부산지방법원 2024타경105930. 부산 수영구 수영동의 수목하우스다동 7층 704호입니다. 사건의 물건종류는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 6층부터 7층까지는 주거용 오피스텔(원룸형)로 이용되는 건물입니다. 따라서 해당 호수는 실제 이용상태를 기준으로 주거용 오피스텔의 점유 및 임대차 위험을 함께 살펴야 합니다.

등기부상 말소기준권리는 2019.09.20. 부산시중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 무려 2,640,000,000원이며 공동담보목록이 설정되어 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있고, 이후 압류와 임차권등기도 후순위입니다. 하지만 등기상 근저당이 지워진다는 사실만으로 선순위 임차인의 대항력까지 소멸하는 것은 아닙니다.

특히 송서영·장은서·백근라·이준석은 모두 말소기준일보다 앞서 전입했습니다. 이들의 실제 임대차관계, 대상 호수 점유, 보증금이 확인되지 않은 이상 매수인이 부담할 금액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 또한 건물 전체 여러 호실과 관련된 것으로 보이는 다수의 전입 기록이 있으므로, 각 기록이 704호의 독립된 임대차인지부터 구분하는 작업이 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 전입은 별개

최초 설정된 남부산농업협동조합 근저당권은 2019.09.20. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 이후 같은 날짜에 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당이 새로운 말소기준권리가 됐습니다. 그 뒤의 주택임차권등기, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자의 임차권은 등기상 후순위 권리와 달리 취급해야 합니다. 해당 점유자가 실제 704호 임차인이고 대항요건을 갖추었다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. 보증금 및 확정일자가 미상인 상태이므로 전입일만으로 모든 법률요건이 충족됐다고 단정할 수는 없습니다.

② 임차인·점유관계 — 23명 기록, 선순위 4명

현황조사와 임차권등기에서 총 23명의 전입·점유·임차권 관련 이름이 확인됩니다. 이 중 22명은 현황조사 등에서 확인된 인물이고, 임지혜는 704호 전부에 대한 임차권등기권자입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시된 인물은 없습니다.

다만 명단이 곧 704호의 독립된 실제 임차인 23명을 뜻하지는 않습니다. 건물 여러 호실의 조사와 연계되었을 가능성을 구분해야 하며, 각 인물의 실제 점유 호수·임대차계약·전입 유지 여부를 확인해야 합니다.

대항력·승계 판정은 전입일과 말소기준일을 중심으로 한 예비분석입니다. 보증금·확정일자·실제 점유·임대차관계가 확인되지 않은 인물에 대해서는 법적 대항력 및 매수인 인수를 확정하지 않았습니다. 위 명단의 서로 다른 점유자가 동일 호수의 독립 임차인인지도 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 채권최고액 기준으로 단순 계산한 예상배당입니다. 근저당은 공동담보이므로 표시된 채권최고액과 미배당액을 해당 704호만의 실제 확정채무로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차보증금의 우선배당·실제 채권잔액 등은 확정 반영되지 않았습니다. 근저당 미배당액 자체가 매수인에게 승계된다는 뜻도 아닙니다.

④ 회차별 시나리오 — 최저가가 내려가도 안전해지는 것은 아니다

1회 유찰 가정에서는 최저가가 92,800,000원, 2회 유찰 가정에서는 74,240,000원까지 내려갑니다. 그러나 이것만으로 가격 매력이 커진다고 단정할 수 없습니다. 선순위 임차인의 보증금 인수가 실제로 발생한다면 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 늘어 취득비용 절감 효과가 제한될 수 있기 때문입니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 발생할 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않아 해당 여부를 산정할 수 없습니다.

⑤ 우선매수권 — 외부 낙찰을 제한할 수 있는 변수

매각물건명세서 비고에는 “매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함”이라는 내용이 있습니다. 이는 일반 외부 입찰자에게 매우 중요한 확인사항입니다.

따라서 이 사건은 입찰가격만 잘 정하면 해결되는 물건이 아닙니다. 선순위 임차인 위험이 해결되더라도 우선매수권 행사 가능성이 남아 있으면 외부 입찰자의 낙찰 가능성은 여전히 제약됩니다.

⑥ 시세·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

수목하우스다동의 건물 정보에는 2018.08.13. 준공, 20세대로 표시되어 있습니다. 다만 감정평가는 제201호 외 27개호를 함께 대상으로 하고 있으며, 704호의 면적과 직접 일치하는 실거래 비교 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 116,000,000원을 주변 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다.

• 위치. 부산광역시 수영구 수영동, 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·소규모 점포·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 민락역이 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물 이용. 2~5층은 도시형생활주택, 6~7층은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 대상 704호는 주거용 오피스텔 이용구간에 있습니다.
• 설비. 급배수·위생·화재탐지·경보·도시가스 난방·승강기 및 기계식주차설비 12대가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 토지는 평탄한 세로장방형이며 북측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 공시지가. 2,219,000원/㎡로 표시됩니다. 이는 토지 공시지가이며 704호의 실거래 시세를 직접 나타내지는 않습니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.09. 민간임대주택 관련 등기가 기재되어 있습니다. 경매 매수 이후의 등록·임대 관련 의무 및 말소 여부는 관할 기관에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 역세권 접근성은 장점이지만, 원룸형 주거용 오피스텔의 수요·임대차 현황·실거래가·권리상태를 모두 확인해야 매각 및 재임대 가능성을 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 전입자 4명 확인. 송서영·장은서·백근라·이준석의 실제 704호 거주 여부, 임대차계약 존재, 보증금 및 확정일자를 각각 확인해야 합니다.
• 보증금 인수액 확인. 대항력·우선변제·배당요구·예상배당액을 검토하여 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 확정해야 합니다.
• 임차권등기 확인. 임지혜의 75,000,000원 보증금과 후순위 임차권등기, 실제 배당 및 점유관계를 분리해 검토해야 합니다.
• 호실별 점유관계 구분. 전입·점유 관련 명단 23명이 실제로 어느 호실과 관련되는지 확인해야 합니다. 명단 전체를 704호 임차인으로 단정하면 안 됩니다.
• 우선매수권 행사 가능성. 전세사기피해자 우선매수권의 대상·권리자·행사 여부와 1회 제한을 법원에 확인해야 합니다.
• 경매 진행 여부. 2026.08.25. 기각결정 관련 기록과 2026.11.02. 매각기일의 유효 여부를 직접 확인해야 합니다.
• 용도 및 공적장부. 사건상 근린시설 표시, 감정상 주거용 오피스텔 이용상태, 건축물대장 및 등기상 용도를 대조해야 합니다.
• 공동담보 범위. 채권최고액 2,640,000,000원의 공동담보 관계와 현재 피담보채무, 근저당권 이전 내역을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 인도. 관리비 체납, 공용부분 부담, 실제 점유자, 인도명령 가능성과 명도비용을 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 704호와 동일한 용도·면적·건물 특성을 가진 최근 실거래를 확인하고, 인수액을 포함한 실질취득비용과 비교해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수액과 낙찰 가능성이 먼저다”

부산 수목하우스다동 704호는 언뜻 보면 최저가 1.16억 원의 신건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아닙니다.

먼저 2019.09.20. 말소기준권리보다 앞서 전입한 4명의 실제 임대차 및 보증금 규모가 확인되지 않았습니다. 이들이 704호에 대항력을 가진 임차인이라면 매수인에게 미배당 보증금이 승계될 수 있습니다. 임지혜의 후순위 임차권등기 75,000,000원과는 별개의 문제입니다.

여기에 전세사기피해자 우선매수권 관련 명세서 문구가 존재합니다. 적법한 우선매수권자가 권리를 행사한다면 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 낙찰이 제한되는 상황이 생길 수 있습니다.

동일 조건의 시세 비교도 확보되지 않았으므로 신건 가격에 대한 가격 가점을 부여할 수 없습니다. 결국 이 사건의 판단은 “116,000,000원에 낙찰받을 수 있는가”가 아니라 “인수액을 포함한 총 취득비용이 얼마이며, 외부 낙찰 자체가 가능한가”입니다.

결론은 입찰 보류. 선순위 임차인 관계, 보증금, 실제 점유, 우선매수권 및 경매 진행상태를 확인하기 전까지 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 접근해서는 안 되는 종합 D등급 물건입니다.