부산지방법원 2024타경105930. 부산 수영구 수영동 수목하우스 다동 3층 303호입니다. 감정평가상 해당 층의 물건은 다세대 도시형생활주택(원룸형)에 해당합니다. 말소기준권리는 2019년 9월 20일 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 2,640,000,000원입니다. 이후 압류와 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 단순히 등기부의 후순위 권리를 말소하는 것으로 분석을 끝낼 수 없습니다.

현황조사 기록에는 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 송서영·장은서·백근라·이준석이 확인됩니다. 이들은 전입일만 보면 선순위 가능성이 있지만, 보증금·확정일자·실제 점유와 개별 호실 귀속은 별도 검증이 필요합니다. 선순위 대항력이 성립하고 보증금을 배당받지 못한다면 낙찰자가 미반환 보증금을 인수할 수 있습니다. 따라서 현재 156,000,000원이라는 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 문제

최초 남부산농업협동조합 근저당권은 2019년 9월 20일 말소됐습니다. 같은 날 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 수영구·서구·부산진구의 압류 및 임의경매개시결정은 등기상 매각소멸 대상으로 분류됩니다.

2026년 7월 23일에는 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 말소기준일을 새롭게 바꾸는 권리 설정과 구별해야 합니다.

② 임차인 및 점유관계 — 선순위 위험을 먼저 확인

현황조사 및 관련 문건에 표시된 인원은 22명입니다. 이 중 4명은 말소기준권리 이전 전입자로 표시되고, 별도로 김민정의 주택임차권등기가 존재합니다. 다만 현황조사 명단 전체가 실제 303호의 독립된 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 감정평가 대상에 여러 호실이 포함되어 있으므로 각 이름과 본건 303호의 대응관계부터 확인해야 합니다.

대항력은 말소기준권리와 전입일의 선후관계만으로 최종 확정되지 않습니다. 실제 점유, 임대차관계, 대상 호실, 보증금 및 주민등록 유지 여부를 함께 확인해야 합니다. 우선변제 여부도 확정일자·배당요구 등 요건을 별도로 검토해야 합니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 표시가 없다는 의미입니다.

③ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 가능성

매각물건명세서 비고에는 “매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함”이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 최고가 입찰자 선정만을 전제로 접근하기 어려운 변수입니다.

이 변수는 단순한 배당순위 문제가 아닙니다. 매수인이 인수할 보증금과 별개로 입찰에 참여한 외부 투자자가 실제 낙찰받을 수 있는지를 좌우할 수 있으므로, 권리검토와 함께 매각물건명세서의 우선매수권 관련 사항을 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)

위 표는 설정된 근저당 채권최고액 및 단순 배당모형에 따른 추정입니다. 실제 채권잔액, 공동담보 배분, 당해세, 임차인 우선변제, 최우선변제 및 배당이의 가능성 등을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 후순위 임차권 및 선순위 전입자의 실제 권리는 별도 확인이 필요합니다.

추정 매각대금 156,000,000원에서 집행비용 2,984,000원을 제외한 153,016,000원이 근저당권자에게 배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 채권최고액을 기준으로 한 미배당 추정액은 2,486,984,000원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격보다 인수금액이 먼저

시나리오상 최저매각가는 156,000,000원에서 124,800,000원, 99,840,000원으로 내려갑니다. 그러나 이 숫자는 낙찰대금 자체의 변화일 뿐, 최종 실질취득비용이 같은 비율로 감소한다는 의미가 아닙니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고, 배당으로 회수하지 못한 금액을 매수인이 인수한다면, 실질취득비용은 낙찰대금과 인수보증금을 합한 금액으로 계산해야 합니다. 따라서 선순위 보증금을 확인하지 않은 상태에서 1회 또는 2회 유찰 가격을 저가매수 기회라고 평가할 수 없습니다.

⑥ 시세·환금성 — 가격 우위 확인 전에는 보류

수목하우스다동은 2018년 8월 13일 준공된 건물로, 시세 참고정보에 세대수 20세대가 표시되어 있습니다. 감정평가에서는 다세대 도시형생활주택과 주거용 오피스텔을 함께 평가하고 있으며, 본건 303호는 도시형생활주택 이용 구간에 해당합니다.

개별 303호와 일치하는 최근 실거래 평균·최신 거래가격 및 가격 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 156,000,000원을 시세보다 낮거나 높은 가격으로 확정할 근거가 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 할인된 물건은 아닙니다.

⑦ 입지·건물 특성 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 수영동 소재 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근. 단독주택·공동주택·소규모 점포 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장과 민락역이 인근에 있어 감정평가상 교통환경은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로, 외벽은 화강석붙임·스톤코트 등으로 마감되어 있습니다. 승강기 및 기계식주차설비가 설치되어 있습니다.
• 주차. 기계식주차설비 12대가 표시되어 있어 실제 이용 가능 여부와 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 용도. 201~505호는 도시형생활주택(원룸형), 601~705호는 주거용 오피스텔(원룸형)로 이용 중입니다. 대상 303호의 용도를 다른 층의 오피스텔과 혼동하지 않아야 합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 토지면적 333.0㎡, 공시지가 2,219,000원/㎡, 북측으로 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 임대관계. 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했습니다. 임차인·점유관계는 별도 확인이 중요합니다.

⑧ 입찰 전 체크리스트

• 선순위 전입자 특정. 송서영·장은서·백근라·이준석의 주민등록, 실제 점유, 임대차계약, 대상 호실 및 보증금을 각각 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 수 확정. 현황조사상 22명의 명단이 표시되어 있으나 전원이 303호 임차인이라는 의미는 아닙니다. 전체 호실별 임차인 현황 및 중복 여부를 구분해야 합니다.
• 배당요구 확인. 선순위 전입자로 표시되는 장은서와 송서영의 배당요구가 확인됩니다. 배당요구 여부만으로 인수액이 0원이 되는 것은 아니며, 실제 배당 가능액 및 잔여 보증금을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 김민정의 보증금 70,000,000원 및 임차권등기명령, 점유와 배당관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권의 대상, 행사 가능 여부 및 행사 이력을 확인해야 합니다. 외부 최고가 입찰자가 낙찰받는 데 제한이 발생할 수 있습니다.
• 공동담보·승계 확인. 채권최고액 2,640,000,000원의 공동담보 범위, 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 및 실제 채권잔액을 확인해야 합니다.
• 세금·압류 확인. 수영구·서구·부산진구 압류와 관련해 당해세 및 법정 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 등기된 민간임대주택 관련 제한과 매각 이후의 등록·임대의무 관계를 별도로 검토해야 합니다.
• 실거래 원본 대조. 303호와 유사한 도시형생활주택 거래를 확인하고, 실질취득 총액이 확정된 다음 가격 메리트를 판단해야 합니다.
• 매각 진행상태 확인. 등기 및 송달 내역에 기각결정 관련 기록도 표시되어 있으므로, 2026.11.02 매각기일의 실제 진행 여부와 법원 공고를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 인수까지 계산해야 한다”

이 물건은 신건 최저가 156,000,000원이라는 숫자만 보고 판단할 경매가 아닙니다. 등기상 후순위 권리가 소멸하더라도 선순위 전입자의 대항력이 실제로 성립하면 미반환 보증금을 떠안을 가능성이 있습니다. 현재 그 보증금과 인수 범위를 계산할 수 없다는 점이 핵심 위험입니다.

김민정의 후순위 임차권등기 70,000,000원과 다른 선순위 전입자의 잠재 인수위험은 반드시 구분해야 합니다. 또한 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성은 외부 입찰자의 실제 낙찰 가능성을 제한할 수 있습니다.

결론은 권리·가격 모두 확인 전 보류입니다. 선순위 전입자의 실제 호실·보증금·대항력, 우선매수권 행사 여부, 공동담보 배당관계가 확인된 다음에야 실질취득비용과 입찰가 상한을 결정할 수 있습니다. 지금은 단순한 유찰 할인율보다 낙찰 후 무엇을 인수하는지가 먼저입니다.