부산지방법원 2024타경105930. 부산 수영구 수영동의 수목하우스 다동 7층 705호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있으나, 감정평가서의 이용상태에 따르면 해당 601~705호 구간은 주거용 오피스텔(원룸형)로 이용되고 있습니다. 소유자는 최지아이며, 2019년 9월 20일 설정된 부산시중앙신용협동조합의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 공동담보목록과 연결되어 있어 채권최고액 전체를 해당 705호 한 세대의 실제 채무로 단정할 수는 없습니다.

눈여겨봐야 할 것은 채권최고액보다도 임차인의 선후관계입니다. 송서영·장은서·백근라·이준석의 전입일은 모두 말소기준일인 2019년 9월 20일보다 앞섭니다. 다만 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 가능·미상 및 매수인 인수 가능성으로 보수적으로 판단해야 합니다. 전입일이 빠르다는 사정만으로 현재의 유효한 대항력이나 인수보증금이 확정되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심

기존 남부산농업협동조합의 2018년 근저당권은 2019년 9월 20일 이미 말소되었습니다. 이후 같은 날 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권이 현재 권리분석의 기준입니다. 이 권리에 후행하는 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

다만 2026년 7월 23일 을구 3-1번에 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전이 등기되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 동일 채권을 별도의 근저당 채무로 중복 계산해서는 안 됩니다. 실제 배당채권자 및 채권 승계관계는 최신 사건기록으로 확인해야 합니다.

임차인·전입관계 — 조사 명의 22명

현황조사와 등기·문건접수 내역에는 총 22명의 명의자가 확인됩니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고로 표시된 명의자는 없습니다. 그러나 대부분의 점유범위와 임대차계약 내용이 미상이고, 한 호실에 관한 실제 계약관계와 조사상 기재 명의가 완전히 대응하는지도 확인되지 않았습니다. 따라서 22명을 모두 독립된 임대차계약의 당사자로 확정하거나, 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

전입일은 현황조사 및 등기 기재 기준입니다. '배당요구 확인 필요'는 배당요구가 없다고 확정한 뜻이 아닙니다. 최현주의 2022.06.16은 임차권등기 및 관련 신청 기록에 기재된 일자이므로, 별도의 적법한 배당요구 여부와 동일시해서는 안 됩니다. 모든 명의자의 실제 점유·임대차계약·확정일자·배당순위 및 본건 705호와의 관계는 원본 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 1억이 싸다는 근거가 없다

본건 최저매각가는 100,000,000원으로 감정가와 같습니다. 그러나 해당 호실과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격, 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세가 확인되지 않았습니다.

수목하우스다동은 2018년 8월 13일 사용승인된 것으로 기록되어 있고, 시세 관련 단지 정보에는 20세대가 기재되어 있습니다. 다만 감정평가 대상은 건물 내 여러 호실을 포함하며, 개별 호실의 용도와 층·면적·임대차관계에 차이가 있을 수 있습니다. 본건과 동일한 조건의 실거래 확인 없이 감정가 자체를 시세로 취급하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 배당표는 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 시뮬레이션이며, 실제 채무 잔액과 공동담보 배당관계, 선순위 임차인의 배당, 조세채권 및 최우선변제 등을 확정적으로 반영한 배당표가 아닙니다. 계산상 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이며 그 자체가 매수인의 인수채무를 의미하지 않습니다.

회차별 배당·미배당 시나리오

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 수영동, 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 단독주택·공동주택과 소규모 점포, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 민락역이 소재하여 교통환경은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수·화재탐지 및 경보설비, 도시가스 난방·승강기설비와 기계식주차설비(12대)가 설치되어 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 토지는 평탄한 세로장방형이고 북측 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지 전체면적은 333.0㎡, 공시지가 표기는 2,219,000원/㎡입니다. 전체 토지면적을 해당 호실의 대지권 면적으로 혼동해서는 안 됩니다.
• 이용상태. 201~505호는 도시형생활주택(원룸형), 601~705호는 주거용 오피스텔(원룸형)으로 평가되어 있습니다. 본건 705호는 후자에 해당합니다.
• 민간임대주택. 민간임대주택 등기가 존재하며 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 관련 내용이 기록되어 있습니다. 경매 후 등록·말소 여부와 매수인에게 미치는 영향은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 동일 조건의 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로 정상 매매가격과 매도 소요기간을 판단하기 어렵습니다. 소규모 집합건물의 개별 호실이라는 점과 현재의 임대차관계 불확실성을 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 4명에 대한 실제 계약관계 확인. 송서영·장은서·백근라·이준석의 실제 점유, 계약서상 임차 목적물, 보증금, 확정일자 및 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다. 본건 705호와 실제로 연결되는 임대차인지도 반드시 대조해야 합니다.
• 배당요구·인수액 확정. 선순위 임차인이 적법한 배당요구를 했는지, 배당으로 보증금이 얼마까지 회수되는지, 미배당액이 매수인에게 인수되는지 검토해야 합니다. 인수액이 확인되기 전에는 실질 취득금액을 100,000,000원으로 확정하지 마세요.
• 최현주 임차권등기 확인. 보증금 70,000,000원과 확정일자 2020.01.21, 임차권등기 2022.06.16의 관계를 확인해야 합니다. 해당 임차권이 후순위라는 점과 별도로 배당요구의 적법성 및 말소 처리를 대조해야 합니다.
• 전세사기피해자 우선매수권. 매각물건명세서에는 전세사기피해자인 매수인의 우선매수권이 1회에 한한다는 취지의 문구가 있습니다. 적격자가 실제 우선매수권을 행사하는 경우 일반 외부 입찰자의 낙찰이 제한될 수 있어, 이른바 ‘닫힌 경매’ 효과를 고려해야 합니다. 권리자의 존재·행사 여부 및 절차를 확인하세요.
• 기각결정 및 매각 진행상태. 2026.08.25 기각결정정본 발송, 2026.08.27 도달 관련 기록이 있습니다. 해당 결정의 대상과 내용, 후속 절차 및 2026.11.02 매각기일의 진행 여부를 법원 사건기록으로 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전·공동담보 확인. 2026.07.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 공동담보목록 제2019-336호와 실제 채권 잔액, 배당요구 및 채권 승계관계를 확인하세요. 채권최고액 전체가 본건 한 호실의 실제 확정채무라고 가정해서는 안 됩니다.
• 용도와 민간임대주택 상태 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정상 주거용 오피스텔 이용상태가 다르므로 건축물대장 및 현황을 대조하고, 민간임대주택 등록·임대의무와 경매 후 관련 법률관계도 확인해야 합니다.
• 명도·관리비·현장 확인. 실제 점유자를 방문 조사로 확인하고, 관리비 체납, 시설 상태, 기계식주차 이용, 임대차 종료 및 명도 가능성을 별도로 검토하세요.
• 가격 검증. 1회 유찰 80,000,000원, 2회 유찰 64,000,000원이라는 가격표만으로 할인 메리트를 판단하지 마세요. 최근 동일 유형 실거래를 확인한 후, 인수 가능 보증금을 반영한 총 취득부담과 비교해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1억 ≠ 실질취득 1억”

이 사건은 근저당권의 말소관계 자체보다 선순위 임차관계가 훨씬 중요한 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 100,000,000원이고 0회 유찰된 신건입니다. 그러나 선순위 전입 명의자 4명의 보증금이 미상이며, 조사상 전체 22명의 명의가 확인됩니다. 등기된 임차권보증금 70,000,000원도 존재하지만 그 권리는 말소기준권리보다 후행합니다. 무엇보다 선순위 임차인의 실제 인수액을 아직 확정할 수 없습니다.

또한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 100,000,000원이 시장가격보다 싼지조차 판단할 수 없습니다. 전세사기피해자 우선매수권 1회 관련 문구가 있어 적격자의 권리 행사 시 외부 일반 입찰자의 낙찰이 제한되는 ‘닫힌 경매’ 가능성도 고려해야 합니다. 기각결정 관련 기록과 후속 매각 절차까지 확인이 필요한 상태입니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류 및 선순위 임대차·우선매수권·실거래 확인 우선입니다. 단순히 유찰을 기다리는 것이 아니라, 얼마를 써낼 것인지 결정하기 전에 실제로 얼마를 인수하는 물건인지부터 밝혀야 합니다. 권리위험이 해소되지 않은 상태에서 최저가만 근거로 가격 메리트를 주장하는 것은 적절하지 않습니다.