부산지방법원 2024타경105930. 부산 수영구 수영동 수목하우스다동 3층 304호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 감정가 119,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건이며, 소유자는 최지아입니다. 2019.03.28 소유권이전 당시 기재된 거래가액은 99,900,000원입니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2019.09.20 설정된 부산시중앙신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 2,640,000,000원입니다. 다만 공동담보목록 제2019-336호가 기재된 근저당권이므로 이 금액을 304호 단독 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

등기부에 나타난 2023년 이후 압류 3건과 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 하지만 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 임차인의 대항력에 따른 보증금 인수 가능성은 별개의 문제입니다. 특히 말소기준권리보다 전입일이 빠른 임차인 조사 대상자가 있어, 현재 최저가만으로는 투자금과 위험을 산정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선행 전입은 별도

권리 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2019.09.20입니다. 이 날짜를 기준으로 그보다 앞선 전입 4건과 후순위 압류·임차권등기를 구분해야 합니다. 후순위 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 선행 전입자의 임대차가 유효하고 대항요건이 충족된다면 배당 후 미반환 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 선행 전입 4명의 보증금이 관건

현황조사 및 임차권등기 등에서 확인되는 임차인 조사 명단은 23명입니다. 이 가운데 말소기준보다 전입일이 빠른 사람이 4명, 이후 전입자는 19명입니다. 등기된 김명덕의 임차보증금 50,000,000원을 제외하면 보증금이 확인되지 않습니다. 조사 명단 중에는 전유부분 범위가 불명확한 사람이 다수 있으므로, 23명 모두가 304호의 독립된 임차인이라고 확정할 수는 없습니다.

대항력은 말소기준권리와 전입일의 선후관계에 기초한 예비 판정입니다. 주택 인도, 실제 점유, 임대차계약, 확정일자, 배당요구의 효력 및 해당 호실 여부를 최종 확인해야 합니다. 승계 표시는 보증기관 대위변제가 아니라 매수인의 임차보증금 인수 가능성을 뜻합니다. 조사된 임차인 중 보증기관 승계·대위 신고로 표시된 사람은 없습니다.

③ 가격 판단 — 최저가만으로는 저렴하다고 볼 수 없다

감정가와 최저가가 동일한 119,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 다세대·도시형생활주택은 같은 건물 안에서도 호실별 면적·층·점유 및 임대차 조건에 따라 거래가격이 달라집니다. 현재 확인되는 거래가액 99,900,000원은 2019년 소유권이전 당시 금액으로, 2026년 현재의 시세를 대표하는 근거로 쓰기 어렵습니다.

동일 호실 또는 동일한 이용상태·면적의 최근 실거래를 대조하기 전에는 최저가가 시세보다 낮은지 판정할 수 없습니다. 더욱이 선행 전입 4명의 보증금 인수 여부가 확정되지 않아 최저가 자체가 최종 취득비용이 아닙니다. 가격 메리트 판단은 실질취득비용이 확정된 다음 최근 거래가격과 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (119,000,000원 매각 가정)

현재 회차의 배당 추정은 집행비용을 먼저 제외하고 부산시중앙신용협동조합 근저당권에 나머지 금액을 배분하는 구조입니다. 다만 이 근저당권은 공동담보이며, 배당 추정에는 당해세와 임차인의 우선·최우선변제금이 반영되지 않았습니다. 따라서 확정배당표가 아닌 제한적 계산 모형입니다.

미배당 2,523,466,000원은 공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 산출한 추정 부족액입니다. 실제 피담보채권 잔액이나 304호 단독 미배당액을 뜻하지 않으며, 매수인이 이 근저당 채무를 인수한다는 의미도 아닙니다. 매수인 인수 0원은 이 배당 모형에 반영된 금액일 뿐, 선행 임차인의 미상 보증금 인수 가능성까지 배제한 결론이 아닙니다.

⑤ 매각물건명세서 특별 주의 — 전세사기피해자 우선매수권

권리분석의 문제뿐 아니라 낙찰 경쟁 구조도 일반적인 다세대 경매와 다를 수 있습니다. 따라서 일반 입찰자는 현장조사와 입찰 준비에 앞서 우선매수권 관련 안내와 사건 진행상태를 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 수영동, 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주위는 단독주택·공동주택·소규모 점포·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 민락역이 있어 제반 교통환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2018.08.13 준공, 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 외벽은 화강석붙임·스톤코트 마감, 창호는 PVC샷시 이중창구조로 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 201~505호는 다세대·도시형생활주택 원룸형, 601~705호는 주거용 오피스텔 원룸형으로 기재돼 있습니다. 본건 304호는 도시형생활주택에 해당합니다.
• 설비. 급배수·위생·화재탐지·경보설비, 도시가스 난방, 승강기 및 기계식주차설비 12대가 기재돼 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 토지면적은 333.0㎡, 공시지가는 2,219,000원/㎡입니다.
• 환금성. 소규모 원룸형 다세대주택으로 대단지 아파트와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 동일 용도·면적의 최근 거래, 임대차 현황 및 실제 매수 수요를 개별 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 304호 임차인 특정. 조사 명단 23명 중 실제 304호 임차인·점유자가 누구인지 확인하고, 여러 사람이 같은 호실을 중복 신고했는지 구분해야 합니다.
• 선행 전입 4명 확인. 송서영·장은서·백근라·이준석의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유개시일, 현재 점유, 배당요구 및 미배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 김명덕 임차권등기. 보증금 50,000,000원의 채권 상태, 배당요건, 임차권등기 말소 및 명도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재계산. 최저가 119,000,000원에 그치지 말고 인수되는 보증금 잔액과 취득·명도 관련 비용을 반영해 판단해야 합니다.
• 공동담보·채권이전. 근저당권의 공동담보목록 제2019-336호와 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 내역을 대조하고 배당 계산의 기초를 확인해야 합니다.
• 조세·압류. 압류 3건의 세목·당해세 여부와 배당상 우선순위를 확인해야 합니다.
• 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권의 행사 대상과 절차, 해당 매각기일에서 행사 가능한지를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 등록 상태, 임대의무 및 매각 이후의 행정상 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 도시형생활주택 304호와 비교 가능한 최근 실거래를 확인하고, 최저가가 아닌 실질취득비용과 비교해야 합니다.
• 매각 진행상태. 2026.08.25 기각결정정본 송달 기재와 매각기일 2026.11.02의 최신 사건 진행사항을 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 현재 점유자, 인도 가능 여부, 체납 관리비 및 기계식주차설비 이용 조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 소멸해도 보증금은 남을 수 있다”

부산 수목하우스다동 304호는 감정가 119,000,000원인 신건이지만, 가격만 보고 응찰하기에는 권리확인 과제가 큽니다. 후순위 근저당권·압류의 소멸 여부보다 더 중요한 쟁점은 2019.09.20 말소기준권리보다 먼저 전입한 4명의 임대차 실체와 보증금입니다. 실제 304호에 대항력 있는 임차인이 존재하고 배당으로 보증금을 모두 돌려받지 못한다면, 그 잔액은 매수인의 추가 인수 부담이 될 수 있습니다.

반면 배당 추정표의 근저당 미배당액 2,523,466,000원을 매수인이 떠안는 것으로 해석하는 것도 잘못입니다. 이 금액은 공동담보 채권최고액을 토대로 한 부족액일 뿐, 실제로 인수할 임차보증금과는 별개입니다. 따라서 인수액은 0원으로 확정할 수도, 공동담보 부족액과 동일시할 수도 없습니다.

여기에 전세사기피해자 우선매수권 1회 관련 기재가 있어 일반 외부 낙찰이 제한되는 구조까지 검토해야 합니다. 최근 비교 실거래도 확정되지 않아 현재 최저가의 시세 대비 저렴함을 입증할 수 없습니다. 권리 위험 높음, 실질취득비용 미확정, 가격 메리트 판단 보류. 현 단계의 결론은 적극 응찰보다 선행 임차인·배당·우선매수권 확인이 우선인 물건이라는 것입니다.