부산지방법원 2024타경105930. 부산 수영구 수영동의 수목하우스다동 4층 402호입니다. 감정평가상 해당 층은 도시형생활주택 원룸형으로 이용되는 구간에 속합니다. 소유자 최지아는 2019년 3월 28일 거래가액 99,900,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 해 9월 20일 부산시중앙신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 2,640,000,000원이지만 공동담보가 설정된 채권이므로 이를 402호 한 세대만의 부채로 해석해서는 안 됩니다.
경매 신청채권액은 2,467,105,392원입니다. 경매개시결정 이후 지방자치단체 압류 등이 등재됐으며, 근저당권도 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이러한 등기상 권리의 정리보다 중요한 것은 등기부에 드러나지 않는 선순위 임대차관계가 매수인에게 남는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경105930 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 구락로16번길 8, 4층 402호 (수영동, 수목하우스다동) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대·도시형생활주택) · 원룸형 · 7층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 최지아 (2019.03.28. 소유권이전, 거래가액 99,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 118,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 부산시중앙신용협동조합 (근저당권 이전등기: 케이씨유엔피엘대부주식회사) |
| 경매 신청채권액 | 2,467,105,392원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.20. 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 공동담보 | 제2019-336호 |
| 임차인 | 명부상 실제 임차인으로 분류된 22명 · 선순위 전입 4명 · 개별 호실 귀속 및 현재 점유 확인 필요 |
| 임차권등기 | 최성렬 · 보증금 70,000,000원 · 2024.05.13. 등기 |
| 우선매수권 | 전세사기피해자인 매수인의 우선매수권은 1회에 한함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소되지만 선순위 임대차는 별개
최초 남부산농업협동조합 근저당권은 2019.09.20. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 부산시중앙신용협동조합의 을구 3번 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐지만 말소기준 시점이 이전등기일로 바뀌는 것은 아닙니다.
이 근저당권 이후의 지방자치단체 압류 3건, 경매개시결정, 후순위 주택임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 압류가 말소된다는 사실은 관련 조세채권의 배당상 우선순위 문제까지 사라진다는 의미가 아닙니다. 당해세 등에 해당하는 금액은 실제 배당에서 먼저 고려될 수 있습니다.
② 임차인 권리분석 — 실제 임차인 22명, 선순위 전입 4명
임차인 명부에는 실제 임차인으로 분류된 22명이 있고, 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고자는 없습니다. 따라서 보증기관 명의 채권을 별도의 임차보증금으로 중복 합산할 문제는 없습니다. 다만 다수의 임차인이 함께 조사된 만큼 각 인물이 실제로 402호와 관계되는지, 이미 퇴거했는지, 다른 호실의 임차인인지를 반드시 구분해야 합니다. 22명이 현재 이 호실을 점유한다고 단정할 수는 없습니다.
| 임차인 | 전입일 / 범위 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계·인수 |
|---|
대항력 표시는 2019.09.20. 말소기준권리와 전입일을 비교한 예비 판단입니다. 선순위 전입자의 실제 대항력 성립은 해당 주택의 인도·점유·전입 유지와 임대차관계 확인이 필요합니다. 확정일자가 미확인인 경우 우선변제권도 확정하지 않았습니다. 배당요구는 접수 사실과 실제 배당 가능 여부가 다릅니다.
③ 시세 비교 — 감정가가 곧 시장가격은 아니다
수목하우스다동 402호는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 118,000,000원입니다. 하지만 최근 12개월 동일 유형 거래평균이나 최신 실거래액을 확인할 수 없는 상태입니다. 과거 소유권 이전 당시의 거래가액 99,900,000원은 확인되지만, 이를 현시점의 시세로 대체해서도 안 됩니다.
| 감정평가액 | 118,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 118,000,000원 |
| 과거 등기 거래가액 | 99,900,000원 (2019.03.28. 소유권이전) |
| 최근 실거래 비교 | 비교 가능한 최근 거래가격 확인 필요 |
| 실질취득원가 | 118,000,000원 + 인수할 미반환 보증금 등 (현재 미확정) |
| 가격 메리트 | 판정 보류 — 시세와 인수액 모두 검증 필요 |
감정평가상 402호는 원룸형 도시형생활주택 구간입니다. 따라서 면적이나 용도가 다른 오피스텔, 일반 아파트의 가격을 그대로 비교하는 것은 적절하지 않습니다. 동일하거나 유사한 원룸형 다세대의 최근 거래와 임대수익성, 실제 임차보증금 부담을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,452,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 2,640,000,000원 | 115,548,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 미배당 채권잔액(채권최고액 기준) | — | 2,524,452,000원 |
| 매수인 인수(기초 계산) | — | 0원 |
위 표는 집행비용 추정액과 근저당 채권최고액에 따른 기초 배당계산입니다. 조세채권, 최우선변제, 선순위 임차인의 배당 및 미반환 보증금은 반영하지 않았습니다. 미배당 채권잔액은 공동담보 채권의 명목상 잔액으로, 해당 금액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 기초 계산의 인수 0원은 최종 매수인 부담 0원 확정과 다릅니다.
| 회차별 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 118,000,000원 | 115,548,000원 | 2,524,452,000원 | 미확정 |
| 1회 유찰(80%) | 94,400,000원 | 92,300,800원 | 2,547,699,200원 | 미확정 |
| 2회 유찰(64%) | 75,520,000원 | 73,760,640원 | 2,566,239,360원 | 미확정 |
⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰이 제한될 수 있는 경매
매각물건명세서에는 “매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함”이라는 내용이 있습니다. 이는 일반적인 공개 입찰의 최고가 형성만으로 낙찰 가능성을 평가하기 어렵게 만드는 요소입니다.
법률상 요건을 충족하는 전세사기피해자가 해당 우선매수권을 행사하면, 일반 입찰자가 최고가를 써내더라도 외부 입찰자의 취득이 제한되는 이른바 ‘닫힌 경매’ 성격이 발생할 수 있습니다. 다만 현재 실제 행사 대상자와 행사 여부가 확정된 것은 아니므로 무조건 외부 낙찰이 불가능하다고 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 수영동 소재 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택, 소규모 점포 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 민락역이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통환경은 무난한 수준입니다.
- 건물. 2018.08.13. 준공된 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 화강석붙임·스톤코트 외벽, PVC 이중창이 적용되어 있으며 도시가스 난방과 승강기, 기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 201호~505호는 도시형생활주택 원룸형, 601호~705호는 주거용 오피스텔 원룸형으로 구분됩니다. 402호는 도시형생활주택 구간에 해당합니다. 일반 아파트와 동일한 환금성으로 가정해서는 안 됩니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 토지는 인접 토지와 대체로 평탄한 세로장방형입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,219,000원/㎡, 토지면적은 333.0㎡입니다. 해당 면적은 토지 전체 면적이며 402호의 전유면적 또는 대지권 면적으로 해석하면 안 됩니다.
- 위반건축물. 감정평가 관련 위반건축물 표시가 없으며, 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다.
- 환금성. 원룸형 도시형생활주택은 아파트와 거래 수요 및 임대시장 특성이 다릅니다. 최근 실거래 비교 없이 환금성을 양호하다고 평가하기 어렵고, 실제 점유·임대보증금 문제는 매수 및 재매각 과정의 부담요인이 될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 4명의 임대차 확인. 송서영·장은서·백근라·이준석의 계약서, 보증금, 점유개시일, 전입 유지, 확정일자, 배당요구 및 실제 402호 관련성을 대조해야 합니다. 이 확인 전에는 인수액을 0원으로 산정하지 않아야 합니다.
- 실제 임차인과 호실별 점유를 구분. 명부상 22명의 주소·호실·임대차범위와 현재 점유관계를 확인해야 합니다. 여러 호실이 포함된 경매 또는 공동담보 관계에서 다른 호실 임차인의 보증금까지 402호의 부담으로 잘못 합산해서도 안 됩니다.
- 최성렬 임차권등기 확인. 등기된 보증금 70,000,000원과 후순위 임차권의 배당, 매각에 따른 말소 및 관련 임대차 종료관계를 확인해야 합니다. 선순위 미상 보증금과 별도로 분석해야 합니다.
- 공동담보·채권양도 확인. 부산시중앙신용협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2019-336호와 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기, 채권자 승계 및 매각절차상 지위를 대조해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 요건과 실제 행사 여부를 최신 매각물건명세서 및 법원 절차에서 확인해야 합니다. 외부 낙찰 가능성에 직접 영향을 주는 사항입니다.
- 세금과 배당순위. 수영구·서구·부산진구의 압류 3건에 관련된 채권과 당해세·최우선변제 적용 여부를 확인해야 합니다. 현재 배당표는 이 금액을 반영하지 않은 기초 추정입니다.
- 민간임대주택 등록 상태. 민간임대주택등기의 효력, 의무임대기간과 경매 이후의 처리 관계를 관계 기관 및 원본 서류를 통해 점검해야 합니다.
- 가격과 실질취득원가. 최근 동일 유형 거래가격, 임대수익성 및 실제 인수할 보증금을 확인한 후 낙찰가에 미반환 보증금·취득 부대비용을 더해 입찰 상한을 정해야 합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 총취득원가는 별도로 계산해야 합니다.
- 인도·관리비·원본 대조. 현재 실제 점유자, 인도 가능성, 체납 공용관리비, 매각물건명세서·현황조사서·등기부의 최신 내용과 매각절차 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 인수액과 낙찰 가능성이 문제다”
수목하우스다동 402호는 신건 감정가 118,000,000원으로 시작합니다. 근저당권의 말소기준일은 명확하고 후순위 압류 및 임차권등기도 기본적으로 매각에 따른 소멸 구조로 정리할 수 있습니다. 하지만 그렇다고 매수인에게 남는 권리가 없다고 판단할 수는 없습니다.
말소기준 이전 전입자 4명의 보증금과 대항력 성립 여부가 확인되지 않았고, 별도로 70,000,000원의 후순위 임차권등기도 존재합니다. 후순위 임차권은 매각소멸 대상이지만 선순위 임차인의 미반환 보증금 위험은 해소되지 않았습니다. 실제 취득원가는 118,000,000원에 고정된 것이 아니라 인수할 보증금이 확인돼야 비로소 계산할 수 있습니다.
게다가 전세사기피해자의 1회 우선매수권이 명시되어 있어 해당 권리가 행사되면 외부 낙찰이 제한되는 구조입니다. 원룸형 도시형생활주택의 환금성 불확실성과 최근 실거래 비교의 부재도 함께 고려해야 합니다. 현재 단계의 결론은 입찰 보류 및 선순위 임차인·우선매수권 집중 확인입니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 낮게 낙찰받느냐가 아니라, 무엇을 인수하고 실제로 취득할 수 있는지를 먼저 확정하는 것입니다.
