다. 개별 점유 부분과 임대차관계가 특정되지 않아 실제 206호 임차인 수는 확정할 수 없습니다.

정주영을 제외한 25명의 기재 전입일은 모두 2021년 1월 13일 말소기준권리 이후입니다. 이 전입일을 기준으로 보면 선순위 대항력은 없습니다. 다만 모든 인원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제권 및 배당관계는 별도 검증해야 합니다.

대항력 판단은 등기상 말소기준권리와 기재 전입일을 비교한 잠정 결과입니다. 모든 인원의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 우선변제권은 배당요구 여부만으로 확정되지 않습니다. 승계는 보증기관 등의 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.

실제 인수 위험의 핵심은 정주영입니다. 정상 전입일, 실제 주택 점유와 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하기 전에는 낙찰자의 실질취득 총액을 고정할 수 없습니다. 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당되지 않는다면, 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 104,000,000원의 가격 경쟁력 미확정

토르는 2021년 준공, 28개 호실 규모의 도시형생활주택입니다. 감정가는 104,000,000원이고 이번 신건 최저가 역시 같습니다. 그러나 206호와 비교할 수 있는 동일면적 실거래가와 최근 거래 추세가 확인되지 않아, 최저매각가가 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

특히 도시형생활주택은 호실별 면적과 내부 상태, 점유·임대차관계에 따라 거래 조건이 달라질 수 있습니다. 이번에는 동일면적 비교 자체도 확정되지 않은 상태이므로, 다른 호실 가격이나 단순한 감정가 대비 할인율을 근거로 저평가를 주장할 수 없습니다.

또한 선순위 임차보증금의 인수가 확인된다면 비교 기준은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득금액이어야 합니다. 현재는 그 실질취득금액조차 확정할 수 없어 가격 판단을 보류하는 것이 타당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)

신건 최저가 104,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,256,000원을 공제한 101,744,000원이 근저당권 배당에 배정됩니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다.

배당 모형상 총 채권액은 2,301,939,025원, 미배당액은 2,200,195,025원입니다. 다만 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 실제 채권잔액·공동담보 배당·근저당권 이전에 따른 수령자·당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

회차별 배당 시나리오

유찰에 따라 매각가가 내려가면 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 늘어납니다. 그러나 이 변화가 매수인 인수액의 증가를 뜻하지는 않습니다. 선순위 임차보증금 인수가 발생할 경우의 총 취득비용은 위 배당 시나리오만으로 계산할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정중학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재한 정비된 주택지대로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다. 북동측 포장도로를 통해 출입할 수 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 5층 공동주택으로 외벽은 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 등으로 마감돼 있습니다. 급배수·위생·전기·소화전·승강기·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 전체 대지면적은 533.5㎡이며, 장방형 평지의 공동주택 부지입니다. 이는 206호의 전용면적이나 개별 대지권 면적을 뜻하지 않습니다. 공시지가는 1,008,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류 도로와 접합니다. 가축사육제한구역, 교육환경 절대·상대보호구역 등의 규제사항이 기재돼 있습니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 감정평가는 이해관계인 부재로 외부관찰·주변 탐문·공부를 활용했으므로 내부 상태는 직접 확인해야 합니다.
• 환금성. 28개 호실의 소규모 도시형생활주택이며 동일면적 거래 수준이 확인되지 않습니다. 아파트와 같은 거래 유동성을 전제하지 말고 실제 거래사례와 매수 수요를 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정주영 전입일 원본 확인. 0201-02-24의 정확한 연도를 주민등록 전입자료와 법원 현황조사 원본으로 검증해야 합니다. 말소기준일 이전의 대항력이 실제 성립하는지 확인하기 전에는 인수 0원으로 확정하지 마세요.
• 206호 실제 점유자 특정. 조사된 26명이 각각 어느 호실에 거주하는지 확인하고, 206호 임대차계약자·현재 점유자·실제 거주관계를 구분해야 합니다.
• 보증금과 우선변제권 확인. 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다. 특히 정주영의 선순위 대항력이 성립한다면 미배당 보증금의 매수인 인수 여부와 규모가 핵심입니다.
• 배당요구 3명 확인. 어윤정, 우동연, 나유진의 배당요구 서류와 실제 임차 목적물을 확인해야 합니다. 배당요구 접수만으로 변제순위나 배당액이 확정되는 것은 아닙니다.
• 공동담보 범위 검토. 근저당권 채권최고액 2,280,000,000원은 공동담보목록과 함께 확인해야 합니다. 206호에 귀속되는 실제 채권관계와 근저당권 이전에 따른 권리자를 검증해야 합니다.
• 가격 상한 재산정. 동일 또는 비교 가능한 도시형생활주택 실거래, 호실 상태, 임대차 조건을 확인한 뒤 실질취득금액 기준으로 입찰 상한을 산정해야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 현재 206호 점유관계와 인도 가능성을 확인하고, 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 등의 부담을 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 2026년 10월 28일 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차·배당 관련 서류 및 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 후순위 소멸 ≠ 실질취득 안전”

토르 206호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 등기권리도 매각으로 정리되는 구조입니다. 이 부분만 보면 복잡하지 않습니다. 하지만 26명의 전입·점유 조사 대상 중 실제 206호의 임차인이 누구인지 확정되지 않았고, 정주영의 전입일 표기가 비정상적이라는 문제가 남아 있습니다.

배당표에는 매수인 인수가 0원으로 계산돼 있지만, 이는 확인되지 않은 선순위 임차보증금을 반영한 확정 결과가 아닙니다. 실제 선순위 보증금 인수가 있다면 최저가가 내려가도 취득 총액은 기대만큼 줄지 않을 수 있습니다. 여기에 최근 실거래 비교까지 불가능하므로 신건 최저가 104,000,000원의 가격 메리트도 입증되지 않았습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 판단 보류. 현재 단계에서 중요한 것은 낮은 최저가를 기다리는 일이 아니라, 실제 점유자와 선순위 보증금부터 확정하고 그 실질취득금액을 검증된 시세와 비교하는 것입니다. 그 확인 없이는 권리와 가격 어느 쪽도 안전하다고 결론 내리기 어렵습니다.