부산지방법원 2024타경105930. 부산광역시 수영구 수영동의 수목하우스다동 7층 702호입니다. 경매상 물건용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가상 601호부터 705호까지는 주거용 오피스텔(원룸형)로 이용되고 있어 이 물건도 해당 이용구간에 속합니다. 단순한 근린시설이나 일반 아파트로 가정해서는 안 됩니다.

등기부상 소유자는 최지아이고, 말소기준권리는 2019.09.20 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이며, 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전되었습니다. 이 근저당권과 후순위 압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 말소기준 이전에 전입한 점유자의 임차권은 별개입니다. 그 임차권의 대항력이 성립하는지에 따라 매수인 부담액이 크게 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸해도 선순위 임차인은 별개

말소기준권리는 2019.09.20 근저당권입니다. 2018년 남부산농업협동조합 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 기준권리인 부산시중앙신용협동조합의 근저당권은 채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다. 기준권리 이후의 수영구·서구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 2022.12.09 민간임대주택등기도 확인됩니다. 해당 등기에는 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 사항이 적혀 있으므로 매각에 따른 등록상 의무와 말소 처리 여부를 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인·전입자 분석 — 실질 인수액을 결정하는 구간

현황조사 및 임차권등기 등에 나타난 명의자는 22명입니다. 이 가운데 말소기준권리 이전 전입자는 4명이고, 배종현의 등기 임차보증금은 80,000,000원입니다. 다만 22명이 모두 현재 702호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 실제 임차인 수와 각자의 점유 범위는 별도 확인이 필요합니다.

선순위·후순위는 2019.09.20을 기준으로 한 전입일 비교입니다. 선순위 전입자의 대항력 성립 여부는 실제 임대차·점유·주민등록 등 추가 요건에 따라 달라집니다. 우선변제도 확정일자 및 배당요구 사실 등을 확인해야 합니다. 표시된 22명은 현황상 명의자 집계이며 702호의 실제 임차인 수는 확정되지 않았습니다. 별도 보증기관 승계·대위신고로 확인된 명의자는 없습니다.

③ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 가능

따라서 이 사건은 단순히 권리상 선순위 임차인이 존재하는지만 살펴보는 경매가 아닙니다. 매수인 인수 가능성과 실제 낙찰 가능성을 함께 확인해야 합니다. 권리가 안전하다고 판단되더라도 우선매수권이 행사되면 일반 응찰자의 낙찰이 제한될 수 있으므로 입찰 전 법원 기록 확인이 필수입니다.

④ 시세 비교 — 실질취득 기준부터 확인해야 한다

수목하우스다동의 감정가는 116,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일합니다. 신건이므로 유찰에 따른 가격 인하는 반영되지 않았습니다. 다만 동일 호실 유형의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

특히 감정평가상 도시형생활주택과 주거용 오피스텔이 함께 있는 건물이므로 다른 용도의 호실 거래를 그대로 적용하는 것도 주의해야 합니다. 702호의 실제 전용면적·용도·층·상태를 일치시킨 비교가 필요합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)

위 표는 기계적 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 2,424,000원과 근저당권 배당 113,576,000원으로 매각대금이 전부 배분됩니다. 근저당권은 공동담보목록 제2019-336호와 관련되어 있고 이후 근저당권자 이전등기도 있으므로 실제 배당순위·배당액은 공동담보 및 채권승계 관계에 따라 달라질 수 있습니다. 선순위 임차인 보증금, 당해세·최우선변제 등을 확정 반영한 최종 배당표가 아닙니다.

⑥ 회차별 배당 시나리오

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 수영동, 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·소규모 점포·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 민락역이 있어 제반 교통환경은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 2018.08.13 준공된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 및 기계식주차설비가 기재되어 있습니다.
• 용도. 건물 내 도시형생활주택과 주거용 오피스텔이 혼재합니다. 본건 702호는 감정상 주거용 오피스텔 구간에 해당하여 공부상 용도와 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 토지 전체 면적은 333.0㎡, 공시지가는 2,219,000원/㎡입니다.
• 환금성. 최근 동일 조건의 실거래 비교가격이 확정되지 않아 매각가 대비 시장성을 수치로 판단하기 어렵습니다. 주거용 오피스텔의 임대수요 및 실거래 사례 확인이 필요합니다.
• 기타. 감정평가상 위반건축물 표시는 없으며 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 702호 실제 점유자 특정. 다수 전입 명의자 중 누가 실제 해당 호실을 점유하는지, 다른 호실 관련 명의자가 함께 집계된 것인지 확인하세요.
• 선순위 전입 4명 확인. 송서영·장은서·백근라·이준석의 임대차계약서, 보증금, 전입 및 점유 내역, 확정일자를 대조해야 합니다.
• 배당요구 결과 확인. 선순위 전입자의 배당요구 사실만으로 보증금 전액이 회수되거나 매수인 인수액이 0원이 된다고 볼 수 없습니다. 실제 배당 가능액과 잔여 보증금을 검토하세요.
• 배종현 임차권등기. 등기 보증금 80,000,000원, 주거용 건물 전부라는 기재 및 실제 호실·점유·말소 관계를 확인해야 합니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권 고지의 적용 대상과 행사 여부를 매각물건명세서 및 법원 기록으로 확인하세요. 행사 시 일반 낙찰이 제한될 수 있습니다.
• 공동담보와 채권승계. 근저당권 공동담보목록 제2019-336호, 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전, 채권자 승계 및 배당관계를 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 임대사업자 등록에 따른 의무기간·말소 여부와 매수인에게 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
• 자금계획. 낙찰가뿐 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금, 명도비용 및 체납 관리비 등 별도 부담 가능성을 고려하세요.
• 시세 검증. 702호와 실제 이용형태·전용면적이 일치하는 주거용 오피스텔 최근 실거래를 확인한 후 실질취득금액과 비교하세요.
• 원본 대조. 최종 매각물건명세서·현황조사서·등기부·전입세대 자료 및 사건 진행사항을 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라, 인수 후 총액을 보라”

이 사건은 겉으로 보면 감정가와 최저가가 동일한 신건이고, 말소기준 근저당권 이후의 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 선순위 전입 4명의 보증금과 실제 대항력이 확정되지 않았다는 문제가 남아 있습니다.

배당 시뮬레이션에서 인수액을 0원으로 산정했다고 하더라도 이를 그대로 믿고 116,000,000원이 최종 취득비용이라고 판단해서는 안 됩니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 인정된다면 그 금액이 매수인의 추가 부담이 되고, 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용이 낮아지지 않을 수 있습니다.

더욱이 전세사기피해자 우선매수권의 행사 가능성은 일반 응찰자의 낙찰을 제한할 수 있습니다. 최근 실거래 시세마저 확정되지 않은 만큼 현재는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리 인수액 확인 전 입찰 보류, 우선매수권 행사 여부 확인, 동일 조건 실거래 검증이 우선입니다.