부산지방법원 2024타경105930. 부산광역시 수영구 수영동 502-44, 수목하우스다동 4층 403호의 경매입니다. 감정평가상 해당 층의 주거시설은 도시형생활주택 원룸형으로 분류됩니다. 소유자 최지아는 2019년 3월 28일 거래가액 99,900,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 2019년 9월 20일 부산시중앙신용협동조합 명의로 채권최고액 2,640,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권에는 공동담보목록 제2019-336호가 기재되어 있습니다.
경매 신청채권자의 청구액은 2,467,105,392원입니다. 해당 근저당권은 2026년 7월 23일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 채권최고액이 매각대금보다 크다고 해서 그 차액이 곧바로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 낙찰자의 실제 위험은 말소되지 않는 권리와 선순위 임차보증금 인수 여부에 달려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경105930 (임의경매 · 동부지원) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 구락로16번길 8, 수목하우스다동 4층 403호 (수영동 502-44) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 도시형생활주택(원룸형) · 7층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 최지아 (2019.03.28 소유권이전 · 거래가액 99,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 부산시중앙신용협동조합 |
| 청구금액 | 2,467,105,392원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.20 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.07.23 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 공동담보 | 제2019-336호 |
| 임차권등기 | 최재현 · 보증금 70,000,000원 · 후순위 |
| 선순위 전입 | 조사명단상 4명 · 실제 403호 관련성 및 인수 여부 확인 필요 |
| 토지이용 | 제3종일반주거지역 · 역사문화환경보존지역 |
| 건축물 위반사항 | 감정 관련 조사상 위반건축물 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계가 복잡하다
최초 남부산농업협동조합 명의로 설정됐던 채권최고액 2,112,000,000원의 근저당권은 2019년 9월 20일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새롭게 설정된 부산시중앙신용협동조합의 을구 3번 근저당권입니다.
2023년 이후 설정된 지방자치단체 압류 3건, 2024년 임의경매개시결정, 2023년 최재현 명의 주택임차권등기는 등기상 말소기준 이후의 권리입니다. 따라서 통상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 후순위 임차권등기의 소멸과 선순위 임차인의 보증금 승계 여부는 별개입니다. 등기부에 표시되지 않은 임차인의 대항력이 남는 경우가 있기 때문입니다.
② 임차인 분석 — 선순위 전입 4명, 인수액 미확정
현황조사와 임차권등기에 나타나는 임차 관련 명단은 22명입니다. 이 중 말소기준보다 앞선 전입 기록은 4명입니다. 다만 건물 내 여러 호실의 임대차관계가 포함되어 있을 가능성이 있으므로 명단 전체를 403호의 실제 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 각 전입자의 점유 호실을 특정하는 작업이 먼저 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송서영 | 2019.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 2024.08.08 | 인수 가능 |
| 장은서 | 2019.04.02 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 2024.06.24 | 인수 가능 |
| 백근라 | 2019.04.04 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능 |
| 이준석 | 2019.05.07 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 인수 가능 |
| 권설은 | 2019.09.25 | 미상 | 기준 후 전입 | 확정일자 미상 · 배당요구 2025.01.22 | 후순위 |
| 강시준 | 2020.02.17 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 후순위 |
| 최현주 | 2020.02.04 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 후순위 |
| 최윤정 | 2020.12.14 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 후순위 |
| 김현수 | 2020.12.15 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 후순위 |
| 양혜록 | 2021.01.18 | 미상 | 기준 후 전입 | 확정일자 미상 · 배당요구 2024.08.16 | 후순위 |
| 최재현 | 2021.01.19 | 70,000,000원 | 기준 후 전입 | 확정일자 2021.01.19 · 임차권등기 | 후순위 소멸 |
| 백수빈 | 2021.02.09 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 후순위 |
| 김민정 | 2021.02.10 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 후순위 |
| 이다솔 | 2021.02.19 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 후순위 |
| 김영규 | 2021.05.18 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 후순위 |
| 배종현 | 2021.06.15 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 후순위 |
| 이언효 | 2021.07.23 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 후순위 |
| 김현지 | 2021.08.09 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 후순위 |
| 박혜란 | 2022.04.14 | 미상 | 기준 후 전입 | 확정일자 미상 · 배당요구 2024.07.09 | 후순위 |
| 최성렬 | 2022.04.28 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 후순위 |
| 홍가희 | 2022.04.29 | 미상 | 기준 후 전입 | 확정일자 미상 · 배당요구 2024.08.16 | 후순위 |
| 이우진 | 2022.12.30 | 미상 | 기준 후 전입 | 미상 | 후순위 |
대항력은 전입일만으로 확정되지 않으며, 해당 호실의 인도·점유와 대항요건의 유지 여부를 함께 확인해야 합니다. 위 표의 후순위 판정은 2019.09.20 말소기준과 전입일의 선후관계에 따른 것입니다. 우선변제권과 실제 배당액은 별도 판단 대상입니다.
③ 최재현 임차권등기 — 70,000,000원은 후순위
| 임차권자 | 최재현 |
|---|---|
| 임차목적물 | 제4층 제403호 전부 |
| 임대차계약일 | 2021.01.19 |
| 주민등록일 | 2021.01.19 |
| 점유개시일 | 2021.01.19 |
| 확정일자 | 2021.01.19 |
| 임차보증금 | 70,000,000원 |
| 임차권등기일 | 2023.03.07 |
| 말소기준과 관계 | 2019.09.20 근저당권보다 후순위 |
| 매수인 승계 | 후순위 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조 |
최재현의 임차권등기는 을구 4번에 등재되어 있으며, 해당 임차권의 보증금은 70,000,000원입니다. 전입·점유개시·확정일자가 모두 2021.01.19로 말소기준 근저당권보다 늦습니다. 따라서 이 임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분석됩니다.
④ 실질취득비용 — 최저가 1.56억으로 끝난다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 156,000,000원입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용은 산정할 수 없습니다.
실질취득비용 = 낙찰가 + 매수인 승계 보증금
취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 부대비용은 별도입니다.
본건에 관하여 선순위 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 그 보증금이 배당으로 충분히 회수되지 못한다면, 낙찰가가 낮아질수록 인수하는 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 실질취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
다만 본건은 선순위 전입자들의 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않으므로 보증금을 임의로 가정해 취득비용을 계산하는 것은 적절하지 않습니다. 권리분석이 완료되기 전에는 1.56억을 실제 취득가격으로 확정하거나 저가 매물로 평가할 수 없습니다.
⑤ 가격·환금성 — 실거래 검증 전 가격 가점 금지
수목하우스다동은 2018.08.13 준공된 건물로, 감정평가에서는 도시형생활주택과 주거용 오피스텔이 함께 있는 형태로 조사됐습니다. 본건 403호는 다세대주택 용도이며 원룸형 주거시설에 해당합니다.
다만 이 호실과 직접 비교 가능한 실거래 평균, 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래금액과 가격 추세를 확인하지 못했습니다. 따라서 감정가 156,000,000원의 시세 대비 적정성을 평가하기 어렵습니다. 인근 또는 같은 건물의 다른 호실 거래가격을 면적·용도 검증 없이 본건의 시세로 적용해서도 안 됩니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,984,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 2,640,000,000원 | 153,016,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 156,000,000원 |
채권최고액을 기준으로 한 단순 추정배당입니다. 근저당권 이전, 실제 피담보채무, 공동담보 배당관계, 조세채권의 법정기일, 임차인 최우선변제 및 선순위 임차권은 별도 확인이 필요합니다. 위 배당표는 실제 배당순위를 확정한 것이 아닙니다.
⑦ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당권 예상배당 | 산식상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 2,486,984,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 2,517,747,200원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 99,840,000원 | 97,642,880원 | 2,542,357,120원 |
최저매각가가 낮아질수록 근저당권자에게 배당할 수 있는 금액은 줄어듭니다. 다만 표의 미배당액은 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 계산된 수치로, 매수인이 인수할 금액과는 다릅니다. 선순위 임차인의 인수 위험은 이 표와 별도로 산정해야 합니다.
⑧ 압류·조세채권 — 배당순위 확인 필요
등기부에는 지방자치단체 압류가 3건 존재합니다.
| 접수일 | 압류권자 | 기재 내용 | 등기상 처리 |
|---|---|---|---|
| 2023.08.30 | 부산광역시 수영구 | 세무2과 관련 압류 | 매각 소멸 대상 |
| 2024.07.31 | 부산광역시 서구 | 건축과 관련 압류 | 매각 소멸 대상 |
| 2026.06.12 | 부산광역시 부산진구 | 세무2과 · 세외수입 관련 압류 | 매각 소멸 대상 |
압류등기 자체는 말소기준 이후로 매각 소멸 대상이지만, 조세채권의 실제 배당 우선순위는 등기 접수일만으로 결정되지 않습니다. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부에 따라 근저당권자의 실제 배당금도 달라질 수 있습니다.
⑨ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 확정 가능성 주의
따라서 단순한 공개 경쟁입찰만을 전제로 낙찰 가능성을 계산하면 안 됩니다. 피해자 결정 여부, 우선매수권 행사 가능자, 행사 의사, 행사 기회가 이미 사용되었는지를 매각기일 전에 반드시 확인해야 합니다.
⑩ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·소규모 점포·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 민락역이 있어 교통환경은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 7층 건물입니다. 외벽은 화강석붙임과 스톤코트 등으로 마감되어 있습니다.
- 이용상태. 201호부터 505호까지는 도시형생활주택 원룸형, 601호부터 705호까지는 주거용 오피스텔 원룸형으로 조사됐습니다. 본건 403호는 도시형생활주택에 해당합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보설비, 도시가스 난방, 승강기 및 기계식주차시설 12대가 조사됐습니다.
- 도로. 북측 약 6m 폭 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 토지면적 333.0㎡, 공시지가 2,219,000원/㎡입니다.
- 환금성. 원룸형 다세대주택으로, 같은 건물 또는 인근 유사 면적 주택의 최근 실거래와 임대수요를 확인해야 합니다. 현재는 객관적인 시세 할인율을 산정하기 어렵습니다.
⑪ 입찰 전 필수 체크리스트
- 선순위 전입자 4명 확인. 송서영·장은서·백근라·이준석의 전입 기록이 실제 403호에 해당하는지 주민등록 및 점유관계를 확인해야 합니다.
- 임대차 보증금 원본 확인. 각 임차인의 계약서, 보증금, 확정일자, 계약 갱신 및 현재 점유 여부를 확인해야 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 배당요구와 대항력 구분. 배당요구 여부만으로 대항력이 소멸하지 않습니다. 특히 선순위 임차인이 배당으로 전액 변제받는지 확인해야 합니다.
- 후순위 임차권 확인. 최재현의 70,000,000원 임차권등기 및 실제 점유·명도 상황을 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 해당 여부, 행사 자격, 행사 의사와 행사 이력을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 공동담보목록 제2019-336호의 담보목적물 범위 및 근저당권 이전 관계를 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 지방자치단체 압류 3건에 관한 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 대조. 본건과 같은 주거 용도·면적대의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인한 뒤 가격 상한을 결정해야 합니다.
- 현장 명도 조사. 실제 점유자의 신원과 호실, 유치·점유 문제, 미납 관리비를 확인해야 합니다.
- 최신 매각서류 확인. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부와 매각물건명세서, 등기사항증명서, 현황조사서, 배당 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라, 최종 인수액이 관건”
부산 수영구 수목하우스다동 403호는 감정가와 최저가가 156,000,000원으로 같은 신건입니다. 말소기준 근저당권 자체는 명확하고 후순위 임차권등기도 매각 소멸 구조지만, 말소기준 이전 전입자 4명의 임차관계가 해결되지 않았다는 점이 결정적인 변수입니다.
만약 이들 가운데 본건에 관한 대항력이 인정되는 임차인이 있고 미배당 보증금이 발생한다면, 매수인은 낙찰가 이외의 추가 금액을 부담할 수 있습니다. 이 경우 유찰로 최저가가 낮아져도 실질취득비용이 반드시 줄어드는 것은 아닙니다.
또한 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성이 존재하여 외부 입찰자의 낙찰 확정이 제한될 수 있고, 현재 확인 가능한 실거래만으로는 최저가의 가격 메리트도 입증되지 않습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리 재확인입니다. 선순위 전입자들의 실제 호실과 보증금, 배당 회수 가능성, 우선매수권 행사 여부를 확인한 다음에야 매수인 실질취득비용과 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 현 단계에서 단순히 1.56억이라는 최저가만 보고 접근할 물건은 아닙니다.
