부산지방법원 2024타경105930. 수영구 수영동 수목하우스 다동 6층 601호입니다. 물건 분류는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 601호부터 705호까지는 주거용 오피스텔(원룸형)로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이 사건의 말소기준은 2019.09.20. 설정된 부산시중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸할 권리이지만, 그보다 먼저 전입한 사람들의 권리관계는 별개의 문제입니다.

특히 송서영, 장은서, 백근라, 이준석의 전입일은 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 이들의 전입기록이 실제 601호의 유효한 주택임차관계에 해당한다면 매수인이 보증금 잔액을 떠안는 상황이 발생할 수 있습니다. 다만 현재 확인되는 전입일만으로 각자의 대항력과 인수액을 확정할 수는 없습니다. 601호에 실제로 귀속되는 임차인인지, 실제 점유와 계약 내용이 무엇인지부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심

등기상 2018.08.30. 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,112,000,000원 근저당권은 2019.09.20. 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 말소기준은 같은 날 설정된 부산시중앙신용협동조합의 을구 3번 근저당권입니다.

이후 수영구·서구의 압류, 경매개시결정 및 최윤정의 임차권등기는 말소기준보다 뒤에 있습니다. 따라서 해당 등기권리들은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 등기된 후순위 권리의 소멸과 선순위 임차인의 보증금 인수 문제는 별개입니다.

② 임차인 분석 — 전입기록과 실제 인수관계를 구별

전입·임차권 조사에는 총 22명이 등장합니다. 이 가운데 말소기준 이전 전입자는 4명, 나머지는 말소기준 이후 전입자로 표시되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않지만, 이 기록을 그대로 601호의 실제 임차인 22명으로 단정해서는 안 됩니다. 실제 임차인 수와 각 임대차의 호실 귀속은 별도 확인이 필요합니다.

대항력 표시는 말소기준일과 전입일의 선후관계를 중심으로 한 잠정 분류입니다. 실제 대항력은 주거용 사용, 해당 호실의 인도·점유, 주민등록의 유효성, 계약 및 권리변동 관계에 따라 달라집니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 선순위 전입자에게 대항력이 확정되었다고 단정하지 않습니다. 우선변제 여부 또한 배당요구만으로 확정되지 않습니다.

③ 가격 검토 — 최저가보다 실질취득이 먼저

감정가와 최저매각가는 모두 123,000,000원입니다. 현재 유찰이 없는 신건이며, 유찰 시 가격 시나리오는 98,400,000원과 78,720,000원입니다. 그러나 수목하우스 다동 601호와 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래 가격, 최근 12개월 평균 및 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가의 적정성이나 시세 대비 할인율을 산정할 근거가 부족합니다.

예상 미배당은 공동담보 근저당의 채권최고액 2,640,000,000원을 기준으로 산출된 배당 시뮬레이션의 부족액입니다. 매수인이 해당 미배당액을 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수 여부는 선순위 임차인의 실제 권리와 배당 결과를 별도로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)

집행비용 추정액과 근저당권 채권최고액을 적용한 단순 예상배당입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제·우선변제, 실제 채권잔액과 배당순위는 확정 반영되지 않았습니다. 근저당권에는 공동담보목록 제2019-336호가 기재되어 있어, 채권최고액 전체를 601호 한 호실에 대한 실제 채무잔액으로 해석할 수 없습니다. 2026.07.23. 근저당권 이전등기도 존재하므로 실제 배당권자와 채권액을 다시 확인해야 합니다.

⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 일반 낙찰 제한 가능성

매각물건명세서에는 “매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함” 이라는 안내가 있습니다. 따라서 전세사기피해자 우선매수권의 적용 및 행사 여부가 일반 입찰자의 낙찰 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 수영구 수영동 소재 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·공동주택·소규모 점포 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 민락역이 있어 제반 교통환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물 구성. 7층 철근콘크리트 건물로, 601~705호는 감정평가상 주거용 오피스텔(원룸형)에 해당합니다. 위생·급배수·화재탐지·도시가스 난방·승강기 설비가 있습니다.
• 주차. 기계식주차설비 12대가 기재되어 있습니다. 실제 601호의 이용 가능 여부와 운용상태는 확인 대상입니다.
• 토지. 제3종일반주거지역으로 조사되며 역사문화환경보존지역이 포함되어 있습니다. 공시지가는 2,219,000원/㎡입니다.
• 민간임대주택 등기. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재합니다. 등록 임대의무 및 관련 제한사항의 현재 적용 여부와 경매 이후 처리관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 원룸형 주거용 오피스텔로 이용되는 물건이나 601호와 직접 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않았습니다. 매수·임대 수요와 적정 매도가격을 객관적으로 판정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입 4명의 601호 귀속 확인. 송서영·장은서·백근라·이준석의 전입기록이 실제로 601호와 관련되는지 확인해야 합니다. 공동담보·다수 호실 조사 과정에서 다른 호실의 기록이 포함되었을 가능성도 구분해야 합니다.
• 보증금·대항력·배당관계 확인. 전입일 이외에 계약일, 보증금, 확정일자, 실제 인도·점유와 배당요구종기 준수 여부를 확인하고 매수인이 인수할 미배당 보증금이 있는지 확정해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 선순위 임차보증금 인수가 발생한다면 입찰금액에 미배당 인수액을 더해야 합니다. 낙찰가가 내려가도 실질취득원가가 충분히 내려가지 않을 수 있습니다.
• 최윤정 임차권의 후순위 확인. 등기된 100,000,000원 보증금을 선순위 전입자 보증금과 혼동하지 말고, 등기 효력과 실제 배당요구·배당순위를 확인해야 합니다.
• 공동담보 근저당 및 채권이전 확인. 채권최고액 2,640,000,000원은 공동담보와 연결되어 있습니다. 2026.07.23. 근저당권 이전등기 이후의 실제 채권자 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 전세사기피해자 우선매수권 확인. 우선매수권 행사 여부와 행사 가능 범위를 확인하지 않으면 일반 입찰자의 낙찰 가능성을 판단하기 어렵습니다.
• 실거래·임대 시세 확인. 주거용 오피스텔 601호에 맞는 동일 용도·면적 실거래를 확보해 최근 시세와 실질취득원가를 비교해야 합니다.
• 점유·명도 및 비용 확인. 현장 점유자, 인도 가능성, 체납 관리비, 임대사업자 등록관계 및 공용관리비 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 법원 원본 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 최신 사건 진행내역을 2026.11.02. 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.23억이라는 가격만 보고 입찰할 물건이 아니다”

이 사건의 핵심은 근저당권의 거액 채권이나 신건 최저가 123,000,000원 자체가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입자 4명의 실제 임차권과 보증금 인수 여부입니다. 등기상 후순위 권리들이 매각으로 소멸하더라도, 선순위 임차권의 미배당 보증금까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

더욱이 다수 호실에 관한 임차관계가 혼재할 가능성이 있고, 근저당권은 공동담보로 설정되어 있으며, 전세사기피해자 우선매수권에 관한 안내도 존재합니다. 동일 호실의 최근 실거래 비교도 확정되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 경제성을 판단할 수 없습니다.

결론은 권리확인 전 입찰 보류입니다. 먼저 실제 601호 임차인을 특정하고, 선순위 보증금과 미배당 인수액을 확정해야 합니다. 우선매수권 행사 가능성과 실거래 시세까지 확인된 이후에야 입찰가 상한과 실질취득원가를 계산할 수 있습니다. 현재로서는 권리 불확실성과 외부 낙찰 제한 가능성을 함께 반영한 고위험 물건으로 평가합니다.