부산지방법원 2024타경105930. 부산 수영구 수영동 수목하우스다동 7층 701호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 601~705호는 업무시설인 주거용 오피스텔(원룸형)로 이용되고 있습니다. 이 물건은 가격보다 임차관계에 먼저 주목해야 합니다. 현재 소유자는 최지아이며, 2019.09.20 설정된 부산시중앙신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

근저당권 채권최고액은 2,640,000,000원으로, 이 물건의 감정가보다 훨씬 큽니다. 다만 공동담보로 설정된 근저당권이므로 이 금액을 701호 하나의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 또한 근저당권의 미배당금은 원칙적으로 매수인 인수액과 다릅니다. 진짜 확인해야 할 문제는 근저당권에 앞서는 임차인의 미회수 보증금이 존재하는지 여부입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

현재 유효한 말소기준권리는 2019.09.20 부산시중앙신용협동조합 근저당권입니다. 그보다 오래된 남부산농업협동조합 근저당권은 이미 2019.09.20 말소됐습니다. 이후 설정된 수영구·서구의 압류 및 경매개시결정은 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2026.07.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 것은 기존 근저당권입니다. 새로운 별도 근저당권이 추가된 것이 아니므로 채권최고액을 중복 합산하지 않습니다. 기존 권리의 순위 및 말소기준일을 판단하는 데에도 당초 설정일인 2019.09.20을 사용합니다.

② 임차인 분석 — 22명 중 선순위 전입 4명

현황조사 및 문건접수 등에 나타난 점유·임차 관련자는 22명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고자는 없습니다. 이 가운데 4명은 말소기준권리 이전, 18명은 이후 전입한 것으로 정리됩니다. 다만 감정평가가 건물 내 여러 호실을 함께 다루고 있어 22명 전부를 701호의 현재 임차인으로 단정할 수 없습니다. 각 인물의 실제 거주 호실과 임차관계를 먼저 구분해야 합니다.

선순위 전입 여부는 2019.09.20을 기준으로 분류했습니다. 배당요구 신고 여부는 우선변제권 성립이나 배당액 확정을 의미하지 않습니다. 승계는 보증기관 대위·승계 중복신고 여부입니다.

과거 임차권등기 — 윤보령 보증금 1억의 처리

등기부에는 윤보령 명의의 주택임차권등기가 존재했던 이력이 있습니다. 임대차계약일은 2018.10.30, 주민등록일과 확정일자는 2018.10.31, 점유개시일은 2018.11.09이며, 등기된 보증금은 100,000,000원입니다. 주택임차권등기는 2020.12.21 접수됐으나 2021.01.18 이미 말소됐습니다.

③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)

현 회차에서 예상 집행비용은 2,522,000원이고, 나머지 120,478,000원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당금은 2,519,522,000원입니다.

다만 근저당권에는 공동담보가 설정되어 있으며 실제 확정채권액·다른 공동담보물건의 배당 상황에 따라 배당 관계가 달라질 수 있습니다. 특히 이 계산에는 임차인의 보증금 배당, 최우선변제 및 당해세가 반영되어 있지 않으므로 실제 배당순위와 배당액을 확정하는 표는 아닙니다.

④ 실질취득비용 — 낙찰가만 봐서는 안 된다

이 물건의 최저매각가는 123,000,000원입니다. 하지만 권리분석에서 중요한 금액은 최저매각가 자체가 아니라 낙찰대금에 실제 인수하는 미배당 보증금을 더한 금액입니다. 현재는 선순위 전입자의 보증금 자체가 확인되지 않아 실질취득액을 숫자로 확정할 수 없습니다.

1회 유찰 시 최저가가 98,400,000원, 2회 유찰 시에는 78,720,000원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 그러나 현재 상태에서는 어느 회차도 가격상 유리하다고 평가할 수 없습니다. 선순위 임차관계를 먼저 정리하고 인수금액을 확정한 뒤 시세와 비교해야 합니다.

⑤ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 가능성

매각물건명세서 비고에는 “매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함” 이라는 내용이 기재되어 있습니다. 따라서 전세사기피해자 우선매수권의 적용 가능성을 일반 경매물건과 구분해서 살펴야 합니다.

우선매수권은 1회로 명시되어 있으므로 권리자별 행사 여부와 해당 절차의 진행 상태가 중요합니다. 또한 우선매수권과 별개로 선순위 임차보증금 인수위험은 계속 검토해야 합니다. 우선매수권 문제의 해소가 임차인 인수위험의 해소를 의미하지는 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 수영동, 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·소규모 점포 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 민락역이 있어 제반 교통환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2018.08.13 준공된 철근콘크리트구조 건물로, 지상 7층 규모입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보설비, 도시가스 난방 및 승강기 설비가 있습니다.
• 주차. 기계식주차설비 12대가 마련되어 있습니다. 실사용 가능 여부와 운영상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 용도. 감정평가상 201~505호는 도시형생활주택(원룸형), 601~705호는 주거용 오피스텔(원룸형)로 구분됩니다. 따라서 701호를 일반 아파트로 취급해서는 안 됩니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 토지면적은 333.0㎡, 공시지가는 2,219,000원/㎡입니다. 북측으로 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제·건물현황. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 임대의무 및 등록상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 소형 주거용 오피스텔은 임차수요와 매매수요를 구분해서 판단해야 합니다. 최근 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가에 대한 시장의 수용 가능성을 판단하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 701호 실제 점유자 특정. 조사상 22명의 전입·점유 관련 기록 중 누구의 임대차가 이 호실에 해당하는지 명세서·전입세대확인·현장조사를 통해 구분해야 합니다.
• 선순위 4명의 임대차계약 확인. 송서영·장은서·백근라·이준석의 보증금, 확정일자, 임대차기간, 실제 점유 및 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 배당요구와 미배당 보증금 검증. 송서영과 장은서의 배당요구 신고가 확인되지만, 신고만으로 전액 회수를 보장하지 않습니다. 배당순위 및 인수 가능 잔액을 별도로 계산해야 합니다.
• 과거 임차권등기 정리. 윤보령의 100,000,000원 임차권등기는 2021.01.18 말소 완료 상태입니다. 다른 임차인의 보증금과 혼합하거나 중복 인수액으로 계산하지 않아야 합니다.
• 근저당권 이전 및 공동담보 확인. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전, 채권최고액 2,640,000,000원, 공동담보목록 제2019-336호를 대조해야 합니다.
• 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자의 1회 우선매수권 적용 대상, 행사 가능 상태 및 매각절차를 확인해야 합니다. 일반 입찰자의 낙찰 제한 가능성을 고려해야 합니다.
• 물건 용도·면적 검증. 사건상 근린시설 표기와 감정상 주거용 오피스텔 이용상태를 대조하고, 실제 701호 면적 및 용도에 착오가 없는지 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 상태. 민간임대주택등기의 효력과 경매취득 후 적용될 수 있는 의무를 확인해야 합니다.
• 조세·관리비. 수영구·서구 압류와 관련된 체납, 당해세 우선순위 및 공용부분 관리비 체납 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
• 실질취득가격과 환금성. 보증금 인수액이 확정되기 전에는 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단하지 말아야 합니다. 최근 실거래와 실제 매각 가능한 가격을 대조해야 합니다.
• 매각절차 및 최신 원본 대조. 2026.08.25 기각결정 관련 송달 이력이 있으므로 결정의 대상·효력과 현재 매각 진행 여부를 확인해야 합니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 1.23억이 최종 취득가라는 보장은 없다”

이 물건의 말소기준권리는 분명합니다. 2019.09.20 설정된 근저당권이며, 그 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이미 말소된 윤보령의 임차권보증금 100,000,000원을 다시 인수금액에 더해서도 안 됩니다.

하지만 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 선순위 전입자 4명의 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않았습니다. 이들에게 대항력이 인정되고 보증금 일부가 배당되지 않는다면 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 따라서 현재의 123,000,000원은 최저매각가이지, 확정된 실질취득비용이 아닙니다.

특히 전세사기피해자의 우선매수권이 명세서에 기재되어 있어 일반 입찰자의 낙찰 자체가 제한되는 조건부 '닫힌 경매' 위험도 있습니다. 근린시설과 주거용 오피스텔 사이의 용도 표시 차이, 민간임대주택등기, 실제 호실별 임차관계 및 최근 거래가격의 검증까지 필요합니다.

결론은 입찰 보류 검토입니다. 선순위 임차인 인수액과 우선매수권의 행사 가능성이 해소되지 않은 상태에서 최저가만 보고 응찰하는 것은 위험합니다. 이 물건의 매력은 최저가가 아니라 실제로 얼마를 인수하고, 누구로부터 어떤 상태의 부동산을 취득할 수 있는지 확인한 뒤에야 판단할 수 있습니다.