부산지방법원 2024타경105930. 부산 수영구 수영동 수목하우스 다동 2층 205호입니다. 감정평가상 201호부터 505호까지는 원룸형 도시형생활주택으로 이용되고 있으며, 이 건물은 다세대주택과 주거용 오피스텔이 함께 있는 구조입니다. 본건 205호는 다세대·도시형생활주택 구간에 해당합니다.
이 사건에서 가장 먼저 보아야 할 것은 감정가가 아닙니다. 2019.09.20보다 먼저 전입한 임차인들의 권리입니다. 조사명단에는 송서영, 장은서, 백근라, 이준석 등 기준일 이전 전입자가 확인됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 이들의 실제 점유가 205호에 해당하는지도 개별적으로 확정되지 않았습니다.
특히 본 경매는 건물 내 여러 호실이 함께 감정된 사건으로, 임차인 조사명단 전체를 곧바로 205호의 현재 점유자 22명으로 해석해서는 안 됩니다. 반대로 205호와 무관하다는 확인도 없으므로, 어느 임차인의 보증금이 이 호실에 관계되는지 먼저 분리하여 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경105930 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 구락로16번길 8, 2층 205호 (수영동, 수목하우스다동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택 원룸형 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 최지아 (2019.03.28 소유권이전, 당시 등기 거래가액 99,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 경매신청채권자 | 부산시중앙신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,467,105,392원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.20 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 2,640,000,000원 · 공동담보 |
| 근저당권 승계 | 2026.07.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 |
| 임차인 조사 | 22명 · 기준 전 전입 4명 · 보증금 미상 · 보증기관 승계신고 없음 |
| 우선매수권 | 전세사기피해자인 매수인의 우선매수권 행사 조건부 · 1회 한정 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자 4명이 핵심
을구 3번 근저당권의 채권최고액 2,640,000,000원은 공동담보가 설정된 채권의 한도액입니다. 본건 205호의 최저가와 크게 다르지만, 그 차액을 매수인이 인수한다는 의미는 아닙니다. 금융기관의 근저당권 미배당채권과 임차인의 인수 가능한 보증금은 구분해야 합니다.
② 임차인 권리분석 — 조사명단 22명
조사명단에는 22명의 개인이 있으며, 보증기관의 보증금 대위변제·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 이 명단 전체가 205호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 호실별 점유관계와 계약관계를 확인하기 전까지 205호에 귀속되는 보증금 총액은 계산할 수 없습니다.
장은서 — 2019.04.02 전입, 2024.06.24 배당요구
백근라 — 2019.04.04 전입, 배당요구 확인 필요
이준석 — 2019.05.07 전입, 점유범위 '전부'로 기재
모두 2019.09.20보다 먼저 전입했습니다. 대항력 가능·실제 성립 여부 미상으로 분류하며, 보증금과 확정일자가 알려지지 않아 우선변제권 및 낙찰자 인수액도 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 점유 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|
표의 대항력 구분은 전입일과 말소기준일을 비교한 1차 위험분류입니다. 실제 대항력은 해당 호실의 점유·주택 인도·임대차관계 등을 함께 확인해야 합니다. '기준 후 전입'도 다른 법정 우선변제 여부까지 부정하는 뜻은 아닙니다. 배당요구 기록이 확인되지 않는 경우를 배당요구 포기로 단정하지 않습니다.
실질취득가액 = 낙찰가 + 인수하는 미배당 임차보증금
현재 최저가 기준:
107,000,000원 + 인수보증금(미상)
대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 매각대금 배당 및 다른 변제 없이 그 차액을 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가하여 실질취득가액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 본건은 보증금 자체가 확인되지 않아 이 구조의 적용 여부와 금액 모두 미확정입니다.
③ 가격 검증 — 감정가와 시세는 다르다
현재 최저매각가격은 107,000,000원으로 감정가와 동일한 신건입니다. 그러나 동일 호실 유형·면적에 대한 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 감정가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.
소유권이전 당시 등기 거래가액은 99,900,000원(2019.03.28 등기)입니다. 이는 현재 시세를 나타내는 자료가 아니라 과거 취득 관련 금액입니다. 이 금액만으로 현재의 가격 경쟁력을 평가하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (107,000,000원 매각 가정)
| 배당 항목 | 채권액·한도액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,298,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 2,640,000,000원 | 104,702,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 합계 | — | 107,000,000원 |
채권최고액을 기준으로 집행비용을 먼저 차감한 단순 배당 추정입니다. 근저당권 이전에 배당받을 수 있는 조세채권, 임차인 최우선변제금, 선순위 임차인 배당은 반영되지 않았습니다. 근저당권은 2026.07.23 이전등기가 있으므로 실제 배당채권자와 채권잔액을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 추정 | 채권최고액 기준 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 107,000,000원 | 104,702,000원 | 2,535,298,000원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 85,600,000원 | 83,659,200원 | 2,556,340,800원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 68,480,000원 | 66,847,360원 | 2,573,152,640원 |
유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정된 향후 매각가격이 아닙니다. 미배당액은 공동담보 근저당권의 채권최고액을 사용한 계산상 부족액으로, 실제 대출잔액이나 매수인의 인수채무가 아닙니다. 임차보증금 인수 가능성은 이 시나리오와 별도로 판단해야 합니다.
⑥ 우선매수권 — 외부 낙찰의 제약
우선매수권은 일반 입찰자가 단순히 가격만 높게 써서 반드시 낙찰받을 수 있는 경매가 아니라는 점에서 중요합니다. 권리 행사가 실제로 가능한지, 행사자가 있는지, 해당 매각절차에 적용되는지를 확인해야 합니다. 행사 가능성이 남아 있는 동안에는 사실상 외부 낙찰이 제한되는 '닫힌 경매' 성격이 발생할 수 있습니다. 다만 우선매수권자가 실제로 행사했다고 확정할 수 있는 단계는 아닙니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 수영동 소재 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 단독주택·공동주택·소규모 점포·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 민락역이 있어 교통환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.08.13 사용승인된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·도시가스 난방·승강기 설비와 기계식주차시설 12대가 기재돼 있습니다.
- 용도. 201~505호 구간은 도시형생활주택 원룸형, 601~705호 구간은 주거용 오피스텔 원룸형입니다. 본건 205호를 아파트나 오피스텔로 혼동하면 가격 비교가 왜곡될 수 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역으로, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 토지는 평탄한 세로장방형이며 북측 약 6m 도로에 접합니다. 공시지가는 2,219,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 민간임대주택. 2022.12.09 민간임대주택등기가 있어 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 사항이 기재돼 있습니다. 매각에 따른 등록·등기 효력과 임차인 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 원룸형 다세대주택은 대단지 아파트와 매수 수요 및 가격형성 구조가 다릅니다. 동일 용도·면적 실거래의 교차검증이 없는 상태에서는 매도 가능가격과 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 205호에 해당하는 임차인 특정. 조사명단 22명 가운데 실제 본건 호실의 계약자·점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 특히 점유범위 '전부'로 기재된 임차인의 실제 대상 호실을 확인해야 합니다.
- 선순위 전입자 4명의 대항력 확인. 송서영·장은서·백근라·이준석의 전입일뿐 아니라 주택 인도·실제 점유·임대차계약 및 계속된 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 원본 확보. 보증금 총액과 확정일자, 법정 우선변제 순위가 확인되지 않으면 매수인 인수액 산정 자체가 불가능합니다.
- 배당요구와 미배당 예상액. 배당요구를 한 임차인도 전액 배당받는다는 보장은 없습니다. 배당요구 종기 준수 여부 및 실제 배당 가능금액을 확인하고 미배당 인수 시나리오를 따로 계산해야 합니다.
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권의 적용 대상, 행사 가능 시점, 행사자 및 1회 제한의 적용 여부를 매각물건명세서와 법원 절차를 통해 확인해야 합니다.
- 공동담보 및 채권 승계. 공동담보목록 제2019-336호와 2026.07.23 근저당권 이전등기를 확인하고 실제 채권자·배당채권액·호실별 관계를 대조해야 합니다.
- 압류와 조세. 수영구·서구·부산진구 압류 3건의 원인채권 및 당해세·법정기일을 확인해야 합니다. 실제 배당금액은 단순 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 실거래와 현장조사. 205호와 동일한 주택 유형·면적·층의 최근 실거래, 내부 상태, 공실 여부, 체납 관리비, 명도 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
- 최신 서류 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.10.20입니다. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 법원 사건 진행상태를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수액을 먼저 확정해야 한다”
이 물건은 근저당권 자체보다 임차인의 보증금 인수 가능성이 핵심인 경매입니다. 2019.09.20 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람이 4명 있지만, 실제 205호에 관한 임대차인지, 대항력이 성립하는지, 보증금이 얼마인지 확인되지 않았습니다.
근저당권의 계산상 미배당이 크다고 그 채무를 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 하지만 선순위 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금은 별개입니다. 낙찰가가 107,000,000원이어도 실질취득가액이 107,000,000원으로 끝난다는 보장은 없습니다.
최근 실거래가격이 확인되지 않아 가격 메리트도 검증되지 않았고, 전세사기피해자 우선매수권 행사 시 외부 낙찰이 제한될 수 있습니다. 여기에 여러 호실이 관계된 공동담보·임차인 조사 구조까지 고려하면 현재 단계에서 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.
결론은 명확합니다. 권리관계 미확정, 실질취득액 미확정, 가격 경쟁력 미검증. 선순위 임차인 및 호실별 보증금 귀속, 미배당 인수 가능액, 우선매수권 행사 여부가 해소되기 전에는 최저가만으로 투자성을 판단해서는 안 됩니다.
