부산지방법원 2024타경105930. 수영구 수영동 수목하우스다동 4층 404호입니다. 감정평가상 해당 층의 주거시설은 다세대주택인 도시형생활주택 원룸형으로 이용되고 있습니다. 소유자는 최지아이며, 2019.03.28 소유권을 이전받을 당시 등기된 거래가액은 99,900,000원입니다. 이후 2019.09.20 부산시중앙신용협동조합 앞으로 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

여기서 2,640,000,000원은 404호에 별도로 부과되는 취득비용이 아닙니다. 공동담보목록이 연결된 근저당권의 채권최고액이며, 실제 경매 청구금액은 2,467,105,392원입니다. 해당 근저당권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 근저당권보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 있다면 이야기가 달라집니다.

현황조사상 2019.09.20보다 먼저 전입한 송서영·장은서·백근라·이준석의 기록이 있습니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자, 실제 점유관계는 확인되지 않습니다. 따라서 이들을 모두 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도 안 되고, 인수액이 없다고 단정해서도 안 됩니다. 선순위 대항력 가능성에 대한 확인이 이번 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 전입은 별개

등기부상 최초 근저당권은 2018.08.30 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 2,112,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 2019.09.20 이미 말소됐으므로 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현재 적용할 기준은 같은 날 설정된 부산시중앙신용협동조합의 을구 3번 근저당권입니다.

2026.07.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 권리는 기존 을구 3번 근저당권의 이전입니다. 별개의 채권최고액을 추가로 합산할 사안은 아니며, 2019.09.20의 담보권 순위를 기초로 판단해야 합니다.

또한 2022.12.09에는 민간임대주택등기가 기록돼 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 등에 관한 등기 내용이 있으므로 경매 매각 후 임대사업자 지위와 등록관계의 처리 여부도 확인 대상입니다. 단순히 후순위 등기라는 이유만으로 모든 행정상 의무가 자동 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 404호 인수 여부가 아직 결정되지 않았다

현황조사 및 임차권등기에서 확인되는 전입·임차 관련 인명 기록은 22명입니다. 이 가운데 404호 전체에 관한 임차권등기가 명확히 확인되는 사람은 김현수입니다. 나머지 전입 기록은 각자의 실제 점유 호실과 임대차관계를 확인해야 하며, 22명 모두가 404호를 각각 임차하고 있다고 해석할 수 없습니다.

특히 말소기준일 이전 전입자는 송서영·장은서·백근라·이준석 4명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이들의 대항력은 가능·미상, 우선변제는 미상으로 분류합니다. 실제 404호와의 연결 여부, 점유의 계속성, 배당받을 수 있는 금액까지 확인해야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.

대항력의 '기준 후'는 2019.09.20 근저당권에 대한 전입일 기준의 후순위 판단입니다. 보증금·확정일자 미상자는 최종 우선변제권을 확정하지 않았습니다. 승계는 보증기관의 보증금 대위·승계 여부를 뜻하며, 매수인의 보증금 인수 여부와는 구별됩니다. 배당요구 일자는 확인된 문건접수 기록에 따른 것으로, 실제 배당요구의 적법성과 종기는 별도 대조가 필요합니다.

③ 실질취득 — 낙찰가 119,000,000원이 끝이 아니다

이번 사건에서 가장 중요한 숫자는 표면상 최저가가 아니라 매수인이 실제 부담할 총액입니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 매수인에게 남는다면, 매수인 부담은 다음과 같이 판단해야 합니다.

실제 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 그 보증금 중 미배당액이 매수인에게 남는 구조라면, 낙찰가가 하락할수록 인수금이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 즉 유찰로 최저가가 내려가도 총취득비용이 같은 폭으로 내려간다는 보장은 없습니다.

반대로 선순위 전입자들이 404호와 무관하거나 대항요건이 인정되지 않고, 별도 인수권리도 없다면 계산상 매수인 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 이 두 결과를 구분할 자료 확인 없이는 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 거래 근거 없이 '저렴하다'고 볼 수 없다

수목하우스다동은 2018.08.13 준공된 소규모 집합건물로, 단지 정보에는 20세대가 표시됩니다. 감정평가에서는 201호 외 27개호를 대상으로, 도시형생활주택과 주거용 오피스텔이 혼합된 이용상태를 설명하고 있습니다. 따라서 거래 사례를 비교할 때는 404호와 용도·면적·층·이용상태가 일치하는지가 중요합니다.

현재 확인 가능한 수치만으로는 404호와 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액, 최근 가격 추세를 확정할 수 없습니다. 참고 면적 16.12㎡도 해당 호실과의 일치가 확인되지 않았습니다. 그러므로 감정가 119,000,000원을 시세라고 간주하거나, 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 싸거나 비싸다고 판정할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

현재 회차인 신건 최저매각가로 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용을 공제한 뒤 부산시중앙신용협동조합의 근저당권에 116,534,000원이 배당되는 계산입니다. 공동담보 근저당 채권최고액에 비해 매각대금이 작아 계산상 미배당액이 크게 발생합니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 단순 배당 모형입니다. 채권최고액 기준의 미배당액은 매수인 인수채무가 아닙니다. 실제 배당순위와 채권액은 공동담보 관계, 조세채권의 법정기일, 임차인 권리 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험이 사라지지 않는다

회차별 배당 산출에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 처리되지만, 선순위 전입자의 미확정 보증금은 반영되지 않은 상태입니다. 따라서 95,200,000원 또는 76,160,000원으로 유찰되더라도 해당 금액이 최종 취득비용이라고 단정할 수 없습니다.

⑦ 우선매수권 — 외부 낙찰에 제약이 생길 수 있다

이 문구만으로 모든 외부인의 입찰이 금지됐다고 단정할 수는 없습니다. 그러나 우선매수권 행사자, 해당 물건에 대한 행사요건, 행사 여부와 절차를 확인하지 않고 일반적인 경쟁입찰과 같은 방식으로 낙찰 가능성을 예상하는 것은 적절하지 않습니다.

특히 전입 기록이 다수이고 배당요구 기록도 존재하므로, 우선매수권의 대상이 되는 피해자와 404호의 관계를 매각물건명세서 및 관련 법원 기록으로 대조해야 합니다. 외부 투자자에게는 단순히 적정 응찰가뿐 아니라 실제로 매수인이 될 수 있는지도 중요한 판단 요소입니다.

⑧ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 수영동 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·소규모 점포·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장 및 민락역이 있어 감정평가상 제반 교통환경은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 2018.08.13 준공된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트마감, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 데코타일, 창호는 PVC샷시 이중창구조로 조사됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·도시가스 난방·승강기설비가 있으며, 기계식주차설비는 12대 규모로 기재돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 세로장방형입니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,219,000원/㎡, 토지면적은 333.0㎡로 표시됩니다. 관련 건축·이용 규제는 별도 확인 대상입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 적시되지 않았고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태 및 실제 면적은 확인이 필요합니다.
• 환금성. 소규모 다세대·도시형생활주택으로, 대단지 아파트처럼 풍부한 동일 조건의 거래를 전제하기 어렵습니다. 임대수요와 매매수요, 실제 임대료와 공실 여부를 확인해야 하며, 현재 자료만으로 높은 환금성이나 시세 대비 할인을 인정하기는 어렵습니다.

⑨ 입찰 체크리스트

• 최우선 확인 — 404호의 실제 임차인. 송서영·장은서·백근라·이준석의 실제 점유 호실, 전입과 인도의 관계, 점유 지속 여부를 확인해야 합니다. 다른 호실의 전입자를 404호 임차인으로 잘못 합산하지 않아야 합니다.
• 선순위 보증금과 확정일자. 기준 이전 전입자의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구와 예상 배당액을 확인해 실제 미배당 인수 가능액을 확정해야 합니다.
• 김현수 임차권등기. 을구 4번 임차권등기의 보증금 70,000,000원, 확정일자 2020.11.26, 전입일 2020.12.15, 임차권등기 접수일 2023.09.11을 대조하고, 매각 후 등기 말소 및 점유관계를 확인해야 합니다.
• 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권 1회 행사 조건과 실제 행사 가능자 및 행사 여부를 확인해야 합니다. 외부 최고가 응찰이 최종 매수로 이어지는지를 좌우할 수 있습니다.
• 근저당권 양도. 2026.07.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 승계관계와 신청채권자 지위를 확인해야 합니다. 동일 담보권의 이전을 새로운 별도 채무로 합산하지 않아야 합니다.
• 압류 및 당해세. 수영구·서구·부산진구 관련 압류가 확인됩니다. 압류등기의 소멸 여부와 별개로 조세채권의 법정기일 및 당해세 배당순위를 확인해야 합니다.
• 공동담보. 제2019-336호 공동담보목록과 대상 호실별 담보관계를 확인해야 합니다. 2,640,000,000원의 채권최고액을 404호 단독의 매수인 인수채무로 오인해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.09 기록된 민간임대주택등기와 등록 임대의무기간, 경매 후 등록관계 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래와 환금성. 404호의 정확한 전유면적과 동일 조건의 최신 매매사례를 확인하고, 실제 낙찰가와 인수보증금을 합한 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
• 관리비·점유·원본 서류. 미납 공용관리비와 인도·명도 비용을 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “1.19억에 낙찰받는 것”과 “1.19억에 취득하는 것”은 다르다

이 물건의 표면적인 숫자는 단순합니다. 감정가와 최저가가 모두 119,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 2019.09.20 근저당권을 기준으로 후순위 압류와 임차권등기의 소멸 구조도 상당 부분 정리할 수 있습니다.

그러나 가장 중요한 문제가 남아 있습니다. 말소기준권리 이전 전입 4명의 대항력과 보증금이 확인되지 않았습니다. 이들이 실제 404호의 대항력 있는 임차인이라면 단순 배당모형과 달리 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 이때는 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 실질취득비용이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.

또한 매각물건명세서에 전세사기피해자 우선매수권 관련 문구가 있어, 외부 최고가 응찰자의 매수가 제한될 가능성도 있습니다. 소규모 도시형생활주택이라는 특성에 더해 비교 가능한 최신 거래가격도 확정되지 않은 상태입니다. 인수액과 실질취득액이 미확정인 지금은 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

결론은 현재 상태에서 일반 투자자의 적극 입찰은 보류입니다. 404호의 실제 점유자와 선순위 임차보증금, 우선매수권 행사 가능성을 먼저 확정해야 합니다. 그 후에야 실질취득액을 계산하고 시세와 비교할 수 있습니다. 이번 경매의 승부처는 최저가가 아니라 인수위험과 낙찰 가능성의 해소입니다.