부산지방법원 2024타경105930. 부산광역시 수영구 수영동 수목하우스다동 6층 603호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있으나, 감정평가서의 이용상태에서는 6~7층을 주거용 오피스텔(원룸형)으로 설명하고 있습니다. 따라서 이 호실은 주거용 오피스텔 이용을 전제로 점유 및 임대차 위험을 살펴보되, 정확한 공부상 용도와 주택임대차보호법 적용 요건은 별도 확인이 필요합니다.

등기상 말소기준권리는 2019년 9월 20일 설정된 부산시중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이고 공동담보가 설정되어 있습니다. 해당 근저당권의 권리자는 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 근저당권과 그 후순위 압류·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조이지만, 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력 문제는 등기 말소와 별개입니다.

특히 송서영, 장은서, 백근라, 이준석은 모두 2019년 9월 20일보다 먼저 전입한 기록이 있습니다. 다만 이들의 임대차보증금·확정일자·현재 점유관계가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 평가해야 합니다. 실제 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 모두 회수되지 않는 경우에는 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도

기존 남부산농업협동조합 근저당권(채권최고액 2,112,000,000원)은 2019년 9월 20일 이미 말소되었습니다. 현재의 말소기준은 같은 날 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026년 7월 23일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었으며, 권리자 이전 자체가 말소기준일을 새롭게 만드는 것은 아닙니다.

후순위 수영구·서구 압류, 홍가희의 주택임차권등기 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 압류의 소멸과 관련 조세채권의 배당순위·부담 여부는 구분해야 하며, 민간임대주택등기에 따른 별도 의무도 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유관계 — 전입 시점과 실제 점유 검증

현황조사 및 관련 문건에 등장하는 사람은 22명입니다. 이 중 말소기준권리 이전 전입자는 4명, 이후 전입자는 18명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 확인되지 않습니다. 다만 조사 명단 전체가 603호의 독립된 임대차관계에 해당한다고 확정할 수는 없습니다. 실제 유효 임차인 수와 각자의 603호 점유 여부를 확인해야 합니다.

대항력 판단은 2019.09.20 말소기준권리를 중심으로 한 잠정 분류입니다. 선순위 전입자의 주택 인도·점유 계속·계약관계가 확정되어야 실제 대항력 여부를 판단할 수 있습니다. 전입이 후순위인 사람도 배당요구, 우선변제 및 명도 문제는 별도로 검토해야 합니다. 별도 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 시세보다 싸다는 근거가 없다

수목하우스다동은 2018.08.13 사용승인된 건물로, 단지 정보상 20세대가 확인됩니다. 현재 최저매각가는 120,000,000원이며, 감정가 대비 할인은 없습니다. 다만 동일 면적의 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인율이나 가격 메리트를 산정할 수 없습니다.

게다가 이 사건은 보증금 미상의 선순위 전입자가 존재합니다. 실제 대항력 및 인수 보증금이 확정되기 전에는 최저가와 감정가만 비교해 유리한 투자라고 판단해서는 안 됩니다. 용도 또한 주거용 오피스텔 이용과 근린시설 사건 분류가 달라 정확한 용도 및 개별 호실의 환금성을 확인할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

집행비용을 2,480,000원으로 추정한 단순 배당입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제·우선변제, 실제 채권잔액, 공동담보 배분 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당권 채권최고액은 공동담보 관련 금액으로, 개별 호실의 확정 채무액이나 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 회차별 미배당 시뮬레이션

⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 가능성

매각물건명세서 비고에는 “매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함”이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 일반 입찰자가 반드시 별도로 검토해야 할 사항입니다.

전세사기피해자에게 법정 우선매수권이 인정되고 실제 행사되는 경우, 일반 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 외부 입찰자의 최종 낙찰이 제한될 수 있습니다. 따라서 경쟁입찰에 참여할 수 있다는 사실과 실제 매수인이 될 수 있다는 사실을 동일하게 보아서는 안 됩니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 수영동, 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·소규모 점포 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 민락역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 경사슬래브지붕 7층 건물입니다. 위생·급배수·화재경보·도시가스 난방·승강기와 기계식주차설비가 설치되어 있습니다.
• 주차. 기계식주차설비 12대가 기재되어 있습니다. 실제 이용 가능 여부와 운영상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 용도. 건물은 도시형생활주택과 주거용 오피스텔이 혼재하며, 603호는 감정 이용상태상 주거용 오피스텔에 해당합니다. 근린시설이라는 사건상 분류와의 차이를 확인해야 합니다.
• 도로. 북측 약 6m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 인접지와 대체로 평탄한 세로장방형입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역 및 역사문화환경보존지역에 포함되어 있습니다. 공시지가는 2,219,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔은 개별 임대수요·면적·주차·관리상태와 임대차관계의 영향을 받습니다. 비교 가능한 거래가격이 확인되지 않아 적정 매도가격과 환금성 수준을 확정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 전입자 확인. 송서영·장은서·백근라·이준석의 계약서, 최초 주택 인도 및 현재 점유 여부를 확인해 실제 대항력과 인수 가능성을 판단해야 합니다.
• 보증금 확인. 선순위 전입자들의 임차보증금이 미상이므로 계약금액, 배당요구, 변제 여부를 대조하여 실질취득액을 산정해야 합니다.
• 603호 실제 점유자 특정. 현황조사 명단의 각 인물이 해당 호실에 실제 거주하거나 임차한 사람인지 확인해야 합니다. 건물 전체의 여러 호실과 혼동하면 안 됩니다.
• 홍가희 임차권 검토. 등기된 70,000,000원 임차보증금과 배당요구, 임차권등기 범위 및 배당순위를 확인해야 합니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권의 행사 주체·행사 여부·1회 제한 관련 법원 기록을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 등록임대주택에 관한 의무와 매각 후 지위·의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 검토. 근저당권의 공동담보 범위와 실제 채권잔액, 권리이전 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 조세 및 관리비. 수영구·서구 압류 관련 조세채권의 성격과 납부 상태, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 확인해야 합니다.
• 용도와 면적. 603호 건축물대장·집합건물 등기부·감정평가서의 전유면적 및 적법한 용도를 대조해야 합니다.
• 유찰 후 가격 착시 주의. 96,000,000원 또는 76,800,000원으로 최저가가 내려가더라도 선순위 임차보증금 인수위험이 해소되는 것은 아닙니다.
• 매각 진행상태 확인. 매각기일과 함께 송달내역상 기각결정 관련 문건의 대상·효력 및 진행상태를 법원 기록으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.2억에 낙찰받는 것”과 “1.2억에 취득하는 것”은 다르다

부산 수목하우스다동 603호는 감정가와 최저가가 모두 120,000,000원인 신건입니다. 그러나 매각대금의 상당 부분이 근저당권자에게 배당된다는 사실만으로 매수인이 안전하게 소유권을 취득한다고 결론 내릴 수 없습니다.

송서영·장은서·백근라·이준석의 선순위 전입 기록과 보증금 미상 문제, 다수 점유자 명단의 호실별 특정 문제, 주거용 오피스텔과 근린시설 용도 표기의 차이, 전세사기피해자 우선매수권 문제를 순서대로 해결해야 합니다.

특히 선순위 대항력 임차인의 미회수 보증금이 인수되는 경우에는 낙찰가가 낮아져도 실질취득액이 줄지 않을 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 그러한 총액도 계산할 수 없습니다. 시세 역시 확정할 만한 거래 비교가 없어 가격상 저평가 물건이라고 평가할 수 없습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 임차인의 대항력·보증금·배당관계와 우선매수권 행사 가능성을 확정하고, 603호 자체의 실거래 시세를 검증한 다음에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.