부산지방법원 2024타경105930. 부산광역시 수영구 수영동의 수목하우스다동 4층 405호입니다. 감정평가상 해당 층은 도시형생활주택 원룸형 다세대주택에 해당합니다. 소유자는 최지아이며, 2019년 3월 28일 거래가액 99,900,000원으로 소유권을 취득했습니다.

등기부의 말소기준권리는 2019년 9월 20일 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이고 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 금액은 공동담보에 관한 채권최고액이므로 405호 한 세대만의 개별 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 해당 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.

말소기준 이후 설정된 일반 담보권과 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 미반환 보증금은 별개의 문제입니다. 특히 이 사건은 선행 전입 기록, 임차권등기, 배당순위 불일치, 피해자 우선매수권을 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 분명하지만 임차인이 변수

2023.08.30 수영구 압류, 2024.07.31 서구 압류, 2026.06.12 부산진구 압류는 모두 말소기준 이후의 압류입니다. 등기상 압류 소멸 여부와 별개로 당해세 등 조세채권의 실제 배당순위는 독립적으로 검토해야 합니다. 당해세가 존재하면 후순위 채권자에게 돌아갈 배당액이 달라질 수 있습니다.

또한 2022.12.09 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수와 관련된 등기이므로, 현재 등록 상태와 매각 후 적용관계도 별도 확인 대상입니다.

② 임차인 분석 — 선행 전입 4명, 보증금 인수 가능성

현황조사와 등기부 등에 나타나는 임차 관련 명단은 22명입니다. 이 가운데 송서영 1명만 4층 405호 전부를 대상으로 한 임차권등기가 명확하게 확인됩니다. 나머지 21명은 개별 호실 귀속이 확인되지 않아, 이들이 모두 405호 임차인이라고 단정할 수 없습니다.

다만 말소기준일인 2019.09.20보다 앞선 전입 기록은 송서영·장은서·백근라·이준석의 4명입니다. 이 중 다른 3명의 실제 405호 점유 여부와 보증금은 불분명합니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력 성립을 확정할 수는 없지만, 개별 호실 점유와 대항력 요건이 입증되면 인수 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

선행 전입자의 대항력은 전입일 외에 주택 인도·실제 점유·점유의 계속성 등을 함께 확인해야 합니다. 다른 호실의 전입 기록을 405호의 임차보증금 인수로 직접 연결할 수 없습니다. 후순위 전입 역시 개별 임대차의 구체적인 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.

실질취득가 판단. 대항력 있는 임차인이 배당받지 못한 보증금이 있다면 매수인이 인수할 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 충분히 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건은 405호의 다른 선행 전입자에 대한 보증금 및 대항력 사실관계가 확인되지 않아 전체 실질취득액의 확정 계산이 불가능합니다.

③ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)

다음은 현재 신건 가격으로 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 송서영 보증금을 근저당권보다 먼저 배당하는 가정을 그대로 표시한 것으로, 실제 법적 배당순위가 확정되었다는 의미는 아닙니다.

집행비용 2,326,000원은 추정치입니다. 위 표의 임차인 선순위 배당은 법적 우선순위가 확인된 결과가 아니며, 당해세·최우선변제·다른 임차인의 배당 및 공동담보 배당관계 등이 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 먼저 인수액 확인

유찰 시 최저매각가는 109,000,000원에서 87,200,000원, 다시 69,760,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 이 가격 하락이 실질적인 투자 수익으로 이어진다고 볼 수는 없습니다.

대항력 있는 임차인에게 반환해야 할 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득액 = 낙찰대금 + 인수보증금입니다. 인수형 보증금이 낙찰가를 초과하는 경우에는 낙찰대금 감소분만큼 인수액이 증가할 수 있습니다. 따라서 현재처럼 임차보증금과 실제 인수관계가 불분명한 사건에서는 1회·2회 유찰 가격만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 시세·가격 분석 — 저렴하다는 근거가 없다

수목하우스다동은 2018.08.13 준공된 건물입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 109,000,000원이고, 소유자가 2019.03.28 취득할 당시 등기상 거래가액은 99,900,000원입니다.

그러나 과거 취득가액만으로 현재의 시장가격을 판단할 수는 없습니다. 동일 면적·동일 용도의 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래가격, 거래 추세를 확인하지 못한 상태에서는 감정가 109,000,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 결론 낼 근거가 없습니다.

⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 가능성

매각물건명세서 비고에는 “매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함”이라는 내용이 있습니다.

이는 일반 입찰자가 반드시 독립적으로 낙찰받을 수 있다고 볼 수 없다는 의미에서 중요한 확인사항입니다. 적법한 우선매수권자가 해당 매각에서 권리를 행사하면, 일반 입찰자가 최고가를 제시하더라도 그 가격을 기준으로 우선매수권자가 매수할 수 있습니다.

따라서 이 사건은 단순한 보증금 인수형 위험에 더해 실제 낙찰 가능성 자체에 영향을 주는 절차상 변수를 포함하고 있습니다. 권리분석과 매각절차 확인이 모두 선행되어야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 수영동, 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·공동주택·소규모 점포·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 민락역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물로, 405호는 도시형생활주택 원룸형 구간에 포함됩니다. 위생·급배수·도시가스 난방·화재탐지 및 경보·승강기설비가 있습니다.
• 주차. 기계식주차설비 12대가 설치되어 있습니다. 실제 이용 가능 여부와 운영 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 도로. 북측 약 6m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 세로장방형입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,219,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가 내용상 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 시설과 유지보수 상태는 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 긍정적이나, 소형 원룸형 다세대주택 특성과 임차인 권리관계의 복잡성으로 인해 매수층이 제한될 수 있습니다. 최근 실거래를 확인하기 전에는 환금성이 높다고 평가하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 405호 실제 임차인 특정. 현황조사 명단 22명 중 송서영 외 21명의 개별 호실 귀속을 확인하고, 다른 호실 임차인을 405호 인수대상으로 잘못 합산하지 않아야 합니다.
• 송서영 대항력 성립시점. 주민등록일 2019.03.04와 점유개시일 2021.02.27의 차이를 확인해야 합니다. 말소기준 전부터 실제 주택 인도가 이루어졌는지가 핵심입니다.
• 송서영 배당순위. 근저당 설정일 2019.09.20과 확정일자 2021.02.19를 대조하여 65,000,000원 전액 우선배당 가정이 실제로 유효한지 검증해야 합니다.
• 선행 전입 3명. 장은서·백근라·이준석의 실제 점유 호실, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 공동담보와 채권승계. 공동담보목록 제2019-336호의 관계 물건과 근저당권 이전 이후의 배당관계를 확인해야 합니다.
• 조세채권. 수영구·서구·부산진구 압류 관련 체납액과 당해세 여부, 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 전세사기피해자 우선매수권. 우선매수권자 존재 여부, 행사 가능 여부 및 1회 제한 적용관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 임대주택 등록 상태와 매각 후 관련 의무의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 면적의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확보하고, 인수보증금을 포함한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자, 인도 가능성, 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·임대차 관련 문건·배당요구종기 및 매각기일 변경 여부를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라, 최종 인수액과 낙찰 가능성을 보라”

수목하우스다동 405호의 신건 최저가는 109,000,000원입니다. 겉으로는 소형 다세대주택에 대한 단순한 임의경매로 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차인 권리관계입니다.

말소기준 이전 전입 기록이 4명에게 존재하고, 그중 405호로 특정된 송서영의 보증금은 65,000,000원입니다. 송서영에게 선순위 대항력이 실제로 인정되는지, 예상배당표처럼 보증금 전액이 지급될 수 있는지, 다른 선행 전입자가 405호에 관한 권리를 갖는지부터 검증해야 합니다.

여기에 전세사기피해자 우선매수권까지 실제로 행사되면 외부 일반 입찰자의 낙찰이 제한되는 사실상 닫힌 경매가 될 수 있습니다. 단지 최저가가 내려간다고 해서 안전하거나 유리한 입찰이 되는 사건이 아닙니다.

결론은 권리·배당순위·우선매수권 확인 전 입찰 보류입니다. 보증금 인수액과 실제 낙찰 가능성을 확정하고, 그 후 실질취득액을 최근 거래가격과 비교해야 투자 여부를 판단할 수 있습니다.