부산지방법원 2024타경105930. 부산 수영구 수영동 수목하우스다동 2층 202호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 116,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부의 말소기준은 2019년 부산시중앙신용협동조합이 설정한 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권입니다. 이 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있어 채권최고액 전체를 이 호실만의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

이 사건의 핵심은 근저당권 금액만이 아닙니다. 송서영·장은서·백근라·이준석은 모두 말소기준권리 설정일보다 앞서 전입한 것으로 확인됩니다. 선순위 전입이라는 사실은 대항력 검토가 필요하다는 중요한 신호지만, 실제 대항력 성립 여부까지 확정하는 것은 아닙니다. 보증금·확정일자·계약관계·점유관계가 미확인 상태이므로 낙찰 후 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 분명하지만 임차관계가 변수

2018년 남부산농업협동조합이 설정한 근저당권은 2019.09.20 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 말소기준은 같은 날 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 압류 3건과 경매개시결정 등은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

다만 2026.07.23 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 사실과 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재한다는 점도 함께 살펴봐야 합니다. 과거 박수연의 임차보증금 60,000,000원에 관한 임차권등기는 2022.08.04 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 그 금액을 현재 인수금으로 합산해서는 안 되지만, 말소 경위와 현재 점유관계의 연결 여부는 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인·전입 조사 — 22명 중 선순위 전입 4명

현황조사에 확인되는 전입 관련 명의자는 22명입니다. 이는 확인된 이름의 수이며, 실제로 본건 202호에 독립된 임대차계약을 체결한 임차인이 22명이라는 뜻은 아닙니다. 각 명의자의 해당 호실과의 관계, 점유 범위, 임대차 성립 여부를 먼저 구분해야 합니다.

위 표는 현황조사에 기재된 전입 관련 명의자를 정리한 것입니다. '후순위 전입'은 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 뜻이며, 개별 임대차계약의 존재 및 우선변제 여부까지 확정한 판단은 아닙니다. 배당요구 날짜는 신고가 확인된 경우에만 표시했습니다.

③ 가격 검토 — 감정가 116,000,000원의 적정성은 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 같은 116,000,000원입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 최근 가격 추세를 확인할 수 없어 신건 가격이 주변 시세보다 저렴한지 판단하기 어렵습니다.

수목하우스다동은 2018.08.13 준공된 건물로, 감정평가상 201호부터 505호는 도시형생활주택(원룸형), 601호부터 705호는 주거용 오피스텔(원룸형)로 이용 중입니다. 따라서 본건 202호는 다세대·도시형생활주택 구분에 맞춰 비교해야 하며, 다른 용도의 호실이나 면적이 다른 거래를 직접적인 시세로 간주해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)

다음 배당표는 집행비용을 우선 공제하고 말소기준 근저당권에 잔액을 배당하는 단순 계산모형입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제·우선변제 금액이 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다.

근저당권의 채권최고액 2,640,000,000원은 공동담보에 관한 등기금액으로, 본건의 확정 실제 채무잔액 또는 단독 책임액과 동일하다고 볼 수 없습니다. 세금·임차보증금 관련 법정 우선순위에 따라 배당금액은 달라질 수 있습니다. 계산모형의 매수인 인수 0원은 선순위 임차보증금 인수 위험이 없다는 법적 결론이 아닙니다.

⑤ 유찰 시 배당·인수 시나리오

표의 미배당은 공동담보 채권최고액에서 해당 회차의 근저당 예상배당을 차감한 모형 수치입니다. 다른 공동담보물의 처분·변제, 실제 채권잔액 및 배당순위가 반영되지 않았기 때문에 본건 채권자의 실제 손실액으로 해석할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 수영동 소재 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 민락역이 있어 교통환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 7층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·도시가스 난방설비와 승강기, 기계식주차설비가 마련되어 있습니다.
• 도로. 북측 약 6m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 인접 토지와 대체로 평탄한 세로장방형입니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역이 포함됩니다. 공시지가 표기는 2,219,000원/㎡입니다.
• 임대주택 관련 사항. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 내용이 기재되어 있으므로 매각에 따른 효력과 매수인의 의무 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 다세대 원룸형 주택은 면적·층·임대차 상태에 따라 가치와 거래조건의 편차가 발생할 수 있습니다. 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 전입자 4명 확인. 송서영·장은서·백근라·이준석의 실제 임대차계약, 주택인도 및 점유, 보증금, 확정일자, 전출·계약종료 여부를 확인해야 합니다.
• 본건 호실별 실제 점유자 확인. 조사상 22명의 전입 관련 명의자가 확인되므로, 202호에 관한 명의자와 다른 호실 관련 명의자를 구분하고 실질 임차인 수를 확정해야 합니다.
• 배당요구 확인. 신고가 확인된 임차 관련 명의자는 6명입니다. 신고 서류의 내용, 배당요구 적법성 및 실제 보증금 회수 가능성을 각각 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인이 인수하는 권리 또는 보증금이 있는지 원본 명세서와 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 공동담보·채권 승계 확인. 부산시중앙신용협동조합의 공동담보목록과 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 등기를 대조하고 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
• 조세채권 확인. 수영구·서구·부산진구의 압류 3건이 있어 당해세 등 법정 우선채권이 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 관련 의무 및 매각 후 효력에 관한 사항을 확인해야 합니다.
• 실거래 및 취득비용 확인. 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래를 확보한 뒤, 실제 인수금액과 취득 부대비용을 더한 총액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
• 매각 진행상태 확인. 기각결정정본 송달 이력이 있으므로 사건 진행상태와 매각기일 유지 여부를 법원 기록으로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “신건 가격보다 선순위 보증금이 먼저다”

이 사건은 단순히 감정가 116,000,000원의 다세대주택을 얼마에 낙찰받을 것인가의 문제가 아닙니다. 말소기준권리보다 앞서 전입한 4명의 임대차관계가 실제로 어떤 권리를 형성하는지가 먼저 해결되어야 합니다.

근저당권과 후순위 압류의 등기상 소멸 관계는 비교적 명확하지만, 선순위 전입자들의 보증금과 대항력 성립 여부가 불확실합니다. 배당 계산표에 매수인 인수액이 0원으로 나타난다고 해서 실제 매수인이 보증금을 떠안지 않는다는 결론을 내릴 수는 없습니다.

또한 최근 실거래가격이 확인되지 않았으므로 현재의 116,000,000원이 적정가격인지도 확정하기 어렵습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수금이 남는다면 실질취득비용은 기대만큼 줄어들지 않을 수 있습니다.

종합판단은 D등급(35점), 선순위 권리와 실질취득액 확인 전 입찰 보류입니다. 이 물건에서 가장 중요한 것은 낮은 낙찰가가 아니라 인수해야 할 보증금이 존재하는지, 있다면 얼마인지를 먼저 확정하는 것입니다.