부산지방법원 2024타경105930. 부산광역시 수영구 수영동의 수목하우스 다동 3층 305호입니다. 감정평가상 이 층의 주거 부분은 도시형생활주택 원룸형으로 분류되는 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 최지아이며, 2019년 3월 28일 거래가액 99,900,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2019년 9월 20일 부산시중앙신용협동조합의 근저당권이 설정되었고, 이를 기준으로 임의경매가 진행되었습니다.

문제는 근저당권 자체보다 그보다 먼저 전입한 거주 명의들입니다. 송서영, 장은서, 백근라, 이준석은 모두 말소기준권리 설정일보다 전입일이 앞섭니다. 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없지만, 해당 호실의 실제 점유 및 임대차 요건이 확인되면 매수인이 보증금의 미반환 부분을 인수할 가능성이 있습니다. 현재 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 선순위 임차위험

말소기준권리는 2019년 9월 20일 부산시중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이전에 설정된 남부산농업협동조합 근저당권은 등기상 이미 말소되었습니다. 말소기준 이후의 수영구·서구·부산진구 압류, 임의경매개시결정 및 후순위 주택임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상으로 분석됩니다.

다만 등기상 권리의 말소와 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다. 선순위 전입자가 유효한 대항력 있는 임차인으로 인정되고 보증금 전액을 배당받지 못하면, 배당 후 남은 임대차보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 이 사건은 그 가능성을 판단할 핵심 금액이 확정되지 않았습니다.

② 임차인 분석 — 선순위 여부와 보증금 인수

현황조사 및 등기에서 확인되는 임차·전입 관련 명의는 23명입니다. 이 가운데 4명은 말소기준 이전 전입, 나머지는 그 이후 전입 또는 후순위 임차권등기 명의입니다. 다만 이 명단 전체가 305호에 독립적인 임대차를 설정했다는 의미는 아닙니다. 실제 305호 임차인 수와 각 명의의 점유 호실을 대조해야 합니다.

대항력 가능·미상: 말소기준 이전 전입 기록은 있으나 실제 점유 및 임대차 요건 미확인. 기준권리 후: 확인된 전입일을 기준으로 근저당보다 후순위. 승계 없음: 보증기관 대위변제·승계 신고로 표시된 명의는 없음. 우선변제 미상: 보증금·확정일자 또는 배당순위가 확정되지 않음. 모든 명의가 해당 305호의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다.

③ 등기된 임차권 — 김수자 보증금 65,000,000원

김수자의 주택임차권은 등기부에 명확히 기재되어 있으며 임차보증금은 65,000,000원입니다. 주민등록일과 확정일자가 모두 2019년 설정된 말소기준 근저당보다 늦어 기록된 날짜만으로는 그 근저당에 우선하는 대항력이나 우선변제권이 확인되지 않습니다. 따라서 원칙적으로 후순위 임차권으로 분석하지만, 최종 배당순위와 보증금 회수 가능성은 원본 서류와 실제 임대차관계 확인이 필요합니다.

특히 김수자의 보증금은 금액이 확인된 별도 임차채권입니다. 이를 다른 명의의 미상 보증금에 임의로 더하거나, 반대로 다른 선순위 임차인의 보증금이 없는 것으로 가정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 109,000,000원 가정)

위 표는 제공된 단순 배당 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액을 채권액으로 사용했으며 공동담보 배분, 실제 채무잔액, 국세·지방세, 당해세, 최우선변제, 개별 임차채권 배당이 확정 반영된 결과가 아닙니다. 미배당액은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 선순위 임차인 보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 안전을 뜻하지 않는다

유찰되면 최저매각가격은 내려가지만 선순위 임차보증금이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 유효한 선순위 임차인이 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수하는 경우, 낮아진 낙찰가만큼 인수 부담이 늘어날 수 있습니다.

따라서 이 사건에서 신건 109,000,000원, 1회 유찰 87,200,000원, 2회 유찰 69,760,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 실제 비교해야 할 금액은 낙찰가와 인수보증금을 합한 실질취득비용입니다.

⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제약

매각물건명세서 비고에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있습니다.

이 문구는 통상적인 공개경쟁 입찰 외에 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능성을 검토해야 한다는 신호입니다. 법정 요건을 갖춘 피해자가 적법하게 우선매수권을 행사하는 경우 일반 외부 입찰자의 낙찰이 제한될 수 있습니다. 즉 외부 낙찰이 제한되는 이른바 ‘닫힌 경매’ 변수를 배제할 수 없습니다.

다만 해당 문구만으로 피해자의 구체적인 행사 여부나 실제 외부 낙찰 제한이 확정되었다고 단정할 수는 없습니다. 누가 우선매수권을 보유하는지, 행사 요건이 충족되는지, 해당 매각기일에 권리가 행사되는지를 법원 기록으로 확인해야 합니다.

⑦ 시세·환금성 — 가격 판단은 유보

수목하우스다동의 단지정보에는 2018년 8월 13일 사용승인, 20세대가 기재되어 있습니다. 감정평가는 건물 내 다세대 및 오피스텔을 포함한 28개호를 대상으로 설명하고 있어, 비교할 때는 대상 호실과 건물 구분을 주의해야 합니다.

305호에 대응하는 신뢰할 만한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 109,000,000원이 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 소형 원룸형 다세대주택은 호실별 면적과 임대차 상태, 건물 내 용도 구분에 따라 시장성이 달라질 수 있습니다.

⑧ 입지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 위치. 부산광역시 수영구 수영동 소재 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·소규모 점포·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 민락역이 있어 교통환경은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물로 외벽은 화강석 및 스톤코트 마감, 내부는 벽지·타일·데코타일 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 난방, 승강기와 기계식주차설비가 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 용도 및 규제. 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 위반건축물 표시사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 도시형생활주택 원룸형의 특성상 해당 호실의 실거래 사례와 임대차 상태를 함께 확인해야 하며, 현재 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.

⑨ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입 4명 확인. 송서영·장은서·백근라·이준석의 전입일, 실제 점유 호실, 임대차계약 및 보증금을 확인해야 합니다. 전입일이 빠르다는 이유만으로 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 보아서는 안 됩니다.
• 실제 305호 임차인 특정. 전입·임차 관련 명의 23명을 실제 해당 호실 점유자와 구분해야 합니다. 여러 호실의 거주 정보가 함께 포함되었는지도 대조가 필요합니다.
• 배당요구·확정일자 검토. 선순위 임차인의 배당요구와 확정일자, 배당 가능성 및 미배당 보증금의 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 김수자 임차권 확인. 65,000,000원 임차권등기의 배당 여부, 말소 처리 및 현재 점유관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보 검토. 부산시중앙신용협동조합 근저당의 공동담보목록과 실제 채권액, 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 및 관련 경매절차 기록을 확인해야 합니다.
• 조세·압류 확인. 수영구·서구·부산진구 압류와 당해세 여부를 확인해야 합니다. 조세 우선순위에 따라 배당금이 변동될 수 있습니다.
• 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권의 행사 주체·요건·행사 여부 및 외부 입찰에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 민간임대주택등기와 임대사업자 관련 의무 및 매각 후 처리 상태를 확인해야 합니다.
• 미납 관리비·점유 상태. 관리비 체납, 현재 거주자, 인도 가능성 및 명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 실거래 원본 확보. 305호에 대응하는 면적과 용도의 최근 실거래를 확보해 실질취득비용과 비교해야 합니다.

맺으며 — “낮은 낙찰가보다 먼저 확인할 것은 인수보증금”

이 물건의 핵심 문제는 감정가 109,000,000원의 높고 낮음이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입 명의 4명의 임대차 실체가 아직 확정되지 않았다는 점입니다. 해당 명의들이 실제 선순위 임차인으로 인정되고 배당받지 못한 보증금이 존재하면 낙찰자는 예상보다 큰 비용을 부담할 수 있습니다.

더욱이 별도의 65,000,000원 임차권등기, 공동담보 근저당, 조세 압류, 전세사기피해자 우선매수권까지 검토해야 합니다. 특히 우선매수권이 실제 행사되는 경우 외부 낙찰 자체가 제한될 수 있다는 점은 일반적인 경매와 다른 중요한 제약입니다.

결론은 권리확인 전 입찰 보류입니다. 배당표상 0원으로 표시된 인수액은 확정된 사실이 아니며, 최근 거래시세도 확인되지 않아 가격 메리트에 가점을 줄 수 없습니다. 선순위 임차인과 우선매수권 문제를 해소한 뒤 실제 인수금액을 반영한 실질취득비용으로 다시 평가해야 합니다. 현재는 위험요인이 가격의 장점을 압도하는 D등급 분석 대상입니다.