부산지방법원 2024타경105930. 부산광역시 수영구 수영동 수목하우스다동 2층 204호의 임의경매 사건입니다. 소유자는 최지아이며, 2019년 3월 28일 거래가액 99,900,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 감정가는 117,000,000원, 최저매각가도 동일한 신건입니다.
문제는 가격표 아래 숨은 권리관계입니다. 2019년 9월 20일 부산시중앙신용협동조합 명의로 채권최고액 2,640,000,000원의 공동담보 근저당권이 설정되었고, 경매 신청채권자의 청구금액은 2,467,105,392원입니다. 근저당권에는 2026년 7월 23일 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기도 확인됩니다.
반면 권리분석상 말소기준으로 제시된 것은 2023년 8월 30일 수영구 압류입니다. 앞선 근저당권에는 말소 표시가 있는 동시에 뒤이은 권리이전 기록이 존재하므로, 어떤 권리가 실제 말소기준인지 원본 등기와 공동담보 관계를 대조해야 합니다. 이 확인에 따라 임차인의 순위와 실제 배당도 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경105930 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 구락로16번길 8, 2층 204호 (수영동, 수목하우스다동) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 건물 중 2층 204호 |
| 소유자 | 최지아 · 단독소유 · 2019.03.28 소유권이전 (거래가액 99,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 부산시중앙신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,467,105,392원 |
| 근저당권 | 2019.09.20 설정 · 채권최고액 2,640,000,000원 · 공동담보목록 제2019-336호 |
| 근저당권 이전 | 2026.07.23 · 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 말소기준 표시 | 2023.08.30 수영구 압류 · 선행 근저당과 우선순위 재확인 필요 |
| 임차인 조사 | 관련 명의 22명 · 백수빈 보증금 70,000,000원 확인 · 나머지 21명 보증금 미상 |
| 민간임대주택 | 2022.12.09 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
따라서 2023년 압류가 실제 말소기준이라고 확정하거나, 2019년 근저당이 완전히 소멸했다고 단정할 수 없습니다. 등기사항전부증명서의 말소사항, 이전등기, 공동담보목록을 함께 확인한 뒤 임차권보다 앞서는 권리를 확정해야 합니다.
과거 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,112,000,000원 근저당권은 2019년 9월 20일 해지에 따라 말소되었습니다. 이말이의 전세금 60,000,000원 전세권도 2020년 12월 14일 말소되었습니다. 두 권리는 현재 살아 있는 임차보증금과 별도로 구분해야 하며, 과거 전세금을 현재 매수인 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
2023년 수영구 압류, 2024년 서구 압류, 2026년 부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 압류등기의 소멸과 세금채권의 배당 우선순위는 별개입니다. 특히 당해세 여부와 법정기일에 따라 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 7,000만원은 계산 가능하지만 21명은 미확정
임차인 관련 명의는 총 22명입니다. 이 중 백수빈은 주택임차권등기에서 보증금, 전입일, 점유개시일, 확정일자가 확인됩니다. 나머지 21명은 전입·현황조사 등의 기록은 있지만 보증금과 확정일자, 204호에 대한 실제 점유관계가 확인되지 않습니다.
따라서 22명을 모두 204호의 독립적인 실제 임차인이라고 확정하거나, 보증금을 임의로 합산할 수 없습니다. 여러 명의 점유 범위가 '전부'로 기재된 점도 개별 호실의 점유 현황과 대조해야 할 부분입니다.
백수빈은 점유개시·주민등록·확정일자·임차권등기가 확인되어 대항력과 우선변제권을 검토할 근거가 있지만, 실제 매수인 인수 여부는 앞선 근저당의 존속 여부와 최종 배당결과에 따라 판단해야 합니다.
| 임차인 / 점유범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 백수빈 주택 전부 · 임차권등기 |
2021.02.09 | 70,000,000원 | 인정 근거 | 있음 | 해당 없음 | 2023.03.15 |
| 김현지 점유범위 미상 |
2021.08.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 강시준 점유범위 미상 |
2020.02.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 백근라 점유범위 미상 |
2019.04.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김민정 점유범위 미상 |
2021.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 장은서 점유범위 미상 |
2019.04.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.06.24 |
| 최성렬 전부 |
2022.04.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 최재현 점유범위 미상 |
2021.01.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김현수 점유범위 미상 |
2020.12.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 송서영 점유범위 미상 |
2019.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.08.08 |
| 이다솔 전부 |
2021.02.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 김영규 점유범위 미상 |
2021.05.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 이준석 전부 |
2019.05.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 최윤정 점유범위 미상 |
2020.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 이언효 점유범위 미상 |
2021.07.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 홍가희 점유범위 미상 |
2022.04.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.08.16 |
| 권설은 점유범위 미상 |
2019.09.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2025.01.22 |
| 박혜란 점유범위 미상 |
2022.04.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.07.09 |
| 이우진 점유범위 미상 |
2022.12.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 배종현 점유범위 미상 |
2021.06.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
| 양혜록 점유범위 미상 |
2021.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2024.08.16 |
| 최현주 점유범위 미상 |
2020.02.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미확인 |
대항력 가능·미상은 전입일만으로 권리를 확정할 수 없다는 의미입니다. 우선변제권은 확정일자와 배당요구 등 요건을 함께 검토해야 합니다. 승계는 보증기관 등의 대위·승계 신고 여부를 나타냅니다.
③ 핵심 임차권 — 백수빈 보증금 70,000,000원
| 임차권자 | 백수빈 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2021.01.19 |
| 확정일자 | 2021.01.19 |
| 점유개시일 | 2021.02.05 |
| 주민등록일 | 2021.02.09 |
| 임차권등기일 | 2023.03.15 |
| 임차보증금 | 70,000,000원 |
| 임차목적물 | 주택 전부 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.03.15 |
| 계산상 배당액 | 70,000,000원 |
| 계산상 미배당 인수 | 0원 · 최종 인수 확정 아님 |
백수빈의 주민등록과 점유개시는 2023년 수영구 압류보다 빠릅니다. 확정일자도 확인되고 임차권등기명령까지 이루어졌으므로 단순한 전입 명의와는 구분됩니다.
현재 매각가 117,000,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 2,438,000원을 제외하고도 보증금 70,000,000원을 전액 배당할 수 있는 것으로 계산되어 있습니다. 1회·2회 유찰 가정에서도 이 보증금은 계산상 전액 배당되는 구조입니다.
백수빈에게 대항력이 인정되고 보증금 중 미배당액이 발생하는 경우에는 매수인 인수 여부를 별도로 판단해야 합니다. 또한 백수빈의 배당이 확정되더라도 다른 21명의 점유·보증금 문제가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당으로 회수하지 못하는 인수형 경매라면, 매수인의 실질취득액은 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액이 됩니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 총 취득부담이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
이 사건에서는 제시된 매각 회차의 가격이 모두 백수빈 보증금 70,000,000원보다 높지만, 다른 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 전체 실질취득액을 매각가만으로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,438,000원 |
| 1. 백수빈 임차보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 신청채권자 배당 | 2,467,105,392원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 44,562,000원 |
| 매수인 인수(계산상) | — | 0원 |
위 표는 제시된 배당 추정치를 옮긴 가정 계산입니다. 당해세·최우선변제와 확인되지 않은 임차권의 영향을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 특히 신청채권자 배당이 0원으로 계산되는 문제는 별도 검증이 필요합니다.
이는 근저당권의 말소·이전 관계, 공동담보 및 개별 매각대금 배당관계가 정확히 반영되었는지 확인해야 하는 구조입니다. 소유자 잔여액 44,562,000원과 매수인 인수액 0원을 법적으로 확정된 결과로 취급해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 위험은 남는다
| 매각 회차 | 매각가 | 소유자 잔여(추정) | 인수 판정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 117,000,000원 | 44,562,000원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 93,600,000원 | 21,515,200원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 74,880,000원 | 3,132,160원 | 미확정 |
위 회차별 계산에서는 백수빈 보증금 70,000,000원을 모두 배당할 수 있다고 가정합니다. 그러나 이는 다른 미상 임차인의 보증금과 우선순위, 당해세 및 근저당권 충돌 문제를 해결한 계산이 아닙니다.
실질취득액 = 실제 낙찰가 + 매수인이 인수하는 미배당 보증금·기타 인수액으로 보아야 합니다. 따라서 현재 신건의 실질취득액은 117,000,000원 이상일 수 있으며, 확정적인 총액은 산출할 수 없습니다.
또한 동일 면적의 유효한 거래 비교가 확보되지 않아 최근 가격 흐름이나 하락 여부도 판단할 수 없습니다. 가격 경쟁력을 판단하려면 개별 호실의 실제 면적과 비교 가능한 최근 거래를 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰의 변수
우선매수권이 적법하게 행사되는 경우 일반 응찰자가 최고가를 제시하더라도 최종 매수 기회를 확보하지 못할 수 있습니다. 이는 외부 투자자에게 사실상 닫힌 경매에 가까운 경쟁 구조를 형성할 수 있는 요소입니다.
다만 우선매수권이 이미 행사되었다고 확인되는 것은 아닙니다. 입찰 전 행사 여부, 대상자 및 절차를 확인해야 합니다.
이 사건은 단순히 낙찰 가능한 가격을 계산하는 것에서 끝나지 않습니다. 우선매수권이 행사된다면 일반 응찰자는 높은 가격을 제시해도 최종 매수가 제한될 수 있습니다. 또한 배당 후 미반환 보증금이나 점유 분쟁이 남는다면 낙찰 이후 부담이 확대될 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 수영동 소재 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·소규모 점포·근린생활시설 등으로 구성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 민락역이 있어 교통환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물 용도. 수목하우스다동은 도시형생활주택과 주거용 오피스텔이 혼재합니다. 204호는 도시형생활주택에 해당하는 구간으로, 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 마감, 창호는 PVC 이중창 구조입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·화재탐지 및 경보설비·도시가스 난방설비·승강기설비와 기계식주차설비(12대)가 갖추어져 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,219,000원/㎡입니다.
- 민간임대주택. 2022년 12월 9일 민간임대주택등기가 있습니다. 경매 이후 등록·의무의 잔존 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 원룸형 도시형생활주택으로서 일반적인 대단지 아파트와 수요층이 다릅니다. 개별 호실의 면적과 최근 거래가 확인되지 않아 현재 매각가의 가격 경쟁력은 판단 보류가 적절합니다.
⑧ 입찰 체크리스트 — 우선순위와 실제 인수액부터
- 말소기준 재확인. 2019.09.20 부산시중앙신용협동조합 근저당권, 2026.07.23 이전등기, 2023.08.30 압류의 순위 및 말소 여부를 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 채권최고액 2,640,000,000원의 공동담보목록 제2019-336호와 204호에 귀속되는 채권·배당 관계를 확인해야 합니다.
- 임차인 22명 검증. 실제 204호의 점유자와 계약 당사자가 누구인지 확정하고 다른 호실 관련 명의와 분리해야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 21명의 인수 가능성을 임의로 0원 처리하면 안 됩니다.
- 백수빈 배당 확인. 임차보증금 70,000,000원의 전액 배당 가능 여부와 미배당 발생 시 인수 여부를 실제 권리순위에 따라 재계산해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 수영구·서구·부산진구 압류에 따른 채권액과 당해세 여부, 법정기일 등을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권자 배당 0원 및 소유자 잔여금 44,562,000원으로 계산된 이유를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권의 행사 여부와 매각절차상 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 확인. 민간임대주택 등록상태 및 경매 후 행정적 처리사항을 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비와 실제 점유자, 인도명령·명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 개별 호실의 면적을 확인한 뒤 최근 거래와 비교하고, 추가 인수액을 포함한 실질취득액을 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다.
맺으며 — “117,000,000원이 전부가 아닐 수 있다”
이 사건의 표면적인 조건은 감정가 117,000,000원, 최저매각가 117,000,000원, 유찰 0회입니다. 등기된 백수빈의 보증금 70,000,000원도 제시된 배당계산에서는 전액 반환되는 구조입니다.
하지만 이 계산만으로 안전하다고 볼 수는 없습니다. 21명의 임차 관련 명의에 대한 보증금·점유 호수 미확인, 2019년 근저당권과 말소기준 판정 충돌, 신청채권자 배당 0원의 불일치, 세금 압류가 동시에 존재하기 때문입니다.
무엇보다 전세사기피해자 우선매수권이 실제 행사된다면 외부 입찰자의 낙찰 기회 자체가 제한될 수 있습니다. 일반 투자자가 가격 경쟁만으로 접근하기 어려운, 이른바 닫힌 경매 위험도 무시할 수 없습니다.
최근 실거래에 근거한 가격 경쟁력도 확인되지 않았습니다. 신건이라는 이유로 매수를 서두를 근거는 없으며, 유찰이 진행되더라도 미확정 인수액이 해소되지 않는다면 가격 인하가 곧 투자 수익으로 연결되지는 않습니다.
이 사건은 '저렴한 신건'이 아니라 권리관계를 먼저 해결해야만 가격을 논할 수 있는 고위험 물건으로 보는 것이 타당합니다.
