부산지방법원 2024타경105930. 부산 수영구 수영동의 수목하우스다동 2층 201호를 대상으로 한 경매입니다. 감정평가상 해당 층은 도시형생활주택(원룸형 다세대주택)으로 분류되는 구간입니다. 소유자는 최지아이며, 2019.03.28. 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 99,900,000원입니다.
권리관계의 중심은 2019.09.20. 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 압류 3건과 임의경매개시결정 등이 등기되었고, 2026.07.23. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이 권리이전은 기존 근저당권의 순위를 승계하는 것으로, 별도의 새로운 말소기준일을 만드는 것은 아닙니다.
주의해야 할 부분은 근저당권보다 앞선 전입 내역입니다. 송서영(2019.03.04.), 장은서(2019.04.02.), 백근라(2019.04.04.), 이준석(2019.05.07.)의 전입일이 말소기준일보다 빠릅니다. 다만 전입일이 빠르다는 사실만으로 해당 201호에 대해 대항력을 갖추었다고 확정할 수는 없습니다. 실제 임대차계약, 점유, 호실, 보증금, 주민등록 유지 여부까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경105930 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 구락로16번길 8, 2층201호 (수영동, 수목하우스다동) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대(도시형생활주택·원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 2층 |
| 소유자 | 최지아 · 2019.03.28. 소유권이전 |
| 과거 거래가액 | 99,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 부산시중앙신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,467,105,392원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.20. 부산시중앙신용협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 2,640,000,000원 · 공동담보 |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
2018년 남부산농업협동조합 근저당권 (채권최고액 2,112,000,000원)은 2019.09.20. 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 말소기준은 같은 날 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
그러나 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 선순위 임차인의 보증금 인수 문제는 별개입니다. 우선변제를 받지 못한 대항력 있는 임차인이 존재한다면 매수인이 미반환 보증금 부담을 떠안을 수 있습니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입기록과 실제 임차관계 구분
현황조사 및 등기 관련 기록에 기재된 사람은 22명입니다. 다만 감정평가에는 수목하우스 다동 201호 외 27개호가 함께 언급되어 있습니다. 따라서 나열된 22명이 모두 201호의 독립적인 임차인이라고 볼 수 없고, 실제 201호의 점유자와 임차인 수는 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 | 인수 검토 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송서영 | 2019.03.04. | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 배당요구 2024.08.08. |
해당 없음 | 선순위 위험 |
| 장은서 | 2019.04.02. | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 배당요구 2024.06.24. |
해당 없음 | 선순위 위험 |
| 백근라 | 2019.04.04. | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 배당요구 미확인 |
해당 없음 | 선순위 위험 |
| 이준석 | 2019.05.07. | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 배당요구 미확인 |
해당 없음 | 선순위 위험 |
| 권설은 | 2019.09.25. | 미상 | 후순위 전입 | 우선변제 미상 배당요구 2025.01.22. |
해당 없음 | 호실 확인 |
| 최현주 | 2020.02.04. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 | 호실 확인 |
| 강시준 | 2020.02.17. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 | 호실 확인 |
| 최윤정 | 2020.12.14. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 | 호실 확인 |
| 김현수 | 2020.12.15. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 | 호실 확인 |
| 양혜록 | 2021.01.18. | 미상 | 후순위 전입 | 우선변제 미상 배당요구 2024.08.16. |
해당 없음 | 호실 확인 |
| 최재현 | 2021.01.19. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 | 호실 확인 |
| 백수빈 | 2021.02.09. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 | 호실 확인 |
| 김민정 | 2021.02.10. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 | 호실 확인 |
| 이다솔 | 2021.02.19. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 | 호실 확인 |
| 김영규 | 2021.05.18. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 | 호실 확인 |
| 배종현 | 2021.06.15. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 | 호실 확인 |
| 이언효 | 2021.07.23. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 | 호실 확인 |
| 김현지 | 2021.08.09. | 100,000,000원 | 후순위 전입 | 확정일자 2021.07.21. 임차권등기 2023.08.24. |
해당 없음 | 등기 소멸 예정 실제 배당 확인 |
| 박혜란 | 2022.04.14. | 미상 | 후순위 전입 | 우선변제 미상 배당요구 2024.07.09. |
해당 없음 | 호실 확인 |
| 최성렬 | 2022.04.28. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 | 호실 확인 |
| 홍가희 | 2022.04.29. | 미상 | 후순위 전입 | 우선변제 미상 배당요구 2024.08.16. |
해당 없음 | 호실 확인 |
| 이우진 | 2022.12.30. | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 | 호실 확인 |
전입일에 따른 선후관계를 우선 표시했습니다. 실제 대항력은 임대차·점유·주민등록 및 권리 유지 여부에 따라 달라집니다. 우선변제권과 배당요구도 별도로 확인해야 합니다. 보증기관 대위·승계 신고로 확인된 사람은 없습니다.
③ 특별 확인 — 김현지 임차권등기 100,000,000원
| 임차권자 | 김현지 |
|---|---|
| 임차보증금 | 100,000,000원 |
| 임대차계약일 | 2021.07.21. |
| 확정일자 | 2021.07.21. |
| 점유개시일 | 2021.08.06. |
| 주민등록일 | 2021.08.09. |
| 임차권등기일 | 2023.08.24. |
| 임차범위 | 건물의 전부 |
| 등기상 순위 | 을구 4번 |
김현지의 전입일과 임차권등기일은 모두 2019.09.20. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리 순서상 임차권등기는 후순위 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 보증금 100,000,000원이 실제 배당에서 변제되는지 여부와 명도 상황은 별도 확인이 필요합니다.
④ 실질취득액 — 낙찰가만으로 판단하면 안 된다
이 사건의 신건 최저매각가는 117,000,000원입니다. 그러나 매수인이 최종적으로 부담하는 실질취득액은 낙찰대금에 인수해야 할 미배당 보증금 등이 있다면 그 금액을 더해 판단해야 합니다.
비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가·가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가나 실질취득액이 주변 시세보다 낮은지 판단할 근거도 부족합니다. 가격 메리트 평가는 보류해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,438,000원 |
| 1. 부산시중앙신용협동조합 근저당권 | 2,640,000,000원 | 114,562,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | — | 2,525,438,000원 |
채권최고액을 배당 계산의 기준액으로 사용한 추정표입니다. 실제 확정채권액 및 공동담보 배당관계는 다를 수 있습니다. 국세·지방세 당해세와 임차인 최우선변제 및 실제 선순위 임차인 배당은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 매각가격과 인수위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 117,000,000원 | 114,562,000원 | 2,525,438,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 93,600,000원 | 91,515,200원 | 2,548,484,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 74,880,000원 | 73,132,160원 | 2,566,867,840원 |
위 시나리오에서 예상배당 후 매수인 인수액은 모두 0원으로 처리되어 있습니다. 하지만 이는 선순위 전입 후보의 실제 보증금과 대항력에 대한 최종 법률판정을 반영한 결과가 아닙니다. 따라서 표에 나타난 낙찰가만을 실질취득액으로 사용하는 것은 위험합니다.
⑦ 세금 압류·우선매수권·절차 위험
⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 수영동 소재 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·소규모 점포 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 민락역이 위치해 교통환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2018.08.13. 사용승인된 것으로 확인되는 철근콘크리트구조 건물입니다. 201호는 도시형생활주택(원룸형) 이용 구간에 해당합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 난방설비, 승강기와 기계식주차설비(12대)가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 및 역사문화환경보존지역이 포함되어 있습니다. 공시지가는 2,219,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 333.0㎡입니다.
- 환금성. 원룸형 도시형생활주택은 개별 임대수익·공실·관리상태가 매수 수요에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 구체적인 환금성이나 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액 제한 관련 내용이 있어 경매 이후 등록상 의무 및 말소·승계 관계를 확인해야 합니다.
⑨ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 후보 4명. 송서영·장은서·백근라·이준석의 실제 점유 호실, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 주민등록 유지 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 201호 실제 임차인 특정. 여러 호실이 함께 언급된 감정평가 및 조사 기록에서 실제 201호와 관련된 임차인이 누구인지 확인해야 합니다. 동일한 사람을 중복 계산하거나 다른 호실의 보증금을 이 호실의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.
- 미배당 보증금. 대항력 있는 임차인이 있다면 실제 배당을 차감한 잔여 보증금의 인수 여부를 판단해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 김현지 임차권등기. 100,000,000원 보증금, 임차권등기 말소 여부, 실제 배당과 점유·명도 상황을 확인해야 합니다.
- 공동담보·채권양도. 2,640,000,000원 채권최고액의 공동담보 범위, 실제 확정채권액과 근저당권 승계인의 권리관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 압류 3건의 실제 체납액과 당해세 해당 여부, 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권의 행사 가능 여부와 외부 입찰·낙찰에 미치는 제한을 확인해야 합니다.
- 경매 진행 상태. 기각결정정본 송달 이력과 2026.11.02. 매각기일의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 같은 용도·면적대의 최근 실거래, 실제 임대수익, 공실과 관리상태를 확인한 후 낙찰가가 아닌 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건진행내역을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수액 확인이 먼저”
부산 수목하우스다동 201호는 감정가와 최저매각가가 모두 117,000,000원인 신건입니다. 하지만 단순한 매각가격만으로 투자 가치를 판단하기에는 해결되지 않은 문제가 많습니다.
말소기준일 이전 전입 후보가 4명이고, 이들의 보증금과 201호 관련 여부가 불명확합니다. 100,000,000원 임차권등기, 공동담보 근저당권과 압류, 민간임대주택등기까지 확인해야 할 사항이 겹칩니다. 특히 전세사기피해자 우선매수권이 행사되면 외부 낙찰 자체가 제한될 수 있습니다.
권리와 실질취득액 모두 미확정인 상태에서는 신건뿐 아니라 유찰 이후에도 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 예상배당표에 인수액이 0원으로 표시되어 있다는 이유만으로 안전한 경매로 분류해서는 안 됩니다. 먼저 실제 201호의 임차관계와 인수금액을 확정하고, 그다음 시세와 실질취득액을 비교하는 순서가 필요합니다.
