부산지방법원 2024타경105930. 부산 수영동 수목하우스다동 6층 602호에 관한 임의경매입니다. 법원 경매상 물건 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가상 601호부터 705호까지는 주거용 오피스텔(원룸형)로 이용되고 있어 본건 602호 역시 해당 구간에 속합니다. 따라서 단순한 상가 경매로 보거나 일반 아파트 경매로 판단해서는 안 됩니다.
말소기준권리는 2019.09.20 설정된 부산시중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,640,000,000원으로 본건 감정가를 크게 웃돌지만, 공동담보가 설정된 근저당권이므로 채권최고액 전체를 이 호실 하나의 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다. 근저당권과 후순위 압류·임차권등기는 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상입니다. 그러나 말소기준 이전에 전입한 사람들의 임대차 권리까지 자동으로 소멸한다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경105930 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 구락로16번길 8, 6층 602호 (수영동, 수목하우스다동) |
| 용도 / 이용상태 | 경매상 근린시설 · 감정상 업무시설(주거용 오피스텔, 원룸형) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 경사슬래브지붕 · 7층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 최지아 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 매각공고상 보증금액 별도 확인 필요 |
| 신청채권자 / 청구액 | 부산시중앙신용협동조합 / 2,467,105,392원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.20 · 을구 3번 근저당권 · 채권최고액 2,640,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.07.23 · 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 확인 | 2026.10.20 발급 등기사항 기준 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 전입이 문제
최초 남부산농업협동조합의 근저당권은 2019.09.20 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 같은 날 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 수영구·서구의 압류, 경매개시결정 및 이언효의 주택임차권등기는 매각에 의한 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 및 점유 조사 — 인수금액을 확정할 수 없다
현황조사·문건접수·등기에서 확인되는 전입·임차 관련 대상자는 22명입니다. 이 가운데 말소기준 이전 전입자는 4명, 이후 전입자는 18명입니다. 다만 이 숫자는 본건 602호에 실제로 거주하거나 독립된 임대차계약을 체결한 임차인의 확정 인원수가 아닙니다. 602호에 귀속되는 실제 임차인 수는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송서영 | 2019.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 장은서 | 2019.04.02 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 백근라 | 2019.04.04 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이준석 | 2019.05.07 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 권설은 | 2019.09.25 | 미상 | 기준일 후 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 최현주 | 2020.02.04 | 미상 | 기준일 후 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 강시준 | 2020.02.17 | 미상 | 기준일 후 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 최윤정 | 2020.12.14 | 미상 | 기준일 후 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김현수 | 2020.12.15 | 미상 | 기준일 후 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 양혜록 | 2021.01.18 | 미상 | 기준일 후 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 최재현 | 2021.01.19 | 미상 | 기준일 후 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 백수빈 | 2021.02.09 | 미상 | 기준일 후 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김민정 | 2021.02.10 | 미상 | 기준일 후 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이다솔 | 2021.02.19 | 미상 | 기준일 후 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김영규 | 2021.05.18 | 미상 | 기준일 후 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 배종현 | 2021.06.15 | 미상 | 기준일 후 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이언효 | 2021.07.23 | 70,000,000원 | 기준일 후 | 확정일자 있음 | 해당 없음 |
| 김현지 | 2021.08.09 | 미상 | 기준일 후 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 박혜란 | 2022.04.14 | 미상 | 기준일 후 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 최성렬 | 2022.04.28 | 미상 | 기준일 후 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 홍가희 | 2022.04.29 | 미상 | 기준일 후 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이우진 | 2022.12.30 | 미상 | 기준일 후 | 확인 필요 | 해당 없음 |
대항력 가능·미상은 말소기준권리보다 전입이 앞선 경우의 위험 표시이며 대항력 확정 판정이 아닙니다. 기준일 후는 해당 근저당권에 대한 후순위 전입을 뜻합니다. 우선변제 배당순위는 전입·점유·확정일자·배당요구 요건에 따라 달라집니다. 승계 표시는 보증기관 대위·승계 여부로, 이 표의 대상자에게 확인된 보증기관 승계는 없습니다.
③ 등기된 임차권 — 이언효 보증금 70,000,000원
| 임차권자 | 이언효 |
|---|---|
| 등기 | 을구 4번 주택임차권 · 2024.12.02 |
| 임차보증금 | 70,000,000원 |
| 임대차계약일 | 2021.06.28 |
| 확정일자 | 2021.06.28 |
| 점유개시일 | 2021.07.22 |
| 주민등록일 | 2021.07.23 |
| 임차 범위 | 건물 전부 |
| 말소기준권리 | 2019.09.20 부산시중앙신용협동조합 근저당권 |
| 매각 시 처리 | 말소기준권리 이후의 임차권등기로 매각에 따른 소멸 대상 |
이언효의 전입·점유개시는 모두 2019.09.20 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 등기만을 이유로 70,000,000원이 매수인에게 그대로 인수된다고 해석해서는 안 됩니다. 반대로 보증금 채권이 배당으로 전액 회수된다고 볼 근거도 부족합니다. 확정일자와 임차권등기 내용을 기준으로 배당요건을 검토하되, 앞서 확인된 선순위 전입자들의 권리와는 구별해야 합니다.
④ 시세 판단 — 실질취득금액도, 가격 메리트도 미확정
수목하우스다동의 본건과 직접 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아, 최저매각가 116,000,000원이 적정 시세 이하인지 판단하기 어렵습니다. 특히 임차인 인수 위험이 남아 있어 현재는 최저매각가와 시장가격을 단순 비교하는 것 자체가 부적절합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,424,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 부산시중앙신용협동조합 | 2,640,000,000원 | 113,576,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당액 | — | 2,526,424,000원 |
근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 공동담보 실제 채권잔액, 임차인 배당·최우선변제, 당해세 및 기타 우선채권은 별도로 반영되지 않았습니다. 미배당액은 채권자의 미회수 추정액이지 매수인 인수액이 아닙니다. 근저당권 이전에 따른 현재 채권자 지위도 확인해야 합니다.
⑥ 유찰 회차별 배당 시뮬레이션
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 2,526,424,000원 | 가정 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 2,549,270,400원 | 가정 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 74,240,000원 | 72,503,680원 | 2,567,496,320원 | 가정 0원 |
표상 유찰 시 최저가가 낮아지더라도 선순위 임차인의 실제 인수보증금이 확인되지 않았으므로 취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 매각대금 배당 시뮬레이션과 낙찰자의 최종 자금 부담은 별개의 문제입니다.
⑦ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한 가능성
우선매수권은 가격과 권리분석을 모두 마친 일반 입찰자에게도 낙찰 가능성을 좌우할 수 있는 요소입니다. 선순위 임차인의 존재 여부를 확인하는 동시에 우선매수권에 따른 외부 낙찰 제한 가능성을 별도의 의사결정 위험으로 반영해야 합니다.
⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 수영동, 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·소규모 점포 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 민락역이 있어 전반적인 교통환경은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물 이용. 감정평가 범위의 201~505호는 도시형생활주택 18개호, 601~705호는 주거용 오피스텔 10개호로 구분됩니다. 본건은 602호로 후자에 해당합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·도시가스 난방·승강기 설비가 있으며 기계식주차설비 12대가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 및 역사문화환경보존지역이 포함됩니다. 공시지가 2,219,000원/㎡, 토지면적 333.0㎡입니다.
- 등기상 임대주택. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등록의 현재 효력과 매각 후 관련 의무를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 주거용 원룸 오피스텔로 이용되고 있으나 동일 조건의 거래가격 비교가 확보되지 않아 시장 유동성과 적정 매도가격을 확정할 수 없습니다.
⑨ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 4명 확인. 송서영·장은서·백근라·이준석의 실제 점유 호실, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 상태를 확인해야 합니다. 602호와의 관련성부터 명확히 해야 합니다.
- 실제 인수액 확정. 대항력 성립과 예상배당 부족분을 확인한 후 낙찰가와 인수보증금을 합산해 실질취득금액을 산정해야 합니다.
- 이언효 임차권등기. 보증금 70,000,000원의 임차권등기와 확정일자를 확인하고 매각 시 소멸 및 배당요건을 별도로 검토해야 합니다.
- 우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권의 대상자, 행사 여부, 법원의 매각조건을 확인해 일반 입찰자의 낙찰 제한 가능성을 판단해야 합니다.
- 공동담보 근저당. 공동담보목록 제2019-336호와 실제 채권잔액, 2026.07.23 근저당권 이전 및 채권자 승계 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 갑구 민간임대주택등기의 존속 상태와 매각 이후 적용되는 의무를 검토해야 합니다.
- 물건 용도. 경매상 근린시설과 감정상 주거용 오피스텔이라는 표시를 건축물대장 및 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 미납금·조세. 관리비 체납, 당해세, 우선변제 및 최우선변제 가능성을 확인하고 추정 배당표를 보완해야 합니다.
- 시세 검증. 602호와 유사한 면적·층·이용상태의 최근 실거래와 호가를 확인하고, 최저가가 아닌 실질취득금액을 기준으로 가격 메리트를 판단해야 합니다.
- 원본 및 진행상태. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부와 매각조건, 최신 등기부·현황조사·매각물건명세서 및 관련 법원 결정문을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.16억이 최종 취득가격이라는 보장은 없다”
이 사건의 핵심은 낮아 보일 수 있는 최저가가 아니라 선순위 전입자의 임차권 및 인수보증금 확인입니다. 2019.09.20 말소기준권리 이전에 전입한 4명의 법적 지위가 확정되지 않았고, 70,000,000원의 임차권등기 및 전세사기피해자 우선매수권 관련 조건도 존재합니다.
근저당권 및 후순위 압류가 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이라 평가할 수 없습니다. 실질취득금액이 미상이고 최근 비교시세도 확정되지 않은 상황에서 신건 116,000,000원에 가격 메리트가 있다고 볼 근거는 부족합니다. 권리 위험 높음 · 인수금 미확정 · 우선매수권 행사 시 외부 낙찰 제한 가능 · 가격 판단 보류. 선순위 임대차관계와 매각조건이 명확해지기 전까지는 입찰 보류가 타당한 결론입니다.
