부산지방법원 2024타경105930. 수영구 수영동 수목하우스 다동의 3층 301호입니다. 감정평가상 해당 층은 도시형생활주택 원룸형으로 이용되는 다세대주택에 해당합니다. 최지아 명의의 이 집에는 부산시중앙신용협동조합의 근저당권이 설정되어 있고, 그 채권을 원인으로 임의경매가 진행됐습니다.

이 사건에서 먼저 확인해야 할 것은 경매 최저가보다 2019.09.20 말소기준권리보다 앞선 임차관계입니다. 백근라의 전입·확정일자는 모두 2019.04.04로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 95,000,000원에 관한 주택임차권등기도 존재하며, 매각물건명세서는 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

여기에 송서영·장은서·이준석의 전입신고도 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 이들의 보증금, 확정일자, 실제 점유관계, 301호 귀속 여부가 확정되지 않았으므로 선순위 임차권이 모두 성립했다고 단정해서는 안 됩니다. 대항력 가능·미상인 전입자들에 대한 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계가 먼저다

최초 남부산농업협동조합 근저당권은 2019.09.20 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 부산시중앙신용협동조합의 을구 3번 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었으나, 권리의 기준이 되는 최초 설정일 자체가 새로 바뀌는 것은 아닙니다.

그 뒤 수영구·서구·부산진구의 압류와 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 말소되는 권리입니다. 다만 압류등기가 소멸하는 것과 조세·공과금의 배당상 우선순위는 별개의 문제입니다. 세금이 먼저 배당된다면 선순위 임차보증금에 돌아갈 돈이 줄어들 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 확인되지 않은 선순위 전입이 핵심 위험

등기부상 확인되는 본건의 주택임차권자는 백근라입니다. 현황조사에는 그 밖에도 다수의 전입자가 기재되어 있습니다. 아래의 전입자 전체를 301호의 독립적인 임차인으로 확정하거나 각 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 특히 다수 호실로 이루어진 건물인 만큼 각 전입자의 실제 호실, 세대관계, 점유 범위, 임대차계약의 존재 여부를 확인해야 합니다.

대항력 표시는 2019.09.20 말소기준권리와 전입 시점을 비교한 기초 판단입니다. 말소기준 이전 전입자 가운데 백근라 외의 사람은 보증금·확정일자·301호 점유관계가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 말소기준 이후 전입자도 실제 점유와 임대차계약 및 명도 문제는 별도로 확인해야 합니다. 승계 항목은 보증기관의 대위·승계 신고 여부를 의미합니다.

③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

현재 신건 최저가로 낙찰되고, 백근라의 보증금이 제시된 순서대로 전액 배당되며, 다른 선순위 배당권과 우선세액이 배당액을 변경하지 않는다는 가정의 계산입니다.

신건 기준 예상배당 합계는 119,000,000원입니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당 추정액은 2,618,466,000원으로, 이 금액은 매수인이 인수할 선순위 임차보증금과 구별해야 합니다. 당해세·다른 선순위 임차관계·최우선변제 등은 실제 배당 결과를 변경할 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 실질취득비용 하락은 아니다

이 시나리오는 백근라 보증금 95,000,000원에 관한 계산입니다. 다른 선순위 임차인이 실제로 존재하고 배당받을 권리가 확인되면 그에 따른 인수 위험이 추가될 수 있으므로, 위 추정액을 모든 권리의 최종 인수합계로 보아서는 안 됩니다.

선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 배당되지 않는 부분을 낙찰자가 인수하게 되면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준에서 하방이 제한됩니다. 따라서 2회 유찰 시 표면상 최저가 76,160,000원만 보고 저렴한 물건이라고 판단하면 안 됩니다.

특히 신건에서 계산된 인수 0원과 2회 유찰 시 계산된 인수 20,610,880원은 서로 모순이 아닙니다. 매각대금이 감소하면 선순위 임차보증금에 대한 배당재원이 줄고, 미배당 부분의 부담이 매수인에게 이전될 수 있기 때문입니다. 실제 배당 순서와 세금은 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 시세·가격 검토 — 할인율만으로 매수 판단 불가

수목하우스다동은 2018.08.13 사용승인된 건물로, 감정평가상 301호가 속하는 구간은 도시형생활주택 원룸형입니다. 하지만 이 호실의 면적·층·용도와 정확하게 대응하는 검증된 실거래 비교가격을 확보하지 못한 상태이므로, 감정가 119,000,000원이 현재 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

단지 차원의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 나타나지만 이것만으로 현재 물건의 적정 낙찰가나 환금성을 입증하기는 어렵습니다. 유사 원룸형 다세대 거래의 실제 가격과 임대수요, 매각 가능한 시점의 거래가격을 확인해야 합니다.

⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 가능성도 확인

매각물건명세서 비고에는 “매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함”이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 가격경쟁뿐 아니라 전세사기피해자 우선매수권의 적용 여부도 확인해야 함을 뜻합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 수영동, 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·소규모 점포 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 민락역이 위치하여 교통환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 마감, 창호는 PVC 이중창구조입니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지 및 경보설비, 도시가스 난방, 승강기와 기계식주차설비 12대가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역이 포함됩니다. 지목은 대, 토지는 평탄한 세로장방형입니다.
• 공시지가. 2,219,000원/㎡입니다. 이는 개별 301호의 실거래가격이나 적정 낙찰가와는 구별되는 토지 관련 지표입니다.
• 민간임대주택. 등기부에 민간임대주택 등록사항과 의무임대기간·임대료 증액기준 관련 내용이 있습니다. 경매 매수 후 등록관계 및 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 도시철도 접근성과 원룸형 주거수요는 검토 요소이지만, 정확하게 대응하는 실거래가격이 없어 매각가격과 환금성을 확정적으로 평가하기는 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 백근라 선순위 임차권. 임대차계약서·전입·확정일자·임차권등기 내용을 대조하고, 배당에서 보증금 95,000,000원이 실제로 전액 변제될 수 있는지 확인하세요.
• 미상 전입자 확인. 송서영·장은서·이준석 등 말소기준 이전 전입자의 실제 점유 호실, 세대관계, 임대차계약과 보증금을 확인하세요. 별도의 인수권리가 확인되면 취득비용을 다시 산정해야 합니다.
• 현황조사와 호실 대조. 다른 호실의 임차인이 301호 임차인으로 오인되거나, 동일 임차관계가 중복 집계되지 않도록 확인하세요.
• 배당요구와 권리순위. 우선변제권 및 배당요구 여부, 실제 배당순위를 확인하세요. 배당요구가 있다는 사실만으로 대항력이 소멸하거나 보증금 전액이 변제되는 것은 아닙니다.
• 세금 압류. 수영구·서구·부산진구 압류 관련 채권 중 우선배당 대상이 있는지 확인하고, 임차보증금 배당액에 미치는 영향을 재계산하세요.
• 유찰 시 실질취득. 낙찰가뿐 아니라 임차보증금 미배당 인수액을 합산하세요. 2회 유찰 시 76,160,000원이라는 최저가만으로 할인 여부를 판단해서는 안 됩니다.
• 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권의 행사 주체·요건·행사 여부를 확인하세요. 유효한 행사가 있다면 외부 입찰자의 낙찰 가능성이 제한될 수 있습니다.
• 근저당권 승계. 2026.07.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권과 공동담보목록 제2019-336호, 채권자 승계 및 경매기록을 대조하세요.
• 임대주택 등록·관리비. 민간임대주택 관련 의무, 체납 공용관리비, 실제 인도 가능 여부와 점유자의 명도 문제를 확인하세요.
• 실거래 원본. 301호와 동일한 면적·용도·입지의 거래를 확인하고, 실질취득비용이 검증된 최근 시세보다 충분히 낮은지 판단하세요.
• 매각기일 원본 확인. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서의 정정·추가사항, 경매기록 및 등기사항의 변동을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰돼도 싸지는 집이라고 단정할 수 없다”

이 사건은 겉으로는 감정가 119,000,000원의 원룸형 다세대주택입니다. 그러나 핵심은 가격표보다 권리의 선후관계에 있습니다. 2019.04.04 전입·확정일자를 갖춘 백근라의 보증금 95,000,000원은 매각물건명세서에 잔액 인수 조건이 명시된 선순위 임차권입니다. 신건에서는 전액 배당을 가정하지만, 유찰 시에는 인수부담이 발생할 수 있습니다.

게다가 송서영·장은서·이준석처럼 말소기준일보다 먼저 전입한 사람들의 보증금과 실제 점유관계가 아직 명확하지 않습니다. 따라서 백근라 보증금만 반영한 시나리오를 최종 권리분석으로 확정할 수 없습니다. 국세·지방세 압류와 전세사기피해자 우선매수권 관련 문구까지 고려하면 확인해야 할 사항이 적지 않습니다.

유효한 우선매수권 행사가 있다면 외부 입찰자의 낙찰도 제한될 수 있습니다. 정확한 시세 검증도 이루어지지 않은 만큼, 단순한 최저가 하락이나 신건의 인수 0원 추정만으로 투자 매력을 판단하기 어렵습니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 시세 검증 전 가격 가점 보류. 이 물건은 낙찰가를 낮추는 전략보다 실제 인수해야 할 보증금과 외부 낙찰 가능성을 먼저 확정하는 일이 우선입니다.