수원지방법원 2024타경8712. 팔달구 지동 퍼스트하우스주건축물제1동 3층305호로, 감정평가상 단지형 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 권리의 출발점은 2023.08.31. 설정된 군포신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후 가압류와 압류, 임차권등기는 원칙적인 권리 순서상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “임차인 인수 없음”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사 등에 등장하는 전입·임차 관련 인원이 많고, 장병현을 제외한 다수는 보증금이 확인되지 않습니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준인 2023.08.31. 이후이므로 대항력은 없지만, 실제 점유관계와 명도 대상, 배당요구 여부는 입찰 전 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 3층305호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3, 거실, 주방, 욕실겸화장실 등 |
| 소유자 | 김연정 |
| 감정가 / 최저가 | 455,000,000원 / 318,500,000원 (1회 유찰) |
| 사건 청구액 | 5,275,239,832원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당 · 채권최고액 6,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.08.31.
말소기준 이후 2024.04.25. 주택도시보증공사 가압류, 2024.08.09. 군포신용협동조합의 임의경매개시결정, 2024.10.14. 주식회사베스트라이프 가압류, 2026.04.03. 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2025.10.22.에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 이는 기존 말소기준 근저당의 권리자 변경입니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 확인 대상이 많다
확인된 전입일은 모두 말소기준일 2023.08.31. 이후입니다. 따라서 현재 자료상 대항력 있는 임차인은 없습니다. 장병현은 건물 전유부분 전부에 대해 임차보증금 170,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 임대차계약일자는 2023.09.20., 확정일자는 2023.09.21., 주민등록·점유개시일자는 2023.10.30.입니다. 역시 말소기준 이후이므로 대항력이 없고 임차권등기도 매각으로 소멸합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.08.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 2024.09.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 2024.09.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 2024.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 170,000,000원 | 2025.11.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 455,000,000원, 현재 최저매각가는 318,500,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리분석상 실질취득 기준도 318,500,000원입니다.
그러나 이 사건은 동일 면적에 대응하는 최근 실거래 가격을 직접 비교할 수 있는 자료가 확보되지 않았습니다. 퍼스트하우스(1sthouse)는 29세대, 사용승인일 2023.08.04.로 확인되지만, 비교 대상으로 제시된 면적 55.23㎡는 대상 면적과 일치하지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 318,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,259,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 313,241,000원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,259,000원을 제외한 313,241,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 채권 총액 15,863,665,042원 대비 미배당은 15,550,424,042원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 318,500,000원 | 313,241,000원 | 15,550,424,042원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 222,950,000원 | 219,028,700원 | 15,644,636,342원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 156,065,000원 | 153,080,090원 | 15,710,584,952원 | 0원 |
유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차보증금이 매수인에게 넘어와 실질취득가가 고정되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다. 이 사건은 권리 인수보다는 실제 점유 정리와 적정 시세 확인이 입찰가 결정의 핵심입니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 수원시 팔달구 지동 내 퍼스트하우스에 위치하며, 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 있고 노선버스 정류장이 위치해 제반 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 단지형 연립주택이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용 중이며 주위 소·중로와 접하고 주차시설이 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류와 중로3류에 접합니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대 현황. 감정평가에서는 전세대 임대중으로 확인됐습니다.
- 규모. 퍼스트하우스(1sthouse)는 29세대이며 사용승인일은 2023.08.04.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준 재확인. 말소기준은 2023.08.31.이고 확인된 전입일은 모두 이후입니다. 최신 전입세대와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 장병현 임차권. 임차보증금 170,000,000원, 주민등록·점유개시 2023.10.30.로 말소기준 이후입니다. 등기부상 매각으로 소멸하는 권리인지 최신 서류로 최종 확인하세요.
- 다수 점유자 명도. 전입·임차 관련 인원이 많으므로 현재 실제 거주자와 퇴거 완료자를 구분해 명도 대상을 확인하세요.
- 보증금 미상자. 다수의 보증금과 확정일자·우선변제 관계가 확인되지 않으므로 배당요구와 계약관계를 최신 매각서류에서 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2023.09.12. 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 이후 등기 정리 여부를 확인하세요.
- 건물 명칭. 공부상 퍼스트하우스, 현황 외벽 표시 YJ DREAM FIELD이므로 현장 방문 때 3층305호를 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 동일 조건의 최근 실거래 비교가 없으므로 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입은 모두 그 이후입니다. 장병현의 170,000,000원 임차권등기도 후순위라 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실무 난도는 별개입니다. 전세대 임대중으로 조사된 단지형 연립주택에서 전입·임차 관련 인원이 다수 확인되고, 보증금 미상자가 많습니다. 여기에 동일 조건의 최근 실거래 비교까지 부족하므로 권리는 인수 0원, 점유와 가격은 추가 확인이 이 사건의 핵심입니다. 감정가 455,000,000원에서 318,500,000원까지 내려왔다는 사실보다, 실제 점유관계와 현재 시세를 얼마만큼 정확히 확인하느냐가 입찰 판단을 좌우합니다.
