수원지방법원 2024타경8712. 수원시 팔달구 지동 퍼스트하우스주건축물제1동 4층 405호 다세대 물건입니다. 감정가는 463,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 324,100,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 김연정이며, 말소기준권리는 2023.08.31. 설정된 군포신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당입니다.
등기상 말소기준 이후 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정, 주식회사베스트라이프 가압류가 이어졌고, 2025.11.04.에는 김교연의 임차보증금 190,000,000원 주택임차권등기가 접수됐습니다. 김교연의 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.11.10.으로 말소기준 이후이므로 대항력이 없고, 이 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8712 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 팔달문로115번길 2, 4층405호 (지동,퍼스트하우스주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형 연립주택 · 룸1-3·거실·주방·욕실겸화장실 등 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 5층 |
| 소유자 | 김연정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 463,000,000원 / 324,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 5,275,239,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 등기 발급 | 수원지방법원 등기국 · 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리가 중심
말소기준은 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,000,000,000원이고 공동담보목록 제2023-300호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.04.25. 주택도시보증공사 가압류 8,770,000,000원, 2024.08.09. 임의경매개시결정, 2024.10.14. 주식회사베스트라이프 등 청구금액 1,093,665,042원의 가압류가 모두 말소기준 이후 권리로 정리되어 매각으로 소멸합니다.
기준 근저당은 2025.09.10. 확정채권양도를 원인으로 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기됐습니다. 이어 김교연의 주택임차권등기가 2025.11.04. 접수됐으며, 임차보증금은 190,000,000원, 임대차계약일자는 2023.10.06., 주민등록일자와 점유개시일자는 2023.11.10., 확정일자는 2023.10.10.입니다. 모두 말소기준일 이후의 임차관계이므로 대항력은 없습니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 32명, 모두 대항력 없음
보증기관 대위·승계자로 표시된 신고자는 없으므로 중복을 제외할 대상 없이 실제 임차인 32명입니다. 전입일은 모두 2023.08.31. 말소기준권리보다 뒤에 있어 대항력은 없습니다. 다만 김교연 외 대부분은 보증금이 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정할 수 없으므로, 낙찰 전 매각물건명세서와 배당요구 내역을 다시 대조해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장윤영 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진수 | 2023.12.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| YUMOTO MAYU | 2024.04.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안성환 | 2023.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태경 | 2023.10.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이도연 | 2024.03.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장수근 | 2023.11.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수철 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구민아 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재규 | 2023.09.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민영 | 2023.10.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진혁 | 2023.09.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장병현 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤소라 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허지영 | 2023.11.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경찬 | 2023.10.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변혜진 | 2023.12.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안예빈 | 2023.10.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임은영 | 2023.11.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조용준 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진경 | 2023.10.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병탁 | 2023.11.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지현 | 2023.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 현지훈 | 2023.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전영철 | 2023.11.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은지 | 2023.09.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이채현 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정민지 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박원희 | 2023.10.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김교연 | 2023.11.10 | 190,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 324,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,337,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 군포신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 318,762,600원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 8,770,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주식회사베스트라이프 | 1,093,665,042원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 324,100,000원 가정에서 집행비용 5,337,400원을 제외한 318,762,600원이 근저당권 배당으로 반영되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권액 15,863,665,042원 대비 미배당액은 15,544,902,442원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 324,100,000원 | 318,762,600원 | 15,544,902,442원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 226,870,000원 | 222,893,820원 | 15,640,771,222원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 158,809,000원 | 155,785,674원 | 15,707,879,368원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 지동에 위치하며 인근에 카톨릭대학교성빈센트병원, 수원월드컵경기장, 아주대학교, 아주대학교병원이 소재합니다.
- 교통. 단지 주위로 소·중로가 위치하고 노선버스 정류장이 있어 제반 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 단지형 연립주택으로 이용 중이며 위생·급배수·도시가스·냉난방·승강기·화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 전체 단지는 평지의 주거용 건물부지로 이용 중이고, 토지면적은 863.2㎡, 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류와 중로3류에 접합니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·역사문화환경보존지역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 건물 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 단지. 퍼스트하우스(1sthouse)는 29세대, 2023.08.04. 준공으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 최우선 확인. 현황조사상 실제 임차인이 32명이고 감정평가에서도 전세대 임대중으로 확인됐습니다. 각 점유자의 실제 사용 부분과 현재 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상자 확인. 김교연 190,000,000원을 제외한 다수 점유자는 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당요구·최우선변제 여부가 명도 협상에 영향을 줄 수 있습니다.
- 김교연 임차권. 임대차계약일 2023.10.06., 확정일 2023.10.10., 주민등록·점유개시 2023.11.10., 보증금 190,000,000원입니다. 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
- 근저당 이전 확인. 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당은 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기돼 있습니다. 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 건물 명칭 확인. 공부상 퍼스트하우스, 외벽 표시는 YJ DREAM FIELD이므로 현장 식별에 유의해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교 근거 없이 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 인수 0원과 쉬운 명도는 다르다
이 사건의 등기 순위만 보면 핵심은 분명합니다. 2023.08.31. 군포신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인된 32명의 임차·전입 관련자는 모두 그 이후에 전입했습니다. 김교연의 190,000,000원 임차권 역시 대항력이 없으며, 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 다세대’로만 보면 부족합니다. 감정평가에서 전세대 임대중으로 확인됐고 현황조사상 실제 임차인이 32명에 이릅니다. 대부분 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 승부처는 보증금 승계가 아니라 누가 실제로 점유하고 있는지, 명도를 어떻게 정리할지입니다. 현재 최저가 324,100,000원은 감정가 463,000,000원의 70%이지만, 가격 메리트보다 먼저 점유관계와 최신 매각물건명세서를 확인해야 하는 사건입니다.
