부산지방법원 2024타경105930. 부산 수영구 수영동 수목하우스다동 2층 203호입니다. 전용면적 21.07㎡의 도시형생활주택에 해당하며, 감정가와 최저매각가는 모두 153,000,000원입니다. 2019년 부산시중앙신용협동조합의 근저당권을 기초로 임의경매가 개시된 사건으로, 이후 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다. 가장 먼저 확인할 사항은 거액의 근저당권 자체가 아니라 근저당권보다 먼저 주택을 점유하고 전입한 임차인이 있는지입니다.
근저당 채권최고액은 2,640,000,000원으로 개별 호실 최저가보다 훨씬 큽니다. 다만 이는 공동담보목록에 연결된 채권최고액이므로 203호 하나의 독립적인 채무 또는 개별 호실에 그대로 귀속되는 인수금으로 해석해서는 안 됩니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸할 예정입니다. 문제는 말소기준보다 앞선 임차관계가 별도로 존재할 수 있다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경105930 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 구락로16번길 8, 수목하우스다동 2층 203호 (수영동) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대·도시형생활주택) · 전용 21.07㎡ · 7층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 최지아 · 2019.03.28 소유권이전 등기(기재 거래가액 99,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 부산시중앙신용협동조합 / 2,467,105,392원 |
| 근저당권 승계 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2026.07.23 이전등기) |
| 말소기준권리 | 2019.09.20 · 을구 3번 · 부산시중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 후순위 전세권 | 김진식 · 전세금 60,000,000원 · 2020.05.12 설정 |
| 후순위 임차권등기 | 김진식 · 임차보증금 60,000,000원 · 2024.04.03 등기 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이전 전입부터 살펴야 한다
현재 등기상 근저당권, 그 뒤에 설정된 전세권·임차권등기, 지방자치단체 압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 그러나 등기된 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 모든 임차보증금 인수가 없다고 결론 내릴 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 전입일과 실제 권리를 구분
현황조사에서 다수의 전입자가 확인되며 김진식의 임차권등기가 존재합니다. 다만 이 사건 감정평가 대상은 같은 건물의 여러 호실에 걸쳐 있어, 전입자 전원이 203호의 실제 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 따라서 아래 명단은 전입과 권리 확인 대상이며, 각 사람의 점유 호실·임대차계약·배당요구 내용에 대한 개별 대조가 필수입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송서영 | 2019.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 접수 | 없음 |
| 장은서 | 2019.04.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 접수 | 없음 |
| 백근라 | 2019.04.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이준석 | 2019.05.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권설은 | 2019.09.25 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 · 배당요구 접수 | 없음 |
| 최현주 | 2020.02.04 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 없음 |
| 강시준 | 2020.02.17 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 없음 |
| 최윤정 | 2020.12.14 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 없음 |
| 김현수 | 2020.12.15 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 없음 |
| 양혜록 | 2021.01.18 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 · 배당요구 접수 | 없음 |
| 최재현 | 2021.01.19 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 없음 |
| 백수빈 | 2021.02.09 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 없음 |
| 김민정 | 2021.02.10 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 없음 |
| 이다솔 | 2021.02.19 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 없음 |
| 김영규 | 2021.05.18 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 없음 |
| 배종현 | 2021.06.15 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 없음 |
| 이언효 | 2021.07.23 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 없음 |
| 김현지 | 2021.08.09 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 없음 |
| 박혜란 | 2022.04.14 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 · 배당요구 접수 | 없음 |
| 최성렬 | 2022.04.28 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 없음 |
| 홍가희 | 2022.04.29 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 · 배당요구 접수 | 없음 |
| 이우진 | 2022.12.30 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 없음 |
| 김진식 | 2023.05.24 | 60,000,000원 | 기준 후 전입 | 후순위 · 예상배당 0원 | 없음 |
기준 후 전입 표시는 2019.09.20 말소기준권리와의 선후관계를 나타냅니다. 각 임차인의 배당순위·점유·다른 대항요건 및 실제 호실 관계는 별도 확인해야 합니다. 우선변제 미상은 우선변제권이 없다는 의미가 아닙니다. 승계 항목은 보증기관의 보증금 대위·승계 신고 여부를 나타냅니다.
③ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰의 변수
이 비고만으로 모든 외부 입찰이 금지되어 있다고 단정할 수는 없습니다. 우선매수권 행사 자격, 행사 여부, 적용되는 매각 단위와 행사 가능 횟수를 집행법원에 확인해야 합니다. 특히 여러 호실이 관련된 사건인 만큼 203호에 대한 적용 여부를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,942,000원 |
| 1. 부산시중앙신용협동조합 근저당권 | 2,640,000,000원 | 150,058,000원 |
| 2. 김진식 전세권 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 합계 | 2,700,000,000원 | 2,549,942,000원 미배당 |
이 단순 예상배당에서는 집행비용 2,942,000원을 제외한 150,058,000원 전액이 근저당권자에게 배당되고, 김진식의 전세권과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 근저당권은 채권최고액 기준이며, 실제 피담보채무와 공동담보 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
위 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차보증금의 구체적 권리관계를 반영하지 않은 단순 추정입니다. 근저당권이 이전되었으므로 실제 배당수령권자와 채권액도 확인해야 합니다. 채권자의 미배당 잔액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락만으로 안전해지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 예상 배당액 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 153,000,000원 | 150,058,000원 | 2,549,942,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 122,400,000원 | 119,886,400원 | 2,580,113,600원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 97,920,000원 | 95,757,440원 | 2,604,242,560원 |
유찰 시 낙찰가가 낮아지면 채권자에게 돌아가는 배당금도 감소하고 미배당 규모는 커집니다. 다만 이 미배당 대부분은 매각으로 소멸할 근저당권 등에 관한 것으로, 그 자체가 매수인 부담으로 이전되는 것은 아닙니다.
반면 선순위 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 다릅니다. 실제 인수 대상이라면 낙찰가와 별도로 취득원가에 반영해야 합니다. 따라서 1회 또는 2회 유찰된 가격만을 근거로 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다.
⑥ 시세·가격 분석 — 비교 거래부터 확인해야 한다
이 물건의 감정가는 153,000,000원이고, 전용면적은 21.07㎡입니다. 그러나 같은 건물 또는 인근 유사 도시형생활주택의 확인 가능한 실거래 평균과 최신 거래가격이 없어, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 검증할 수 없습니다.
수목하우스다동은 2018.08.13 준공된 소규모 건물로, 도시형생활주택과 주거용 오피스텔이 함께 구성되어 있습니다. 서로 다른 용도의 호실을 단순 비교하면 가격 판단이 왜곡될 수 있습니다. 203호와 동일한 도시형생활주택, 유사 전용면적 및 실제 이용상태를 기준으로 거래를 비교해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 수영동, 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택과 소규모 점포, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장과 도시철도 민락역이 인근에 있어 전반적인 교통환경은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 7층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·도시가스 난방·승강기 설비 등이 있으며, 기계식주차설비 12대가 기재되어 있습니다.
- 용도. 본건 203호는 다세대·도시형생활주택(원룸형) 구간에 해당합니다. 상층부 주거용 오피스텔과는 공부상 용도 및 거래 비교 기준을 구분해야 합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다. 토지는 평탄한 세로장방형이며 북측 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가 2,219,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 소형 주거용 물건이나 건물 규모가 크지 않고 직접 비교 가능한 매매가격이 확인되지 않습니다. 실제 거래 유동성과 매수 수요를 확인하기 전에는 환금성이 좋다고 단정하기 어렵습니다.
- 등기·관리. 민간임대주택 등기가 존재하며, 임대의무와 등록 상태 및 경매 후 법적 처리 관계를 확인해야 합니다. 위반건축물 여부는 감정자료에서 별도 위반 사실이 표시되지 않았습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 203호 점유자 특정. 현황조사의 전입 명단을 실제 203호 점유자와 대조하세요. 다른 호실의 전입자를 203호 임차인으로 잘못 판단하지 않도록 확인해야 합니다.
- 선순위 4명 정밀조사. 송서영·장은서·백근라·이준석의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 전입 유지 여부 및 주택 인도 여부를 확인하세요.
- 배당요구와 인수금 구분. 선순위 전입자의 배당요구 접수만으로 보증금이 전액 배당되거나 매수인 인수가 해소되는 것은 아닙니다. 실제 배당순위와 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
- 김진식의 권리 확인. 전세권과 임차권등기는 같은 60,000,000원 보증금 관계이므로 중복 계산하지 말고, 전입일·점유·대항력 및 배당 결과를 검증하세요.
- 전세사기피해자 우선매수권. 행사 가능자, 행사 여부 및 203호에 대한 적용 여부를 법원에 확인하세요. 우선매수권이 행사되면 외부 입찰자는 최고가를 써도 낙찰받지 못할 수 있습니다.
- 세금·압류 확인. 수영구·서구·부산진구의 압류 3건과 관련하여 당해세 및 선순위 조세채권 여부를 확인하세요. 실제 배당금은 달라질 수 있습니다.
- 공동담보·채권이전 확인. 공동담보목록 제2019-336호와 2026.07.23 근저당권이전 등기를 대조하고, 신청채권자 승계 및 절차 진행 상태를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 민간임대주택 등기에 따른 등록 상태, 임대의무 및 경매 후 처리 관계를 관할 기관에 확인하세요.
- 실거래·자금계획. 동일 용도·유사 면적의 최근 거래가를 조사하고, 낙찰가 외 인수보증금·취득세·명도비·관리비 등을 포함하여 총취득원가를 계산하세요.
- 원본 확인. 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건, 감정평가서를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “배당상 인수 0원 ≠ 실제 인수 0원”
이 물건의 가장 큰 위험은 단순히 근저당 채권최고액이 크다는 사실이 아닙니다. 공동담보 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이지만, 말소기준보다 앞선 전입자가 4명 존재하고 이들의 실제 점유 호실과 보증금이 확정되지 않았다는 점이 중요합니다.
후순위 전세권·임차권등기자인 김진식의 예상 미배당 60,000,000원은 원칙적으로 낙찰자가 그대로 인수하는 금액으로 판단되지 않습니다. 그러나 이것은 다른 선순위 전입자의 미배당 보증금 인수 문제와 별개입니다. 이들의 대항력이 확인되고 보증금이 남는다면 낙찰가가 낮아져도 실질취득원가가 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다.
또한 전세사기피해자 우선매수권 행사에 따라 외부 낙찰이 제한될 수 있는 구조이며, 현재 시세 비교 근거도 부족합니다. 따라서 이 사건은 권리·가격·낙찰 가능성을 모두 확인하기 전에는 입찰을 보류해야 하는 고위험 물건으로 평가합니다. 승부처는 낮은 최저가가 아니라 선순위 임대차의 확정적 해소와 실질취득원가의 검증입니다.
