부산지방법원 2024타경105930. 부산 수영구 수영동의 수목하우스 다동 5층 504호입니다. 감정평가상 해당 층의 주택은 다세대 도시형생활주택(원룸형)으로 이용됩니다. 감정가와 최저매각가는 모두 119,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부의 구조만 보면 2019.09.20 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 그러나 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는다는 판단은 별개입니다. 말소기준 이전 전입자가 실제로 대항력을 갖춘 임차인인지, 배당으로 보증금을 회수할 수 있는지가 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 문제

최초 소유자 김길용 명의로 설정됐던 남부산농업협동조합 근저당권 2,112,000,000원은 2019.09.20 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 같은 날 설정된 부산시중앙신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐으며, 권리자의 변경이 말소기준일 자체를 바꾸는 것은 아닙니다.

말소기준 이후의 수영구 압류, 경매개시결정, 서구 압류와 김영규 임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 대상으로 정리됩니다. 다만 2019.09.20 이전부터 전입한 사람들의 임차관계는 별도로 판단해야 합니다. 또한 민간임대주택등기가 남아 있으므로 매각에 따른 관련 의무와 등록 상태도 확인이 필요합니다.

② 임차관계 — 선순위 전입 4명, 보증금은 모두 미상

현황조사에 여러 전입자가 나타나고, 별도로 김영규의 주택임차권등기가 확인됩니다. 전입 기록이 있다고 해서 모두 이 504호의 독립된 임차인으로 확정되는 것은 아닙니다. 특히 감정평가 대상에 여러 호실이 포함된 만큼, 각 사람의 정확한 점유 호실과 계약관계를 대조해야 합니다.

김영규는 2021.04.26 계약 및 확정일자, 2021.05.18 주민등록·점유개시, 2025.04.28 임차권등기 기록이 있습니다. 근저당권보다 후순위이므로 원칙적으로 매각으로 소멸하는 임차권입니다. 다만 실제 배당액과 명도 문제는 별도 확인이 필요합니다.

그 밖의 후순위 전입 기록도 확인됩니다. 이들은 전입일이 말소기준보다 늦어 전입 순서만으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵지만, 보증금·실제 점유 호실·확정일자 등을 확인해야 합니다.

후순위 전입자들의 확정일자·우선변제 순위 및 매수인 승계 여부는 각 계약과 점유관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 주민등록 전입일만으로 모든 법률관계가 확정되는 것은 아닙니다.

③ 우선매수권 — 외부 낙찰 가능성부터 확인

매각물건명세서에는 “매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함”이라는 비고가 있습니다. 이는 통상의 최고가 입찰 경쟁뿐 아니라 전세사기피해자 우선매수권 행사 가능성을 함께 고려해야 한다는 의미입니다.

④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

집행비용 추정액을 제외한 금액이 근저당권 배당에 충당되는 단순 계산입니다. 선순위 임차인의 배당·인수 관계가 확정되지 않았으므로 실제 배당순위를 나타내는 확정 배당표가 아닙니다.

근저당권의 2,640,000,000원은 공동담보 채권최고액입니다. 504호 한 개 호실에 귀속되는 실제 확정채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차인의 배당·인수금액은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여 0원도 단순 추정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가는 내려가도 인수위험은 남는다

⑥ 가격 판단 — 과거 거래가와 현재 시세는 다르다

최지아의 2019년 소유권이전 당시 등기 거래가액은 199,900,000원입니다. 현재 최저매각가인 119,000,000원보다 높은 금액이지만, 과거 취득가액을 현재 시장가격으로 간주할 수는 없습니다.

현 시점의 동일 평형 실거래 비교가 확정되지 않았고, 감정가 119,000,000원이 최근 거래가보다 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 게다가 선순위 임차보증금이 확인되지 않아 실질취득비용 자체도 확정되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인이나 과거 취득가액과의 차이를 가격 메리트로 평가할 근거가 부족합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 수영동 소재 부산도시철도 2호선 민락역 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택·공동주택·소규모 점포·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 시내버스정류장과 민락역이 인근에 있어 대중교통 이용 여건은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 201~505호는 도시형생활주택(원룸형), 601~705호는 주거용 오피스텔(원룸형)로 평가됐습니다. 본건 504호는 도시형생활주택에 해당합니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조 7층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지 및 경보·도시가스 난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다. 기계식 주차설비는 12대 규모입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 토지면적 333.0㎡, 공시지가 2,219,000원/㎡입니다.
• 환금성. 소규모 원룸형 도시형생활주택으로, 아파트와 동일한 환금성을 가정하기 어렵습니다. 현재 시세 비교와 실질 인수부담이 확정되지 않아 매각 용이성 판단에 주의가 필요합니다.
• 건축·규제. 위반건축물 표시가 확인되지 않더라도 민간임대주택 등록 상태와 역사문화환경 관련 제한은 별도로 확인해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 4명 확인. 송서영·장은서·백근라·이준석의 504호 실제 점유 여부, 임대차계약일, 보증금, 확정일자와 대항력 유지 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 배당요구와 미배당 보증금. 배당요구가 있는 장은서·송서영을 포함해 선순위 임차인의 우선변제 순위와 예상 미배당액을 확인해야 합니다.
• 김영규 임차권등기. 보증금 80,000,000원, 임차권등기명령 2025카임3367 및 주택임차권등기 내용과 실제 점유·명도 상황을 대조해야 합니다.
• 실제 호실 식별. 현황조사상 여러 전입자와 감정평가상 다수 호실이 존재하므로, 504호의 계약과 다른 호실의 계약이 혼재하지 않도록 확인해야 합니다.
• 우선매수권. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능 여부와 1회 행사 조건을 매각기일 전에 법원에 확인해야 합니다.
• 공동담보·승계채권자. 제2019-336호 공동담보목록, 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택. 임대사업자 등록과 관련 의무가 매각 후 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
• 실질취득비용. 예상 낙찰가뿐 아니라 매수인 인수보증금, 취득 부대비용, 명도비용과 관리비 부담을 포함해 계산해야 합니다.
• 가격 검증. 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래 및 현재 매매가격을 확인하고, 인수액을 포함한 실질취득비용과 비교해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류와 법원 매각조건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 낮아도 인수금은 사라지지 않는다”

이 물건은 단순히 근저당권을 말소하고 취득하면 끝나는 경매가 아닙니다. 말소기준 이전 전입자가 4명 있고, 이들의 보증금과 실제 대항력은 아직 확정되지 않았습니다. 후순위 김영규 임차권등기 80,000,000원과 다수의 전입 기록도 함께 확인해야 합니다. 근저당권의 매각 소멸과 선순위 임차보증금 인수 여부는 분리해 판단해야 합니다.

여기에 전세사기피해자 우선매수권 관련 조건까지 있어, 일반 입찰자의 외부 낙찰 가능성에도 제한이 생길 수 있습니다. 가격 측면에서도 현재 최저가가 최근 시세보다 낮다는 근거가 확정되지 않았습니다. 유찰로 입찰가격이 내려가더라도 매수인 인수보증금 때문에 실질취득비용은 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 선순위 전입자의 실제 임차관계·보증금·배당 및 인수금액, 504호 점유관계와 우선매수권 행사 여부가 확인되기 전까지는 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 입찰하는 것을 권하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 매수인이 최종적으로 얼마를 인수하는지 확정하는 데 있습니다.