부산지방법원 2024타경105930. 부산 수영동의 수목하우스 다동 6층 604호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 601호부터 705호까지는 주거용 오피스텔(원룸형)로 이용되고 있어 이 물건 역시 주거용 오피스텔에 해당하는 구간입니다. 따라서 건물의 명칭이나 사건상 용도만 보지 말고 실제 주거 점유 및 임차권을 함께 살펴야 합니다.

소유자는 최지아 씨이고, 경매는 부산시중앙신용협동조합의 근저당권을 기초로 개시되었습니다. 2019년 9월 20일 설정된 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권에는 공동담보목록이 붙어 있으며, 2026년 7월 23일 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 중요한 것은 큰 채권액 자체보다 말소기준보다 앞선 임차인의 존재 가능성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도

최초의 남부산농업협동조합 근저당권은 2019년 9월 20일 해지로 말소되었습니다. 같은 날 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 이후의 수영구·서구 압류와 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 근저당권의 채권양도에 따른 이전등기는 새로운 독립 담보권을 추가한 것으로 보지 않으며, 원 근저당권의 매각에 따른 소멸 여부와 함께 판단해야 합니다.

② 임차인 조사 — 전입 선후와 실제 호실 구분

현황조사와 등기·문건접수 기록에 총 22명의 이름이 등장합니다. 다만 다수의 전입·점유 기록은 해당 인물이 604호의 임차인인지 특정되지 않은 상태입니다. 아래 표의 22명을 모두 604호의 별도 임차인으로 확정하거나, 서로 다른 사람의 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 604호가 명확히 특정된 등기 임차권자는 권설은입니다.

대항력 판단은 말소기준 전후의 전입일을 중심으로 한 예비 분석입니다. 실제 대항력에는 해당 호실의 주택 인도, 주민등록의 유효성, 점유의 계속 등 추가 요건이 필요합니다. 후순위 전입자의 배당·최우선변제 가능성 역시 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세·실질취득 분석 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다

수목하우스다동은 2018년 8월 준공된 건물입니다. 다만 604호와 직접 비교할 수 있는 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 116,000,000원이 최근 거래시세보다 저렴한지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 23.13㎡라는 면적도 해당 호실과 일치하는 비교 표본으로 확인된 값은 아닙니다.

이 물건에서 더 중요한 것은 실질취득비용입니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당으로 충당되지 않는다면, 최저가가 낮아지는 만큼 인수하는 보증금 잔액이 늘어나 실제 취득비용은 내려가지 않을 수 있습니다. 선순위 임차보증금과 잔여 배당액이 확정되기 전에는 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

채권 미배당은 근저당 채권최고액 2,640,000,000원을 기준으로 한 계산상 부족액입니다. 공동담보의 실제 채무잔액이나 매수인이 승계할 채무를 나타내지 않습니다. 유찰가격은 회차별 가정이며 실제 매각일정과 가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)

감정가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,424,000원을 공제한 113,576,000원이 근저당권 배당으로 계산되고 소유자 잔여는 없습니다. 다만 이는 근저당 채권최고액을 기준으로 작성된 단순 예상배당입니다. 실제 채권액, 공동담보 배당, 조세채권, 임차인 우선변제 및 최우선변제 등이 반영되면 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

특히 근저당 채권 미배당액과 매수인의 임차보증금 인수액은 서로 다른 개념입니다. 미배당 근저당 채권액 전체가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 수영동 소재 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·공동주택·소규모 점포·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 민락역이 있어 제반 교통환경은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로, 위생·급배수·화재경보·도시가스 난방·승강기 및 기계식주차설비가 있습니다.
• 이용상태. 201호부터 505호까지는 도시형생활주택, 601호부터 705호까지는 주거용 오피스텔(원룸형)로 평가되어 있습니다. 본건 604호는 후자에 해당합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 토지 공시지가 기준값은 2,219,000원/㎡입니다.
• 물적 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 소형 주거용 오피스텔이지만 직접 비교할 수 있는 실거래가격이나 낙찰사례가 확인되지 않아 적정 매각가와 환금성을 수치로 판정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 604호 임차인 특정. 현황조사에 등장하는 22명 중 실제 604호 점유자와 임차계약 당사자가 누구인지 확인해야 합니다. 다른 호실의 전입자를 본건 임차인으로 합산하면 안 됩니다.
• 선순위 전입 4명. 송서영·장은서·백근라·이준석의 실제 점유 호실, 임대차계약, 보증금, 점유 계속 여부와 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 인수액. 대항력이 인정되는 임차인이 있을 경우 실제 보증금에서 배당액을 제외한 매수인 인수 가능액을 별도로 산정해야 합니다.
• 권설은 임차권. 604호 임차권등기의 보증금 70,000,000원, 확정일자·전입일·배당요구, 임차권등기 말소 여부를 재확인해야 합니다. 갱신계약 기재 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 민간임대주택. 민간임대주택등기 및 임대의무기간 관련 사항의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 확인해야 합니다.
• 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권이 실제로 행사될 수 있는지, 외부 입찰자의 낙찰에 영향을 주는지 확인해야 합니다.
• 배당요구·배당순위. 근저당 채권최고액 2,640,000,000원은 공동담보 금액이므로 실제 채권잔액과 개별 호실에 대한 배당, 조세 및 임차인 우선변제를 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 116,000,000원이라는 최저가만으로 낙찰가를 정하지 말고, 동일 유형 실거래와 임차보증금 인수액을 확인한 뒤 실질취득비용 기준으로 판단해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자, 인도명령 가능 여부, 명도 협의 비용과 공용부분 체납 관리비를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차인 문건접수 내역 및 법원 매각공고를 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 보증금 인수 0원”

이 사건의 핵심 위험은 근저당 채권최고액 2,640,000,000원이 아닙니다. 해당 근저당권은 말소기준권리로서 매각에 따른 소멸 대상이며, 계산상 미배당 채권 전부가 매수인에게 넘어가는 구조도 아닙니다.

진짜 확인해야 할 부분은 말소기준 이전 전입자 4명과 그들의 임차보증금입니다. 누가 실제 604호에 점유하고 있는지, 대항력을 취득했는지, 보증금이 얼마인지가 확정되지 않았습니다. 또한 604호에 직접 연결되는 임차권등기와 민간임대주택등기, 전세사기피해자 우선매수권 관련 비고까지 존재합니다.

따라서 현재 결론은 입찰 보류 및 권리관계 원본 확인 우선입니다. 선순위 임차인의 존재와 인수액이 해소되지 않는 한 실질취득비용을 산정할 수 없고, 비교 가능한 거래시세도 확정되지 않아 신건 최저가의 가격 매력을 인정하기 어렵습니다. 우선매수권이 실제로 행사되는 경우에는 일반 외부 입찰자의 낙찰 가능성도 제한될 수 있습니다. 권리 위험은 높고, 가격 메리트는 미검증인 물건으로 판단합니다.