부산지방법원 2024타경105930. 부산 수영구 수영동 수목하우스다동의 5층 501호입니다. 감정평가상 공동주택인 다세대 도시형생활주택으로, 원룸형으로 이용되는 건물입니다. 현재 감정가와 최저매각가가 같은 119,000,000원 신건이지만, 권리구조는 결코 단순하지 않습니다.

말소기준은 2019년 9월 20일 설정된 부산시중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이며 공동담보로 설정되었습니다. 이후 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다. 이 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 권리지만, 그보다 먼저 전입한 임차인의 대항력은 별도로 판단해야 합니다.

특히 유명재는 2019년 4월 2일 전입하고 2019년 3월 7일 확정일자를 받았습니다. 주택임차권등기는 2023년 8월 29일 이루어졌으나, 전입일이 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다. 여기에 다른 선순위 전입자들의 권리와 실제 501호 점유관계까지 확인해야 하므로, 단순히 최저매각가만 보고 응찰할 물건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인을 보라

등기부상 2018년 설정된 남부산농업협동조합 근저당권 2,112,000,000원은 2019년 9월 20일 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 말소기준은 같은 날 설정된 부산시중앙신용협동조합의 2,640,000,000원 근저당권입니다.

이후 수영구·서구의 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 하지만 후순위 임차권등기라고 해서 해당 임차인의 대항력까지 후순위인 것은 아닙니다. 유명재는 근저당권보다 앞선 전입과 확정일자를 가지고 있으며, 배당에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인이 부담하게 됩니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입과 점유관계가 핵심

현황조사 등에 이름이 확인되는 사람은 23명입니다. 이 가운데 말소기준일 이전에 전입한 사람은 5명입니다. 다만 여러 호실이 함께 평가된 건물로, 아래 전입자 전원이 501호의 독립적인 임차인이라는 의미는 아닙니다. 501호에 실제로 거주했는지, 같은 세대인지, 다른 호실의 조사 내용인지 반드시 구분해야 합니다.

대항력 판단은 전입일뿐 아니라 실제 주택 인도·점유, 임대차관계와 대항력 유지 여부를 함께 살펴야 합니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자는 대항력 가능·미상으로 표시했습니다. 전입일만으로 별도 보증금채권의 존재나 인수액을 확정하지 않습니다.

③ 가격과 실질취득 — 유찰돼도 부담은 고정된다

이 물건은 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않아 감정가 119,000,000원이 적정한 시장가격인지 판단하기 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 유찰 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

유명재의 보증금 인수 구조에 주목해야 합니다. 낙찰가격이 내려가면 배당 가능한 금액도 줄고, 그에 따라 매수인이 인수하는 보증금 잔액이 늘어납니다. 실질취득 부담은 낙찰가에 인수액을 더해 판단해야 합니다.

실질취득은 각 회차의 매각가격과 표시된 매수인 인수 추정액을 합산한 금액입니다. 유찰 시 실제 매각가격, 배당순위, 집행비용과 확정되는 임차권 등에 따라 달라질 수 있으며 취득세·명도비·미납관리비 등은 별도입니다. 특히 다른 선순위 임차권이 확인되면 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

현재 신건 매각가격으로 가정하면 집행비용 2,466,000원, 유명재 보증금 100,000,000원이 배당되고, 근저당권자에게 16,534,000원이 배당됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.

근저당권은 공동담보 채권최고액을 기준으로 2,623,466,000원의 미배당이 계산됩니다. 다만 이것은 공동담보 근저당채권에 관한 미배당 계산이지, 매수인이 그 금액을 인수한다는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수 위험은 말소되지 않는 임차권 등 별도의 권리관계로 판단해야 합니다.

배당은 집행비용 추정 및 확인된 보증금·근저당권을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제와 기타 우선채권이 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 현재 회차의 인수 0원 역시 확인된 유명재 보증금이 전액 배당된다는 전제하의 산출값입니다.

⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 가능성

매각물건명세서 비고에는 매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 일반 외부 입찰자가 경쟁입찰에서 최고가를 제시하더라도 관련 우선매수권 행사에 따라 실제 매수인이 달라질 수 있음을 의미하므로, 일반적인 공개 경쟁입찰과 동일하게 보아서는 안 됩니다.

⑥ 입지·이용상태 및 환금성

• 입지. 부산광역시 수영구 수영동, 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·소규모 점포·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 시내버스정류장 및 민락역이 인근에 있어 제반 교통환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 7층 건물입니다. 화강석붙임·스톤코트 외벽, PVC 이중창 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 201호부터 505호까지는 도시형생활주택(원룸형), 601호부터 705호까지는 주거용 오피스텔(원룸형)으로 이용 중입니다. 본건 501호는 다세대 도시형생활주택에 해당합니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·도시가스 난방·승강기설비가 있으며, 기계식 주차설비 12대가 기재되어 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역 및 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 북측 약 6m 포장도로에 접하며, 공시지가 표기는 2,219,000원/㎡입니다.
• 임대주택 등기. 민간임대주택으로 등기되어 있어 임대의무기간과 임대료 증액기준 등 관련 사항의 적용 여부를 추가 확인해야 합니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 긍정적 요소지만, 원룸형 다세대주택의 거래수요와 임차권·명도 문제를 함께 고려해야 합니다. 비교 가능한 실거래가격이 확정되지 않아 적정 매도가격과 환금성을 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유명재 보증금. 매각물건명세서상 100,000,000원 인수 가능성이 명시되어 있습니다. 실제 배당 가능액과 미배당 잔액을 입찰가격별로 확인하세요.
• 선순위 전입자. 송서영·장은서·백근라·이준석의 전입일과 실제 501호 점유·임대차관계·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
• 호실별 명단 대조. 여러 호실의 현황조사 명단이 포함되어 있으므로 실제 501호의 임차인과 다른 호실 전입자, 동일세대 구성원을 구분해야 합니다.
• 실질취득 계산. 1회 유찰 시 102,113,600원, 2회 유찰 시 101,770,880원으로 추정됩니다. 낙찰가뿐 아니라 인수액을 합산해 판단해야 합니다.
• 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권의 적용 대상과 행사 가능 여부를 반드시 확인하세요. 외부 낙찰 제한 가능성이 있습니다.
• 근저당권 이전. 부산시중앙신용협동조합 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실과 신청채권자 승계 및 관련 법원 결정의 효력을 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 임대차 관련 신고사항, 경매 매각 이후 적용되는 의무가 있는지 확인하세요.
• 실거래 확인. 501호와 용도·면적이 비교 가능한 거래가격을 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 마세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능 시점, 체납 관리비 및 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 배당요구종기 관련 자료와 법원 매각 진행상태를 최신 기준으로 대조하세요.

맺으며 — “낮은 낙찰가가 낮은 취득원가는 아니다”

부산 수목하우스다동 501호는 겉으로 보면 감정가 119,000,000원의 원룸형 다세대주택 신건입니다. 그러나 권리를 펼쳐 보면 선순위 임차인 유명재의 100,000,000원 보증금이 가장 먼저 보입니다.

현재 매각가격에서는 해당 보증금이 전액 배당될 것으로 추정되지만, 유찰 이후에는 미배당 잔액이 발생합니다. 1회 유찰 시 실질취득은 102,113,600원, 2회 유찰 시에도 101,770,880원으로, 낙찰가격 하락만큼 실질 부담이 줄어드는 구조가 아닙니다.

더 중요한 불확실성도 남아 있습니다. 말소기준 이전 전입자 중 유명재를 제외한 사람들의 실제 권리관계가 확인되지 않았고, 전세사기피해자 우선매수권에 따른 외부 낙찰 제한 가능성도 검토해야 합니다. 감정가격이 시장가격보다 유리한지 판단할 수 있는 일치 실거래자료도 확보되지 않았습니다.

결론은 권리 위험 높음·가격 메리트 미확인·입찰 보류입니다. 유명재 외 선순위 전입자의 호실 귀속과 인수 가능성을 먼저 확정하고, 우선매수권의 실제 적용 여부를 확인한 뒤, 낙찰가가 아닌 총 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다. 현 단계에서 낮은 최저가만을 근거로 투자 매력을 높게 평가할 수 없습니다.