부산지방법원 2024타경105930. 부산 수영구 수영동 수목하우스다동 5층 503호의 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 156,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 최지아이며, 2019.03.28 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 193,900,000원입니다. 이후 2019.09.20 부산시중앙신용협동조합 명의로 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

금액이 큰 근저당권은 공동담보목록 제2019-336호와 연결되어 있으므로 채권최고액 전체를 503호 한 채의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 등기부에는 이후 근저당권자의 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전도 확인됩니다. 하지만 이번 사건의 가장 중요한 쟁점은 담보채권 규모가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람들의 보증금과 임차권 존속 여부입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인이 변수

기존 남부산농업협동조합 근저당권은 2019.09.20 말소됐습니다. 같은 날 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권을 기준으로, 이후 수영구·서구 압류와 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025.03.21 등기된 이다솔의 주택임차권 역시 말소기준권리보다 후순위이며, 등기상 전입일도 2021.02.19입니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입 4명의 실질 위험

현황조사 및 등기에서 확인되는 관련 명의자는 22명입니다. 이 중 21명은 현황조사에 나타난 전입·점유 관련 명의자이고, 이다솔은 임차권등기가 확인되는 인물입니다. 다만 이 기록들이 모두 503호에 실제 거주하는 서로 다른 임차인을 뜻하는 것은 아닙니다. 실제 503호 임차인 수와 각 명의자의 해당 호실 귀속 여부를 먼저 대조해야 합니다.

다음 표에서 '대항력 가능·미상'은 전입일이 말소기준권리보다 앞선다는 의미이며, 실제 대항력 성립을 확정한다는 뜻은 아닙니다. 배당요구를 접수한 사실만으로 우선변제권이 인정되거나 보증금 전액이 배당되는 것도 아닙니다.

한편 이다솔의 등기상 임차보증금은 70,000,000원으로 확인됩니다. 계약일자는 2021.01.24, 확정일자는 2021.01.25, 점유개시일은 2021.02.20이며, 임차권등기는 2025.03.21에 이루어졌습니다. 전입 및 임차권등기는 말소기준권리 이후이므로, 이 임차권만을 근거로 선순위 인수보증금 70,000,000원이 확정되는 것은 아닙니다. 그렇다고 다른 선순위 전입자들의 불명확한 보증금까지 인수 위험이 없는 것으로 볼 수도 없습니다.

③ 우선매수권 — 외부 낙찰이 제한될 수 있는 경매

다만 우선매수권의 존재만으로 외부 입찰이 언제나 금지되거나 피해자가 자동으로 낙찰받는 것은 아닙니다. 실제 행사권자, 대상 호실과의 관계, 행사 여부 및 법원의 처리 결과에 따라 달라집니다. 응찰 전에는 우선매수권 행사 현황과 매각 절차의 현재 상태를 확인해야 합니다.

④ 가격 판단 — 시세 검증 전에는 저가 낙찰도 단정 금지

수목하우스다동은 2018.08.13 준공된 소규모 집합건물로, 공동주택과 주거용 오피스텔이 함께 구성된 건물입니다. 감정평가상 201호부터 505호까지는 도시형생활주택 원룸형으로 이용됩니다. 503호는 이 구간에 해당합니다.

현재 156,000,000원이라는 최저매각가가 최근 동일 용도·동일 면적의 실거래 시세보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 비교 거래가 검증되지 않은 상태이므로 기존 매입 거래가액 193,900,000원이나 감정가와의 차이만으로 가격 매력을 부여할 수 없습니다. 특히 이 건물은 다세대와 오피스텔의 용도를 구분해야 하며, 비교 대상의 전용면적도 실제 503호와 일치하는지 확인해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 기계적인 예상배당 계산입니다. 공동담보 관계, 실제 피담보채권액, 선순위 임차인 배당, 당해세 및 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 위 미배당액은 채권액과 예상배당액의 차이일 뿐 매수인이 인수하는 채무액이 아닙니다. 배당표상 인수 0원 역시 선순위 임차인의 실제 보증금 인수가 없다는 법적 확정이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 수영동, 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·소규모 점포·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 민락역이 있어 감정평가상 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2018.08.13 준공된 철근콘크리트조 7층 건물로, 503호는 도시형생활주택 원룸형 이용 구간에 포함됩니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 및 기계식주차설비가 확인됩니다.
• 도로. 북측 약 6m 포장도로에 접하며 토지는 대체로 평탄한 세로장방형입니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가 2,219,000원/㎡, 토지면적 333.0㎡는 건물 부지 관련 수치입니다.
• 건물 점검. 위반건축물 여부는 감정 관련 기록에서 별도 위반 표시가 없으나, 입찰 전 현재 건축물대장과 기계식주차설비 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 소규모 다세대·도시형생활주택으로, 거래가격 비교 시 동일 용도·전용면적·층·상태를 일치시켜야 합니다. 최근 검증 거래를 확보하기 전에는 환금성과 적정 매도가를 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 4명 확인. 송서영·장은서·백근라·이준석의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 및 주민등록 유지 여부, 확정일자와 배당요구를 확인해야 합니다.
• 해당 호실 특정. 현황조사 명의자들의 점유·전입이 실제로 503호에 관한 것인지, 다른 호실의 기록과 혼재된 것은 아닌지 대조해야 합니다.
• 인수금 재산정. 선순위 대항력이 인정되는 임차인의 보증금과 예상배당액을 확인한 뒤 낙찰가에 미배당 인수액을 합산해야 합니다. 시세 비교도 그 실질취득비용을 기준으로 해야 합니다.
• 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권 행사권자, 행사 여부 및 외부 입찰자의 최종 낙찰 가능성을 법원에 확인해야 합니다.
• 임차권등기. 이다솔의 보증금 70,000,000원, 임차권등기와 실제 배당·말소 처리 관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보·채권승계. 공동담보목록 제2019-336호, 근저당권 이전 및 청구채권의 현재 관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택. 등록 상태와 임대의무기간, 매수인에게 적용될 수 있는 의무가 있는지 관계 기관에 확인해야 합니다.
• 기각결정 관련 문건. 2026.08.25 발송된 기각결정 정본의 대상 신청과 실제 절차상 의미를 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 최근 실거래. 503호와 동일한 도시형생활주택 용도·면적의 최근 매매사례를 확인하고 실질취득비용과 비교해야 합니다.
• 관리비·점유 상태. 미납 관리비와 현재 점유자를 확인하고, 인도명령·명도 절차 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 근저당보다 선순위 임차인이 더 중요하다”

이 사건의 말소기준권리는 2019.09.20 부산시중앙신용협동조합 근저당권으로 분명합니다. 뒤에 설정된 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 소멸합니다. 그러나 말소기준권리가 명확하다는 사실과 매수인이 부담할 권리가 없다는 판단은 전혀 다릅니다.

말소기준 이전에 전입한 송서영·장은서·백근라·이준석의 임차관계가 확인되지 않았으며, 전세사기피해자 우선매수권은 일반 외부 입찰자의 낙찰을 제한할 수 있습니다. 또한 최근 동일 조건 실거래 시세가 검증되지 않아 최저매각가 156,000,000원의 가격 메리트도 입증되지 않았습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류·고위험 확인형입니다. 이번 물건의 핵심은 유찰을 기다리는 것이 아니라 선순위 보증금의 실제 인수 여부, 503호의 정확한 임차인 관계, 우선매수권 행사 가능성을 먼저 확정하는 것입니다. 이 사항들이 해소되지 않으면 낙찰가가 내려가도 실질취득비용은 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 권리 확인 전에는 가격이 아니라 위험을 사게 될 수 있습니다.