262,500,000원
수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스주건축물제1동 2층 201호입니다. 감정평가상 이용상태는 단지형 연립주택이며, 사건 용도는 다세대입니다. 감정가 375,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 262,500,000원입니다. 신청채권액은 5,275,239,832원이며, 경매개시 당시 채권자는 군포신용협동조합입니다.
권리의 출발점은 2023.08.31. 설정된 군포신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후의 가압류·압류·임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.10.22.에는 이 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 권리의 기준일 자체는 2023.08.31.로 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 2층201호 (지동, 퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3·거실·주방·욕실겸화장실 등 |
| 소유자 | 김연정 |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 262,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 5층 · 승강기·도시가스·냉난방·화재경보설비 |
① 권리 흐름 — 기준일은 2023.08.31.
말소기준권리보다 앞선 임차인의 전입일은 확인되지 않습니다. 현황조사 등에 기재된 전입·임차 조사 인원은 32명이고, 가장 이른 전입일도 2023.09.11.로 모두 말소기준일 2023.08.31.보다 늦습니다. 따라서 확인된 인원은 모두 대항력 없음으로 정리됩니다.
다만 2023.09.12.에는 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 등기 내용상 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택으로 표시돼 있으므로, 입찰 전 해당 등기의 경매 후 처리와 말소 여부를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 대항력은 없지만 인원이 많다
전입·임차 조사 인원은 총 32명입니다. 이 가운데 배당요구 사실이 확인되는 인원은 11명이며, 장윤영은 160,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 장윤영의 임대차계약일은 2023.10.04., 주민등록·점유개시·확정일자는 2023.10.30.로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장윤영 | 2023.10.30 | 160,000,000원 | 2025.11.11 | 없음 | 후순위 | 없음 |
③ 가격 — 30% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 262,500,000원으로 감정가 375,000,000원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아, 현재 가격이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 할인 = 시세보다 저렴”으로 해석하면 안 됩니다.
퍼스트하우스(1sthouse)는 29세대이고 사용승인일은 2023.08.04.입니다. 비교 대상으로 확인된 46.24㎡ 면적은 본건과 면적 매칭이 되지 않으므로 본건의 시세 근거로 사용하지 않았습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,475,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 258,025,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 15,863,665,042원 중 현재 매각가에서 채권자 배당액은 258,025,000원, 미배당은 15,605,640,042원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 262,500,000원 | 258,025,000원 | 15,605,640,042원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 183,750,000원 | 180,377,500원 | 15,683,287,542원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 128,624,999원 | 126,024,249원 | 15,737,640,793원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 선순위 담보권의 미배당액은 증가하지만, 제시된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 가격 변화는 선순위 채권자의 회수율 문제이지, 현재 확인된 권리관계에서 낙찰자가 그 채권 부족분을 승계하는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 지동 내에 위치하며 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 주위로 소·중로가 있고 노선버스 정류장이 위치해 제반 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 단지형 연립주택으로, 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 있습니다.
- 도로. 단지 주위로 소·중로와 접하고 주차시설이 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 세로장방, 중로각지이며 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되고, 중로3류·소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 임대상태. 감정평가 당시 전세대가 임대 중인 것으로 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자 32명 재확인. 전입일은 모두 말소기준권리 이후지만, 실제 점유자와 명도 대상이 누구인지 현황조사·매각물건명세서·현장 상태를 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 인원 확인. 장윤영의 160,000,000원을 제외하면 다수의 보증금이 확인되지 않습니다. 최우선변제 대상 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 장윤영 임차권등기. 임대차계약 2023.10.04., 주민등록·점유·확정일자 2023.10.30., 임차보증금 160,000,000원으로 말소기준권리보다 후순위입니다.
- 민간임대주택등기. 2023.09.12. 민간임대주택등기가 존재하므로 경매 후 처리·말소 여부를 원본 등기와 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일·유사 면적의 최신 실거래가를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 변동. 현재 배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 건물 명칭. 공부상 “퍼스트하우스”, 현황 외벽 “YJ DREAM FIELD” 표시를 현장에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
권리의 기준선 자체는 명확합니다. 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 32명의 전입일은 전부 그 이후라 대항력 있는 선순위 임차인은 없습니다. 160,000,000원의 장윤영 임차권 역시 후순위이며, 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
하지만 실무 난도는 낮지 않습니다. 전입·임차 조사 인원이 32명이고 다수의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않아 배당과 명도 확인에 손이 많이 갑니다. 여기에 민간임대주택등기도 존재합니다. 가격도 감정가 375,000,000원에서 262,500,000원으로 내려왔다는 사실만 확인될 뿐, 본건과 직접 비교할 실거래가가 없어 가격 메리트는 아직 입증되지 않았습니다. 결론은 선순위 인수는 없지만, 점유관계와 실제 시세를 확인하기 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
