부산지방법원 2024타경105930. 부산 수영구 수영동 수목하우스다동 4층 401호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 감정평가상 이 층의 해당 구간은 도시형생활주택 원룸형으로 분류됩니다. 최초 소유자는 김길용이며, 최지아가 2019.03.28 소유권을 이전받았습니다. 이후 2019.09.20 부산시중앙신용협동조합의 근저당권이 설정되었고, 그 근저당권이 말소기준권리입니다. 근저당권의 채권최고액은 2,640,000,000원으로 공동담보가 설정되어 있습니다.
말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 하지만 임차권등기가 근저당보다 나중에 이루어졌다는 이유만으로 임차보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 장은서는 근저당 설정보다 앞서 전입하고 확정일자를 받았으며, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경105930 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 구락로16번길 8, 4층 401호 (수영동, 수목하우스다동) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층 건물 중 4층 · 원룸형 주거시설 |
| 소유자 | 최지아 |
| 소유권 취득 | 2019.03.28 · 등기 거래가액 99,900,000원 |
| 감정가 | 119,000,000원 |
| 최저매각가 | 119,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 부산시중앙신용협동조합 |
| 청구액 | 2,467,105,392원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.20 · 을구 3번 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 2,640,000,000원 · 공동담보 |
| 근저당권 이전 | 2026.07.23 · 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 확인된 임차권 보증금 | 90,000,000원 · 장은서 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
기존 남부산농업협동조합 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 말소기준은 부산시중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 이 권리는 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 수영구·서구·부산진구의 압류 3건과 경매개시결정은 등기상 매각소멸 대상이지만, 압류 관련 세금이나 세외수입의 실제 배당순위는 별도로 확인해야 합니다.
2022.12.09에는 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 사항이 적혀 있으므로, 등록상태 및 경매 매각 이후의 법적 효력을 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 선순위 전입과 보증금 미상이 겹친다
현황조사·문건접수·등기상 확인되는 인적 명단은 22명입니다. 다만 이 숫자를 곧바로 401호의 실제 임차인 수나 독립된 보증금 채권 수로 볼 수는 없습니다. 여러 사람의 전입기록과 건물 전부 점유 표시가 혼재하므로, 각 기록이 어느 호실과 어떤 임대차에 대응하는지 먼저 확인해야 합니다.
특히 말소기준권리 이전 전입기록은 송서영·장은서·백근라·이준석의 4건입니다. 장은서는 보증금과 확정일자가 확인되지만, 나머지 3명의 보증금·확정일자·실제 점유관계가 불분명합니다. 이들의 대항력은 전입일만으로 확정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송서영 | 2019.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 장은서 | 2019.04.02 | 90,000,000원 | 인수 가능 | 확인 | 없음 |
| 백근라 | 2019.04.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이준석 | 2019.05.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권설은 | 2019.09.25 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 최현주 | 2020.02.04 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 강시준 | 2020.02.17 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 최윤정 | 2020.12.14 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김현수 | 2020.12.15 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 양혜록 | 2021.01.18 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 최재현 | 2021.01.19 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 백수빈 | 2021.02.09 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2021.02.10 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 이다솔 | 2021.02.19 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김영규 | 2021.05.18 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 배종현 | 2021.06.15 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 이언효 | 2021.07.23 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 김현지 | 2021.08.09 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 박혜란 | 2022.04.14 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 최성렬 | 2022.04.28 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 홍가희 | 2022.04.29 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
| 이우진 | 2022.12.30 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 없음 |
대항력 표시는 말소기준권리와 전입일의 선후관계를 우선 반영한 위험 분류입니다. 실제 대항력은 주택 인도·점유의 계속성·전입의 유효성 등을 추가 확인해야 합니다. 후순위 전입은 해당 근저당권에 대한 순위상 후순위라는 의미이며, 독립된 임대차나 배당권리 자체가 없다는 뜻은 아닙니다. 승계 표시는 보증기관 대위·승계신고 여부를 뜻합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,466,000원 |
| 1. 장은서 · 선순위 임차보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 부산시중앙신용협동조합 · 근저당권 | 2,640,000,000원 | 26,534,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 119,000,000원 |
이 배당추정에서는 집행비용 2,466,000원을 차감하고 장은서 보증금 90,000,000원을 전액 배당한 뒤, 근저당권자에게 26,534,000원을 배당합니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,613,466,000원이고 소유자 잔여액은 없습니다.
따라서 현재 회차만 놓고 보면 장은서 보증금 인수액은 0원입니다. 다만 세금의 우선배당, 다른 임차인의 우선변제, 실제 집행비용에 따라 배당순서와 지급액이 달라질 수 있습니다. 특히 당해세 등이 앞서 배당되면 장은서의 배당액이 감소하여 신건에서도 보증금 잔액 인수가 발생할 수 있으므로, 현재 0원은 확정된 안전금액이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득의 차이
이 사건에서 특히 중요한 것은 낙찰가가 떨어진다고 매수인의 실제 부담이 같은 비율로 감소하지 않는다는 점입니다. 장은서 보증금 90,000,000원이 먼저 배당되는 구조에서, 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 배당 부족분이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 119,000,000원 | 0원 | 119,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 95,200,000원 | 0원 | 95,200,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 76,160,000원 | 15,610,880원 | 91,770,880원 |
위 실질취득 추정치는 장은서의 보증금에 관한 배당모델만 반영합니다. 송서영·백근라·이준석 등 다른 선순위 전입자의 보증금과 인수 가능 금액은 포함하지 않았습니다. 따라서 91,770,880원이 실제 취득원가의 상한이라고 볼 수는 없습니다. 취득 관련 세금·명도비용·체납관리비 등도 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택과 소규모 점포, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 민락역이 있어 제반 교통환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 7층 건물로 화강석붙임·스톤코트 외벽, PVC샷시 이중창, 도시가스 난방, 승강기 및 화재탐지·경보설비 등을 갖추고 있습니다.
- 주차. 기계식 주차설비 12대가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 201~505호는 도시형생활주택 원룸형, 601~705호는 주거용 오피스텔 원룸형으로 이용되는 건물입니다. 본건 401호는 다세대 구간에 속합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 토지면적은 333.0㎡, 공시지가는 2,219,000원/㎡입니다.
- 접도. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 수목하우스다동은 20세대 규모이며 2018.08.13 준공되었습니다. 동일 면적의 신뢰할 만한 실거래 비교가 어려워 매각가에 대한 시장 검증이 제한적입니다. 소규모 원룸형 주택 특성상 실제 임대수요와 호실별 거래사례를 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 장은서 보증금 인수. 임차권등기 2024.12.04, 전입·확정일자 2019.04.02, 보증금 90,000,000원을 확인하고 실제 배당 후 잔액 인수 가능성을 계산해야 합니다.
- 선순위 전입자 3명. 송서영·백근라·이준석의 점유·임대차·보증금·확정일자 및 401호 관련성을 확인해야 합니다. 이들의 인수위험은 장은서 배당모델과 별도로 남아 있습니다.
- 전입 명단과 호실 일치. 다수 전입기록과 건물 전부 점유 표시가 혼재합니다. 다른 호실의 정보가 포함되었는지 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 전세사기피해자 우선매수권. 명세서의 1회 행사 조건, 행사 주체의 자격, 행사 여부를 반드시 확인해야 합니다. 우선매수권이 유효하게 행사되면 외부 응찰자의 취득이 제한될 수 있습니다.
- 세금·압류. 수영구·서구·부산진구 압류 3건과 관련한 당해세 및 우선배당 가능액을 확인해야 합니다. 선순위 배당액 변화는 임차보증금 인수액에도 영향을 줄 수 있습니다.
- 근저당권 이전. 부산시중앙신용협동조합 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 있으므로 최신 채권자와 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대사업자 등록상태와 매각 후 임대의무 등에 관한 효력을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰. 2회 유찰 시 추정 최저가 76,160,000원이 아닌 인수액을 더한 91,770,880원을 우선 기준으로 판단하되, 아직 확정되지 않은 임차인 인수액도 별도로 검토해야 합니다.
- 임차인 명도. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 미배당 보증금의 변제 및 명도 협의 조건을 확인해야 합니다.
- 진행상태 점검. 2026.08.25 기각결정정본 발송 관련 기록이 있으므로 해당 결정의 대상과 현재 매각기일 진행 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류를 대조한 후 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 보증금이 먼저 보인다”
이 사건의 성격은 단순한 신건 다세대주택 경매와 다릅니다. 말소기준 근저당권보다 먼저 전입한 임차권자 장은서의 90,000,000원 보증금이 핵심입니다. 신건 배당추정에서는 보증금이 전액 지급되지만, 유찰이 진행되면 배당 부족분이 매수인에게 이전될 수 있습니다. 실제로 2회 유찰 추정 시 최저매각가는 76,160,000원이나 매수인이 부담하는 실질취득액은 91,770,880원입니다.
더구나 다른 선순위 전입자 3명의 보증금과 대항력은 확정되지 않았고, 전세사기피해자 우선매수권의 행사 여부에 따라 외부 낙찰이 제한될 수 있습니다. 시세 비교에 필요한 동일 면적 거래자료도 부족합니다. 따라서 이 물건은 가격 할인만으로 위험을 상쇄했다고 볼 수 없는 경매입니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 장은서의 실제 배당 가능액, 다른 선순위 전입자의 권리, 세금의 우선배당, 우선매수권 행사 여부를 확인하고, 그 결과를 반영한 실질취득비용을 시장 거래가격과 비교한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.
