부산지방법원 2024타경105930. 부산 수영구 수영동의 수목하우스 다동 505호입니다. 감정평가상 도시형생활주택 원룸형에 해당하는 다세대주택으로, 7층 건물의 5층에 자리합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 109,000,000원. 그러나 이 사건은 단순히 근저당권이 매각으로 소멸한다고 끝나는 물건이 아닙니다. 2019년 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 명시된 임차권과 선순위 전입자들의 권리관계가 낙찰자의 실제 부담을 결정하기 때문입니다.
등기부에는 2019년 부산시중앙신용협동조합이 설정한 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권이 존재합니다. 이 근저당은 공동담보로 설정되어 있으며, 이후 채권양도에 따른 근저당권 이전등기도 이루어졌습니다. 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류되지만, 매각물건명세서상 미배당 보증금 인수 조건은 별도로 살아남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경105930 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 구락로16번길 8, 5층 505호 (수영동, 수목하우스다동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 7층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 최지아 · 2019.03.28 소유권이전 · 등기 거래가액 199,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 109,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 부산시중앙신용협동조합 · 신청채권액 2,467,105,392원 |
| 근저당권 | 2019.09.20 설정 · 채권최고액 2,640,000,000원 · 공동담보 |
| 근저당권 이전 | 2026.07.23 · 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 말소기준권리 | 을구 3번 · 부산시중앙신용협동조합 근저당권 · 2019.09.20 |
| 주택임차권등기 | 을구 4번 · 이준석 · 임차보증금 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 보증금은 남을 수 있다
말소기준은 2019.09.20 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 그보다 앞서 존재한 남부산농업협동조합의 근저당권은 같은 날 이미 말소되었으므로 현재 살아 있는 선순위 근저당으로 계산하지 않습니다.
부산시중앙신용협동조합의 근저당권은 공동담보이고 채권최고액도 매우 큽니다. 그러나 채권최고액이 낙찰자에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸할 권리입니다. 반면 이준석의 임차권은 등기일이 2025년이라도 최초 전입일과 대항력, 매각물건명세서의 인수 조건을 함께 판단해야 합니다.
매각물건명세서는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 현재 예상배당은 이 임차인에게 0원을 배정하므로 보증금 전액을 인수하는 시나리오입니다. 실제 인수액은 확정된 배당액과 권리관계에 따라 달라집니다.
② 임차인·전입자 분석 — 선순위 여부를 구분해야 한다
현황조사와 임차권등기 등에는 총 22명의 이름이 확인됩니다. 다만 감정평가 범위가 수목하우스 다동의 여러 호실에 걸쳐 있으므로, 이들이 모두 505호의 독립된 임차인이라고 볼 수는 없습니다. 본건 505호에 실제로 귀속되는 점유자와 임대차계약을 먼저 구분해야 합니다.
특히 말소기준일인 2019.09.20보다 전입일이 빠른 사람은 송서영·장은서·백근라·이준석입니다. 이준석은 매각물건명세서에서 대항할 수 있는 임차권으로 명시되어 있으나, 나머지 3명은 보증금과 확정일자, 해당 호실의 실제 점유관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이준석 | 2019.05.07 | 70,000,000원 | 대항 가능 | 확정 2019.05.13 · 배당요구 · 배당순위 확인 | 없음 |
| 송서영 | 2019.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 · 2024.08.08 신고 | 없음 |
| 장은서 | 2019.04.02 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 · 2024.06.24 신고 | 없음 |
| 백근라 | 2019.04.04 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자·배당요구 미상 | 없음 |
| 권설은 | 2019.09.25 | 미상 | 후순위 전입 | 확정일자 미상 · 2025.01.22 신고 | 없음 |
| 최현주 | 2020.02.04 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 강시준 | 2020.02.17 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 최윤정 | 2020.12.14 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김현수 | 2020.12.15 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 양혜록 | 2021.01.18 | 미상 | 후순위 전입 | 확정일자 미상 · 2024.08.16 신고 | 없음 |
| 최재현 | 2021.01.19 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 백수빈 | 2021.02.09 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2021.02.10 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 이다솔 | 2021.02.19 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김영규 | 2021.05.18 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 배종현 | 2021.06.15 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 이언효 | 2021.07.23 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김현지 | 2021.08.09 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 박혜란 | 2022.04.14 | 미상 | 후순위 전입 | 확정일자 미상 · 2024.07.09 신고 | 없음 |
| 최성렬 | 2022.04.28 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 홍가희 | 2022.04.29 | 미상 | 후순위 전입 | 확정일자 미상 · 2024.08.16 신고 | 없음 |
| 이우진 | 2022.12.30 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
후순위 전입 표시는 확인된 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 뜻입니다. 모든 표시의 최종 대항력 판단은 점유·임대차관계 및 해당 호실의 일치 여부 확인을 전제로 합니다. 우선변제권도 확정일자와 대항요건, 배당요구 등을 종합하여 판단해야 합니다.
③ 실질취득 계산 — 최저가가 전부가 아니다
현재 회차 최저가는 109,000,000원입니다. 그러나 예상배당에서 이준석의 보증금에 배당되는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 이 가정대로라면 보증금 70,000,000원 전액이 매수인 인수로 남습니다.
+ 미배당 보증금 인수 70,000,000원
= 179,000,000원
④ 회차별 시나리오 — 유찰해도 인수 부담을 함께 봐야 한다
| 시나리오 | 매각가 | 명시 인수액 가정 | 단순 취득 합계 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 109,000,000원 | 70,000,000원 | 179,000,000원 | 2,533,326,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 87,200,000원 | 70,000,000원 | 157,200,000원 | 2,554,769,600원 |
| 2회 유찰(64%) | 69,760,000원 | 70,000,000원 | 139,760,000원 | 2,571,895,680원 |
취득 합계는 각 회차의 매각가에 임차인 무배당을 가정한 70,000,000원을 더한 단순 계산값입니다. 실제 낙찰 결과나 배당액을 확정한 금액은 아닙니다. 다른 선순위 전입자의 미확정 보증금 및 부대비용은 제외했습니다.
2회 유찰 시 매각가는 69,760,000원으로 이준석의 보증금 70,000,000원보다 낮아집니다. 대항력 있는 임차인이 매각대금에서 우선배당을 받고 미변제 잔액만 인수되는 구조라면, 매각가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 구간이 발생할 수 있습니다. 그러나 위 시나리오는 임차인에게 배당액 0원을 가정하고 있으므로 이를 그대로 확정된 인수 구조로 받아들여서는 안 됩니다. 확정일자와 배당순위를 대조해 실제 임차인 배당액부터 확인해야 합니다. 어느 경우든 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 부적절합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,326,000원 | 집행비용 추정 |
| 인수 · 이준석 임차보증금 | 70,000,000원 | 0원 | 매수인 인수 미배당 보증금 전액 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 2,640,000,000원 | 106,674,000원 | 채권최고액 기준 · 근저당권 이전등기 있음 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 | 잔여 없음 |
| 채권 미배당 합계 | — | 2,533,326,000원 | 근저당 채권최고액 기준 |
집행비용 2,326,000원과 근저당권 예상배당 106,674,000원의 합계가 매각가 109,000,000원입니다. 임차보증금 인수액은 매각대금 배당과 별도로 계산합니다. 당해세, 최우선변제, 실제 우선변제권 및 배당순위에 따른 변동은 반영되지 않았습니다. 공동담보 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 이 호실만의 독립 채무액을 의미하지 않습니다.
⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 가능성
매각물건명세서 비고에는 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함이라는 취지의 내용이 있습니다. 이 문구는 우선매수권의 적용 가능성을 반드시 검토해야 한다는 중요한 신호입니다.
이 물건은 보증금 인수 문제뿐 아니라 우선매수권 행사 가능성까지 함께 고려해야 합니다. 권리분석이 정리되지 않은 상태에서 외부 입찰자가 일반적인 신건 경매와 동일한 조건으로 접근하기는 어렵습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 수영동, 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·소규모 점포·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 민락역이 있어 대중교통 환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 7층 건물로, 화강석 및 스톤코트 외벽과 PVC 이중창 구조입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재경보설비가 있습니다.
- 주차. 기계식주차설비 12대가 설치되어 있습니다. 실제 사용 가능 여부와 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 용도. 201호부터 505호까지는 도시형생활주택 원룸형, 601호부터 705호까지는 주거용 오피스텔 원룸형으로 평가되어 있습니다. 본건 505호는 다세대 도시형생활주택으로 구분합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 토지는 대지, 평지·세로장방형이며 북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제·건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정요항표상 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다. 민간임대주택등기에 따른 별도 제한은 확인해야 합니다.
- 환금성. 도시형생활주택 원룸형은 아파트와 수요층 및 거래 특성이 다릅니다. 동일 호실 또는 유사 원룸형의 실거래·임대수요를 확인하기 전에는 실질취득액의 시세 대비 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차권 보증금 확인. 이준석의 보증금 70,000,000원 중 실제 배당액과 미변제 잔액을 확인하세요. 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 우선변제권 재검토. 2019.05.13 확정일자와 2019.05.07 전입일, 임차권등기 및 배당요구 관계를 확인하세요. 무배당 가정과 실제 배당순위가 일치하는지 검증이 필요합니다.
- 선순위 전입 3명. 송서영·장은서·백근라의 계약서, 보증금, 점유 호실, 확정일자, 배당요구와 대항력 성립 여부를 개별적으로 확인하세요.
- 505호 실제 점유자. 여러 호실을 대상으로 작성된 현황조사에 등장하는 인원을 본건 505호 실제 임차인과 구분해야 합니다. 특히 건물 전부 또는 전부로 표시된 점유관계도 호실별로 확인해야 합니다.
- 전세사기피해자 우선매수권. 적용 대상, 권리 행사 여부, 이미 행사한 이력이 있는지를 법원에 확인하세요. 행사 시 외부 낙찰이 제한될 수 있습니다.
- 세금 압류. 수영구 압류 2건과 서구 압류 1건의 실제 세목과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 당해세는 배당순위를 바꿀 수 있습니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간 및 임대사업자 관련 의무가 매각 후 어떤 영향을 미치는지 확인하세요.
- 공동담보·채권양도. 근저당권의 공동담보관계와 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기를 확인하고 실제 배당채권자를 대조하세요.
- 실질취득액 기준 입찰. 현재 단순 인수 가정만으로도 매각가 109,000,000원에 보증금 70,000,000원이 추가됩니다. 다른 권리와 부대비용을 반영하기 전에는 응찰가 상한을 확정하지 마세요.
- 시세·명도·관리비. 인근 유사 원룸형 실거래, 실제 점유 상태, 명도 가능성, 미납 공용관리비를 확인하세요.
맺으며 — “1.09억짜리 집”이 아니라, 인수액부터 확인해야 하는 집
부산 수목하우스 다동 505호의 가장 큰 위험은 근저당 채권최고액 자체가 아닙니다. 근저당은 매각으로 소멸할 예정이지만, 대항 가능한 임차권의 미배당 보증금은 낙찰자가 부담할 수 있기 때문입니다. 현재 예상배당대로라면 최저가 109,000,000원에 인수보증금 70,000,000원을 더한 179,000,000원이 실질취득 추정액입니다.
여기에 3명의 선순위 전입자가 별도로 확인되지만, 실제 505호에 대한 임차권과 보증금은 확정되지 않았습니다. 우선매수권이 행사될 경우 외부 낙찰이 제한될 가능성도 있습니다. 따라서 이 물건은 시세 대비 저렴하다는 판단을 할 근거가 부족하고, 확인되지 않은 인수 위험이 큰 고난도 물건으로 평가하는 것이 타당합니다.
결론은 입찰 보류, 권리 확인 우선. 임차권의 실제 배당 및 인수액, 선순위 전입자들의 본건 관련성, 우선매수권 행사 여부가 해소되기 전에는 신건은 물론 유찰 후에도 최저가만을 보고 응찰하는 전략을 권하기 어렵습니다.
