부산지방법원 2024타경105930. 수영동 수목하우스 다동 6층 605호입니다. 사건의 용도 표기는 근린시설이지만, 감정평가서상 이 건물의 601~705호는 주거용 오피스텔(원룸형)로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트처럼 접근해서는 안 되고, 등기·건축물대장상 용도와 실제 주거 이용 및 임대차관계를 구분하여 검토해야 합니다.

소유자는 최지아이며, 부산시중앙신용협동조합이 설정한 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 공동담보 설정으로, 채권최고액을 이 호실 단독 채무나 매수인 인수금으로 해석하면 안 됩니다. 경매 청구금액은 2,467,105,392원입니다.

후순위 압류와 경매개시결정은 매각에 따른 말소가 예상됩니다. 그러나 그 사실만으로 권리분석이 끝나지는 않습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입 신고와 미확인 보증금, 그리고 피해자 우선매수권이 이번 물건의 판단을 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 미해결

말소기준은 2019.09.20 을구 3번 근저당권입니다. 기존 남부산농업협동조합의 2,112,000,000원 근저당권은 2019.09.20 말소되었습니다. 그날 새로 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권이 현재 말소기준입니다.

이 근저당권은 2026.07.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되었습니다. 권리자 승계가 있었다고 해서 말소기준일이 새로 시작되는 것은 아닙니다. 기존 근저당권의 순위를 이어받는 구조입니다. 매각으로 말소되는 담보권의 미배당 채권을 매수인이 그대로 떠안는 것도 아닙니다.

수영구·서구·중구의 압류 3건과 임의경매개시결정은 말소기준 이후 등기된 권리로, 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 압류의 말소와 별개로 당해세 등 배당 우선순위에 영향을 줄 수 있는 세금은 최종 배당표에서 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 22명 신고, 선순위 전입 4명

현황조사와 관련 문건에서 확인되는 임차·점유 신고 인원은 22명입니다. 이 가운데 4명은 말소기준 이전 전입, 나머지 18명은 말소기준 이후 전입입니다. 아래 인원은 임차·점유 관련 신고 인원이지, 현재 605호에 서로 독립적으로 거주하는 임차인이 22명이라는 의미는 아닙니다. 신고인의 실제 호실과 점유·임대차 관계를 대조해야 합니다.

'후순위 전입'은 확인된 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 뜻입니다. 별도의 선순위 권원 등이 없는지는 확인해야 합니다. '승계 없음'은 보증기관의 대위·승계 신고가 확인되지 않는다는 뜻이며, 보증금 인수위험이 없다는 판정은 아닙니다. 확정일자 미상과 배당요구 미확인은 우선변제권 부존재를 뜻하지 않습니다.

③ 등기 임차권 — 박혜란 80,000,000원

박혜란은 2022.04.04 확정일자를 받았고, 2022.04.14에 주민등록과 점유가 시작된 것으로 등기되어 있습니다. 모두 말소기준일인 2019.09.20보다 늦습니다. 따라서 확인된 임대차 관계는 말소기준 근저당권에 후순위입니다.

이 임차권은 매각으로 말소되는 후순위 권리로 판단되며, 보증금 80,000,000원이 그대로 낙찰자에게 승계된다고 볼 근거는 없습니다. 다만 실제 우선변제 순위, 소액임차인 최우선변제 요건, 배당요구의 적법성은 별도 확인이 필요합니다. 모형상 배당표에서는 박혜란에게 배당금이 배정되어 있지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)

현재 회차의 예상 배당에서는 집행비용 2,182,000원을 먼저 공제하고, 나머지 96,818,000원을 근저당권 배당액으로 처리합니다. 소유자 잔여금은 0원입니다.

채권최고액 기준 모형상 미배당액은 2,543,182,000원입니다. 다만 이는 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 산출한 금액이며, 실제 확정 채무액이나 이 호실 단독 채무의 미회수액과 같다고 단정할 수 없습니다. 무엇보다 근저당 미배당액은 낙찰자의 인수액이 아닙니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 가격이 내려가도 위험은 남는다

회차별 배당액과 미배당액은 각 회차의 추정 모형값입니다. 실제 배당액은 집행비용·세금·임차인 우선배당·공동담보 관계 등에 따라 달라질 수 있습니다. 후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 매각 일정이 아닙니다.

1회 유찰 시 최저가는 79,200,000원, 2회 유찰 시 63,360,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 이는 어디까지나 입찰가격의 변화일 뿐입니다. 선순위 임차인이 실제로 대항력을 갖추고 미배당 보증금이 남는 경우, 낮아진 낙찰가만큼 실질취득원가가 줄어든다고 보장할 수 없습니다.

⑥ 시세·환금성 — 감정가가 시장가격이라는 보장은 없다

수목하우스다동의 감정가는 99,000,000원입니다. 하지만 605호와 비교 가능한 최신 실거래가격, 최근 12개월 평균 거래가격 및 가격 추세를 확인할 수 없어 감정가가 실제 매매시장보다 높거나 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 최저가가 9,900만원이라는 이유로 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다.

해당 건물은 2018.08.13 준공된 것으로 확인되며, 감정평가상 도시형생활주택과 주거용 오피스텔이 함께 있는 구조입니다. 소규모 집합건물·원룸형 오피스텔의 특성상 일반 대단지 아파트의 평균 거래가격을 그대로 대입해서는 안 됩니다. 호실별 실제 용도, 임대수익, 공실 가능성, 금융기관의 담보평가 및 매각 시 수요층을 구분해 검토해야 합니다.

⑦ 우선매수권 — 일반 외부 입찰자에게 중요한 제한

매각물건명세서에는 “매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함”이라는 취지의 비고가 있습니다. 이는 일반적인 입찰가격 경쟁 외에, 법정 요건을 갖춘 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능성을 고려해야 한다는 의미입니다.

이 사안의 우선매수권은 단순한 참고사항이 아닙니다. 선순위 임차관계의 불확실성과 결합하여 일반 외부 투자자에게 권리위험과 낙찰기회 제한이 동시에 존재한다는 점에서 종합 평가를 낮추는 핵심 요소입니다.

⑧ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 수영동, 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·소규모 점포·근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 민락역이 있어 제반 교통환경은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕의 7층 건물입니다. 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트마감, 내벽은 벽지·타일, 창호는 PVC샷시 이중창 구조입니다.
• 이용상태. 201~505호는 도시형생활주택(원룸형), 601~705호는 주거용 오피스텔(원룸형)로 평가되었습니다. 대상 605호는 후자에 해당합니다. 다만 사건상 근린시설 표기와의 차이를 확인해야 합니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지 및 경보설비, 도시가스 난방, 승강기, 기계식주차설비 12대가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북측 약 6m 내외 포장도로와 접합니다. 토지는 평탄한 세로장방형입니다.
• 토지 규제. 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,219,000원/㎡, 토지면적은 333.0㎡입니다. 토지 전체의 수치와 605호의 대지권 지분은 구분해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 현황과 건축물대장 및 용도 표기를 대조해야 합니다.
• 환금성. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 소규모 원룸형 주거용 오피스텔이라는 특성과 임차관계의 복잡성을 고려하면, 실제 매도 가능가격과 매각 소요기간을 별도 검증해야 합니다.

⑨ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 4명의 임대차 확인. 송서영·장은서·백근라·이준석에 대해 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 전출 여부, 배당요구와 배당 순위를 개별적으로 확인해야 합니다. 이 과정이 끝나지 않으면 인수금액을 확정할 수 없습니다.
• 신고 인원과 605호의 관계 확인. 임차·점유 신고 인원 22명이 모두 605호의 독립된 임차인이라고 볼 수 없습니다. 현재 점유자, 호실별 거주이력, 신고인의 임대차 목적물을 현황조사와 주민등록 관련 자료로 대조해야 합니다.
• 박혜란 임차권등기. 보증금 80,000,000원, 확정일자 2022.04.04, 임차권등기 2024.06.05의 배당 순위와 말소 처리 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 과거 임차권 말소 확인. 조설지의 45,000,000원 임차권은 이미 말소되었습니다. 현재 임차권과 중복 계산하지 않되, 종전 보증금 정산 여부는 확인할 필요가 있습니다.
• 전세사기피해자 우선매수권. 해당 기일에 우선매수권을 행사할 수 있는 주체가 있는지, 행사 요건과 1회 제한 및 매각절차상 효과를 매각물건명세서와 법원 공고 원본으로 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 압류. 수영구·서구·중구 압류 3건의 체납세액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 세금 우선배당은 임차인의 실제 회수액에도 영향을 줄 수 있습니다.
• 공동담보 범위. 부산시중앙신용협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2019-336호와 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 내용을 확인해야 합니다. 채권최고액 전체를 605호의 단독 채무로 보아서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.09 민간임대주택등기가 확인됩니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 규율, 매각 이후 등록·임대사업자 지위의 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 실제 용도와 적법성. 사건상 근린시설과 감정상 주거용 오피스텔이라는 용도 차이를 건축물대장·등기부·현장 이용상태로 검증해야 합니다.
• 실질취득원가 산정. 인수 가능한 보증금 및 추가 비용을 확인한 후 낙찰가와 합산해야 합니다. 최저매각가만으로 입찰 상한을 정해서는 안 됩니다.
• 시세 검증. 동일 건물 또는 인근의 유사 용도·면적·층수 실거래와 최근 매매 흐름을 확인해야 합니다. 실질취득원가가 최근 거래가격보다 낮은지 비교하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
• 명도·관리비·원본 대조. 실제 점유관계, 공용부분 관리비 체납, 인도명령 가능성과 소송 위험을 확인하고 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 최신 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “9,900만원이 총 취득원가는 아니다”

수목하우스 다동 605호의 표면적인 가격은 99,000,000원입니다. 그러나 이번 경매의 승부처는 단순한 가격 할인이 아닙니다. 말소기준 이전 전입자 4명의 임대차와 실제 보증금, 후순위 임차권의 배당 및 말소, 전세사기피해자 우선매수권의 행사 가능성을 먼저 확정해야 합니다.

근저당권 채권최고액 기준 미배당액이 크다고 해서 그 금액을 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다. 반대로 배당 모형상 인수액이 0원으로 표시된다고 해서 실제 임차보증금 인수위험까지 0원으로 확정되는 것도 아닙니다. 바로 이 차이를 구분하는 것이 본 물건 권리분석의 핵심입니다.

더욱이 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않았으므로 최저가나 유찰 후 가격을 근거로 싸다고 판단할 수도 없습니다. 피해자의 우선매수권이 행사되면 외부 낙찰 가능성 자체가 제한될 수 있는, 사실상 ‘닫힌 경매’ 성격의 위험도 있습니다.

결론은 명확합니다. 가격 판단 이전에 인수위험과 입찰 가능성부터 검증해야 하는 D등급 물건입니다. 선순위 임대차, 보증금 회수관계, 우선매수권을 해소하지 못한 상태라면 최저가가 하락하더라도 입찰을 보류하는 판단이 합리적입니다.