부산지방법원 2024타경105930. 부산 수영동 수목하우스다동 7층 703호가 경매에 나왔습니다. 물건 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가상 해당 층의 703호는 주거용 오피스텔(원룸형) 이용 구간에 포함됩니다. 소유자는 최지아이며, 2019년 9월 20일 설정된 부산시중앙신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람들이 있다는 사실입니다. 전입일이 앞선 사람 중 실제 주택 인도와 적법한 임대차관계 등 대항력 요건을 갖추고 그 효력이 유지되고 있다면, 낙찰자가 미배당 보증금 반환의무를 인수할 가능성이 있습니다. 특히 이 사건은 보증금이 확인되지 않아 실제 취득원가의 상한조차 계산할 수 없는 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 전입자에 주목

말소기준권리는 2019.09.20 근저당권입니다. 이보다 후순위인 수영구·서구 압류와 임의경매개시결정, 양혜록의 임차권등기는 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 최초 남부산농업협동조합의 근저당권은 이미 말소된 권리입니다.

다만 2022.12.09에 등기된 민간임대주택등기가 존재합니다. 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재되어 있어, 매각 후 효력 및 등록 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다. 2026.07.23의 근저당권이전은 새로운 선순위 근저당권이 아니라 기존 근저당권의 채권자 변경입니다.

② 임차인 분석 — 가장 큰 위험은 보증금 미상

임차 관련 조사·등기 기록에 22명이 나타납니다. 이 중 4명은 말소기준권리 이전 전입자입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않지만, 각 인물이 실제로 703호에 관한 독립된 임차인인지, 동일 건물의 다른 호실과 관련된 기록인지, 점유가 계속되는지는 확인해야 합니다.

대항력 배지는 전입일과 말소기준권리의 선후를 반영한 위험 분류입니다. 선순위 전입자의 실제 대항력·우선변제권·보증금 인수액은 확정되지 않았습니다. 배당요구 일자는 문건접수 기록을 반영하며, 실제 적법한 배당요구 및 배당액 확정 여부와는 구별해야 합니다.

③ 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 위험

매각물건명세서 비고에는 다음 내용이 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)

예상배당은 제공된 추정값을 적용한 것으로, 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차인에 대한 배당 등이 반영되지 않았습니다. 근저당권은 공동담보 관계이므로 채권최고액 전체가 이 호실만의 확정채무라는 뜻은 아닙니다. 미배당 근저당 채권액은 원칙적으로 매수인의 보증금 인수액과 구별됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 낙찰가가 곧 저렴한 취득은 아니다

표에서 회차가 진행될수록 최저매각가는 내려갑니다. 그러나 선순위 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 경우에는 가격 하락분이 인수액 증가로 상쇄될 수 있습니다. 따라서 유찰 후 96,800,000원이나 77,440,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

⑥ 시세 비교 — 가격 메리트 판정 보류

수목하우스다동의 단지 정보에는 20세대, 2018.08.13 준공, 기준 면적 24.09㎡가 나타납니다. 다만 해당 면적은 본건과 일치하는 것으로 확인되지 않았으며, 703호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격도 확인되지 않았습니다.

그러므로 감정가 121,000,000원이 최근 시장가격보다 낮거나 높다고 단정할 수 없습니다. 특히 현재는 임차인 인수금액까지 미상이어서 시세 비교의 기준 자체가 실질취득원가로 확정되지 않은 상태입니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산 수영구 수영동, 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·소규모 점포·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 민락역이 있어 교통환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 외벽 화강석붙임·스톤코트 마감, 내부 벽지·타일 및 데코타일 바닥, PVC 이중창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보설비, 도시가스 난방, 승강기 및 기계식주차설비 12대가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북측 폭 약 6m 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 세로장방형입니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가 2,219,000원/㎡, 토지면적 333.0㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정 관련 기록상 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 감정상 주거용 오피스텔로 이용되는 소형 호실이지만, 용도 표기와 감정 이용상태의 차이 및 비교 실거래 부족으로 적정 매각가격 판단에 신중해야 합니다.

⑧ 입찰 전 체크리스트

• 선순위 전입자 확인. 송서영·장은서·백근라·이준석의 실제 점유, 계약관계, 전입 유지 여부, 보증금 및 대항력 요건을 먼저 확인하세요.
• 703호와 임차인 연결 확인. 감정평가에 여러 호실이 함께 나타나므로 조사된 전입자 각각이 어느 호실의 임차인인지 구분해야 합니다. 다른 호실의 임차인을 703호 인수채무로 단정해서는 안 됩니다.
• 실질 인수금 산출. 선순위 임차인의 보증금, 배당순위와 예상배당액을 확인한 뒤 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 양혜록의 보증금 70,000,000원, 확정일자, 임차권등기 및 배당 여부와 다른 임차인의 권리관계를 구별하세요.
• 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자 우선매수권의 적용대상과 행사 여부를 매각물건명세서 및 법원 기록으로 확인하세요. 행사 시 외부 낙찰이 제한될 수 있습니다.
• 민간임대주택등기. 등록 상태와 임대의무 관련 사항이 매각 후에도 문제되는지 확인하세요.
• 근저당권 승계. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리관계와 경매절차상 채권자 지위를 확인하세요.
• 시세 원본 비교. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 거래가격을 확인하고 인수금액을 포함한 실질취득원가와 비교하세요.
• 관리비·인도비용. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목과 실제 점유자 인도 비용을 별도로 확인하세요.
• 경매 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 기록과 법원의 매각 진행상태를 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수할 보증금”

부산 수목하우스다동 703호의 신건 최저매각가는 121,000,000원입니다. 그러나 선순위 전입자 4명의 보증금과 실제 대항력이 확인되지 않았고, 전세사기피해자 우선매수권까지 관련되어 있습니다.

선순위 대항력 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고 미배당분을 낙찰자가 인수하는 구조라면, 낙찰가격이 내려가도 실질취득원가가 충분히 낮아지지 않을 수 있습니다. 우선매수권이 실제 행사되면 일반 입찰자의 낙찰 확정 자체가 제한되는 조건부 ‘닫힌 경매’ 위험도 있습니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 추가 확인입니다. 우선매수권 행사 가능성, 선순위 임차인의 실제 권리와 인수 보증금, 703호의 법적 용도, 최근 실거래가격이 확인되기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 현재의 핵심은 낙찰가를 낮추는 것이 아니라 실질취득원가와 낙찰 가능성을 확정하는 것입니다.